المعلومات القانونية

مقدمة المقال: تعويضات إعادة التوطين غير المعقولة وتعويضات إعادة التوطين المتأخرة هي مشاكل شائعة بين الأشخاص المهدمين. ماذا ينص القانون على ذلك؟ اليوم نتحدث عن هذا الموضوع. يتضمن هذا السؤال بشكل أساسي أربعة أجزاء.

1. العلاقة بين النقطة الزمنية ونقطة التقييم ونقطة وقت التعويض.

عند الحديث عن العلاقة بين نزع الملكية والتعويض، لا بد من مناقشة العلاقة بين وقت المصادرة والتقدير والتعويض. ومن وجهة نظر معينة، فإن مصادرة الدولة للمنازل الخاصة للمواطنين هي في الأساس "شراء قسري" من جانب الدولة للمساكن المصادرة، والتعويض هو الاعتبار الذي تقابله عملية استحواذ الحكومة القسري على العقارات الخاصة. تقوم بعض الدول "بالجمع" من خلال "الشراء الإجباري". ومن الناحية العملية، فإن معظم الأشخاص الذين تمت مصادرتهم لا يهتمون بالقضايا "المنبعية" مثل ما إذا كانت المصادرة من أجل "المصلحة العامة"، ولكنهم مهتمون أكثر بالقضايا "المصبية" مثل معايير التعويض ومبالغ التعويض. بعد تحديد مبدأ التعويض العادل والمعقول بسعر السوق، يصبح استخدام سعر السوق عند أي نقطة كمعيار للتعويض مسألة أكثر أهمية. وفي هذا الصدد، تنص المادة 19 من "لوائح الاستملاك والدعم" والمادة 10 من "إجراءات نزع الملكية وتقييم المساكن على الأراضي المملوكة للدولة" (المشار إليها فيما بعد باسم "طرق التقييم") على أن النقطة الزمنية لتقدير قيمة المساكن المصادرة هي اليوم الذي يتم فيه إعلان قرار مصادرة المنازل. بالنسبة للغالبية العظمى من الأشخاص المصادرة، فإن استخدام سعر تقييم السوق في تاريخ الإعلان عن قرار المصادرة كمعيار للتعويض يمكن أن يعكس مبدأ التعويض العادل والمعقول.

2. بعد سنوات طويلة من إعلان قرار المصادرة، لم يتم حل تعويضات إعادة التوطين.

ومع ذلك، من الناحية العملية، فإن الفاصل الزمني بين بعض قرارات المصادرة وقرارات التعويض طويل جدًا، بل إن بعض النقاط الزمنية للتقييم والنقاط الزمنية للتعويض تفصل بينها عدة سنوات، لذلك أصبحت كيفية التعويض هي القضية الرئيسية في نزاعات القضية. وجد فريق الهدم في Yingting أنه من الناحية العملية، هناك العديد من الأسباب وراء فشل الحكومات على مستوى المدن والمقاطعات في التوقيع على اتفاقيات التعويض أو اتخاذ قرارات التعويض في الوقت المناسب: بعضها يرجع إلى أن الحكومات على مستوى المدن والمقاطعات ليس لديها احتياجات عاجلة من الأراضي لمشاريع البناء أو ليس لديها مشاريع؛ وبعضها يرجع إلى عدم وجود أموال تعويضات إعادة التوطين وعدم قدرتها على التعويض؛ بعضها بسبب تعديل خطط البناء بعد الاستحواذ على الأراضي؛ وبعضها يرجع إلى أن سلوك المصادرة في حد ذاته غير منتظم. تم رفع دعوى قضائية وتم تعليق قضية التعويضات. وفي بعض الحالات، فشلت وحدة المصادرة في أداء واجباتها وفقًا للقانون لأن الأشخاص المصادرة قدموا مطالبات تعويض غير قانونية وغير معقولة؛ وفي بعض الحالات، ظلت قضايا إعادة التوطين والتعويضات دون حل بعد عدة سنوات من إعلان قرار المصادرة؛ وفي بعض الحالات، وبعد إعادة النظر والتقاضي لفترة طويلة، لم يتم حل مشكلة التعويضات بشكل فعال في النهاية.

3. الحالات المختلفة تتطلب علاجًا مختلفًا.

لا يمكن إصدار الأحكام في هذه الحالات الخاصة إلا على أساس كل حالة على حدة: لا يمكن استخدام سعر التقييم في تاريخ إعلان قرار المصادرة كمعيار للتعويض، وإلا فإنه قد يقلل بشكل كبير من ظروف الأمن السكني للأشخاص المصادرة ويحيد عن الروح التشريعية لـ "لوائح المصادرة والتعويض" لحماية الحقوق والمصالح المشروعة للأشخاص المصادرة. ومع ذلك، لا يمكنها دائمًا استخدام سعر السوق في وقت قرار المحكمة كمعيار، وإلا فإنه سيؤدي حتماً إلى معايير تعويض غير متسقة، بل وحتى حث الأطراف المتخفية على تأخير عملية المصادرة والتعويض من خلال التقاضي.

4. عدة طرق لحل مشكلة تعويض التأخير

وينبغي اتخاذ ترتيبات مختلفة وفقًا لقضايا تعويض التأخير الناجمة عن أسباب مختلفة. على وجه التحديد، يمكن النظر في الطرق التالية:

(1) على الرغم من إمكانية تأخير التعويض بشكل مناسب، إلا أنه يجب أن يكون خلال فترة معقولة. ويجب أن يستند الحكم على "الفترة المعقولة" إلى عوامل مثل نطاق مشروع البناء وما إذا كانت المنازل المصادرة لا تزال قيد الاستخدام العادي والفعلي من قبل الأشخاص المصادرة. إذا لم تكن هناك أسباب مشروعة أخرى، يمكن إحالة الفترة المعقولة إلى المادة 26 من "إرشادات تقييم الرهن العقاري"، والتي تنص على أن "فترة صلاحية تقرير التقييم يجب ألا تتجاوز سنة واحدة من تاريخ إصدار تقرير التقييم"، أي أنه يجب على حكومات المدينة والمقاطعة عمومًا حل مشكلة التعويض خلال عام واحد من تاريخ إعلان المصادرة؛ إذا لم يتم إعلان قرار مصادرة المنزل وفقاً للقانون، فيمكن احتسابه من تاريخ تسليم قرار المصادرة إلى الشخص الذي تتم مصادرته.

(2) يمكن أن تكون طريقة حل مشكلة التعويض هي التوقيع على اتفاقية التعويض أو اتخاذ قرار التعويض. إذا قبل الشخص المصادر طوعًا خطة التعويض ومحتوى التعويض، فسيتم حل مشكلة التعويض عن طريق التوقيع على اتفاقية تعويض المصادرة؛ إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بشأن التعويض، فيجب على حكومات المدينة والمحافظة بشكل عام اتخاذ قرار تعويض المصادرة في غضون عام واحد، وتحديد محتوى التعويض ومبلغ التعويض كتابيًا، وإرساله إلى الشخص الذي تمت مصادرته.

(3) يجب أن يكون محتوى التعويض المحدد في قرار التعويض واضحًا ومحددًا، ويتم تسليمه وفقًا للقانون، ويمكن تحقيقه على الفور؛ إذا ظل الشخص المصادر غير راضٍ بعد تلقي التعويض، فلا يزال بإمكانه المطالبة بحقوقه وفقًا للقانون من خلال التقاضي الإداري وغيرها من الوسائل. والسبب في التأكيد على وجوب اتخاذ قرار التعويض وتسليمه هو أنه بمجرد اتخاذ قرار التعويض، فإنه سيكون له قوة الإعلان واليقين والتنفيذ. أما بالنسبة لوحدة نزع الملكية والجهات الإدارية الأخرى ذات العلاقة، فلا يجوز إلغاؤها دون إجراءات قانونية. بالنسبة للشخص المصادر، تم تأكيد قضية تعويض إعادة التوطين للمنزل المصادر وإصلاحها من خلال وثائق قانونية فعالة، ويمكن تحقيق حقوق تعويض إعادة التوطين في أي وقت. بعد اتخاذ قرار تعويض المصادرة، إذا لم يحصل الشخص المصادر على محتوى التعويض، يجب على حكومات المدينة والمحافظة عمومًا التعامل مع إجراءات السحب والإيداع ذات الصلة وفقًا للقانون، وإخطار الشخص المصادرة كتابيًا لتلقي أموال التعويض، واستخدام مساكن إعادة التوطين، وما إلى ذلك، لتجنب مخاطر التقلبات في أسعار العقارات المقابلة. وإذا رفض الشخص المنزوع ملكيته استلامه دون أسباب قانونية ومشروعة، فلن تكون سلطة نزع الملكية مسؤولة عن التعويض عن الخسائر الناجمة عن ارتفاع سعر العقار المنزوع ملكيته خلال الفترة ذات الصلة مثل التقاضي. علمت مجموعة الهدم Yingting أن الأشخاص المصادرة لديهم اعتراضات على قرار تعويض المصادرة أو مبلغ التعويض والمحتويات الأخرى المحددة في اتفاقية تعويض المصادرة، وهذا لا يمكن أن يعيق تنفيذ عملية المصادرة. كما يتعين على إدارة مصادرة المساكن تعزيز الدعاية والتوجيه، وإقناع وتثقيف الأشخاص المصادرة بالحصول على التعويضات أولا، وإبلاغ الأشخاص المصادرة بالحصول على التعويضات مقدما. وهذا يعني فقط احترام القرار الإداري وتقليل الخسائر المحتملة المقابلة له. لا يزال لديهم الحق في تقديم مراجعة إدارية أو دعوى إدارية لحل النزاعات بين الطرفين. إذا ارتكبت الحكومة على مستوى المدينة أو المقاطعة خطأها الخاص، مما أدى إلى عدم توقيع اتفاقية تعويض مع الشخص المصادر أو اتخاذ قرار بشأن المصادرة والتعويض في غضون عام واحد، وزاد سعر العقارات المصادرة بشكل كبير، ومن الواضح أنه من غير العادل استخدام وقت الإعلان كنقطة زمنية للتعويض، يمكن اعتبار استخدام سعر السوق عند اتخاذ قرار تعويض المصادرة أو التوقيع على اتفاقية تعويض المصادرة كمعيار للتعويض.

(4) بالنسبة لقرارات التعويض التي تتخذها الحكومات على مستوى البلديات والمقاطعات خلال فترة زمنية معقولة، لا ينبغي للمحاكم الشعبية عمومًا استخدام وقت الحكم باعتباره الوقت القياسي للتعويض. مع الأخذ في الاعتبار تقسيم العمل بين السلطة القضائية والسلطة الإدارية، حتى لو اعتقدت محكمة الشعب أن قرار التعويض يغفل المحتوى ذي الصلة، فلا ينبغي لها أن تنكر بشكل أساسي تحديد الوكالة الإدارية للنقطة الزمنية للتعويض، ولكن يجب عليها فقط تعديله بشكل مناسب في الحكم. إذا ألغت المحكمة الشعبية قرار التعويض وأمرت حكومة المدينة أو المقاطعة بإصدار قرار جديد، فإن تحديد النقطة الزمنية للتعويض يظل ضمن نطاق السلطة التقديرية للوكالة الإدارية. وطالما أنه لا ينحرف بشكل خطير عن حد زمني معقول نسبيًا، فمن الأفضل عمومًا الرجوع إلى السعر المقدر وقت إعلان المصادرة لتجنب معايير التعويض غير العادلة للأشخاص المصادرة ضمن نطاق المصادرة بأكمله. عندما تلغي محكمة الشعب قرار التعويض، يجوز لها أيضًا إلغاء الحكم جزئيًا، والحفاظ على محتوى التعويض القانوني، وإلزام حكومات المدينة والمقاطعة بدفع أو إيداع محتوى التعويض القانوني لتجنب خسائر جديدة بسبب ارتفاع أسعار العقارات بعد فوز الأطراف بالقضية.

(5) إذا فشلت الحكومة على مستوى المدينة أو المقاطعة في تقديم التعويض بعد فترة زمنية معقولة دون أسباب مبررة، ولا يمكن إثبات أن الطرف الذي تمت مصادرته يوافق على تأجيل المفاوضات للحصول على التعويض، يجوز للمحكمة الشعبية استخدام الوقت الذي يتم فيه اتخاذ قرار التعويض فعليًا أو الوقت الذي يتفاوض فيه الطرفان كوقت للتقييم. إذا انتهكت الحكومة على مستوى المدينة أو المقاطعة القانون بشكل خطير، وانتهكت القانون بشكل ضار وأجبرت على إعادة التوطين دون اتخاذ قرار المصادرة أو قرار التعويض، ورفضت حل مشكلة التعويض لفترة طويلة، مما تسبب في ضرر كبير للحقوق والمصالح المشروعة للشخص الذي تمت مصادرته، فقد تنظر حتى إلى وقت المحاكمة الابتدائية كنقطة زمنية للتقييم. وبهذه الطريقة فقط يمكن جعل المصادرة غير القانونية عقابية، وإجبار المخالفين على تحمل الثمن، ويمكن إرغام الحكومة على المصادرة وفقاً للقانون من خلال المراجعة القضائية. في مثل هذه الحالات، عندما يكون من الضروري تعديل محتوى التقييم الأصلي، يجب النظر بشكل شامل في الفجوة بين "تاريخ التحقيق التحضيري لغرض التقييم" و"تاريخ التحقيق الفعلي لغرض التقييم": أي أنه يمكن لوكالة التقييم الأصلية إصدار تقرير تكميلي لشرح الزيادة أو النقصان في الأسعار خلال الفترة، وإجراء التعديلات المقابلة؛ ويمكن لوكالة التقييم الأصلية أيضًا إصدار تعليمات التعديل الخاصة بتعديل المراجعة؛ وفي ظروف خاصة، ينبغي إعادة تقييم التقييم.

يذكرك ينجتينج بما يلي:

إذا كنت تواجه عملية الاستيلاء على الأراضي وهدمها، فيجب عليك أن تظل صافي الذهن وأن تتبع الاتفاقية مهما كانت الظروف. إذا كان الوعد يمكن أن يكون شفهياً، فيجب كتابته في اتفاقية تعويض الهدم، وإلا فلا يمكن التوقيع عليه. لأن الوعود الشفهية ليس لها أي أثر قانوني. ماذا يمكنك أن تفعل إذا كان لديك اعتراضات على تعويض إعادة التوطين؟ ستقدم بعض الأسر التي تم نقلها التماسًا، لكن تقديم الالتماس ليس قناة قانونية، وبغض النظر عن المدة التي يستمر فيها الالتماس، فإنه لا يشكل سببًا لقطع المهلة الزمنية للمحاكمة. تأخر العديد من الأشخاص الذين تم هدمهم في تقديم الالتماسات وفقدوا قانون التقادم. وحتى لو رفعوا دعوى قضائية، فإن المحكمة لن تقبل ذلك. حتى لو وجدت محاميًا، فليس هناك ما يمكنك فعله لمساعدتك! من الناحية العملية، بغض النظر عن كيفية إبلاغ رؤسائك بالموقف، أو إبلاغ الموظفين المحليين به، أو زيارته في كل مكان، فلن تتمكن فعليًا من حل المشكلة. ما تضيعه فقط هو وقتك الثمين في حماية حقوقك ومصالحك! وفقًا للقوانين واللوائح ذات الصلة في بلدنا، يمكن للأشخاص المصادرين والمهدمين تقديم مراجعة إدارية في غضون 60 يومًا من استلام قرار المصادرة، وقرار تعويض المصادرة وغيرها من الإجراءات الإدارية المحددة، ورفع دعوى إدارية في غضون 6 أشهر. إذا تم هدم منزلك قسرياً، عليك رفع دعوى للدفاع عن حقوقك خلال 6 أشهر من معرفة تاريخ الهدم. إذا لم تكن قد تفاوضت على شروط التعويض مع الحكومة، فيمكنك استشارة محامٍ متخصص في حيازة الأراضي وهدمها، أو مطالبة محامٍ بالتدخل والتفاوض مع الحكومة باستخدام المعرفة القانونية المهنية للسعي للحصول على تعويض عادل ومرضي.