المعلومات القانونية

مقدمة المقال: سنتحدث اليوم عن آراء قضاة المحكمة العليا في 10 قضايا ساخنة تتعلق بحيازة الأراضي وهدمها، بما في ذلك قضية تزامن نزع الملكية والتعويض، قضية التأخير غير المعقول في إعادة التوطين والتعويض، شكل قرار نزع الملكية، مسألة تقدير قيمة المنزل وإجراءات الاعتراض، مسألة التعويض عن حقوق استخدام الأراضي، مسألة خيار تبادل حقوق الملكية والتعويض النقدي، مسألة حماية الحقوق المشروعة ومصالح المستأجرين، ومسألة موضوع النقل القسري ومسؤوليته، ومسألة مشروعية النقل القسري وأساس الفصل فيه، ومسألة التزامات التعاون وطاعة الأشخاص المصادرة.

1. مسألة تزامن نزع الملكية والتعويض

"إذا كان هناك مصادرة فلا بد من التعويض، وإذا لم يكن هناك تعويض فلا مصادرة." وهذا هو المطلب الأساسي لسيادة القانون. إن "المصادرة" و"التعويض" مرتبطان ارتباطا وثيقا ولا ينبغي الفصل بينهما. تنص الفقرتان 1 و2 من المادة 13 من دستور بلادي على التوالي على أن "الملكية الخاصة المشروعة للمواطنين مصونة" و"تحمي الدولة حقوق الملكية الخاصة للمواطنين وحقوقهم في الميراث وفقا لأحكام القانون". ونصت الفقرة (3) من هذه المادة على أنه "للدولة تحقيقاً لحاجة المصلحة العامة أن تنزع ملكية المواطنين أو تنزع ملكيتهم الخاصة وفقاً للأحكام القانونية وتقدم التعويض". وتبين هذه النصوص أن حقوق الملكية الخاصة القانونية في الدستور نفسه لها خصائص معارضة السلطة العامة، وعلى الدولة واجبات عامة تجاه المواطنين، أي يجب ألا تتعدى على حريات المواطنين وحقوقهم، وعلى الدولة أيضًا الالتزام بحماية حقوق الملكية الخاصة من التعدي (من خلال التشريع أو إنفاذ القانون أو الوسائل القضائية). يتبين من الأحكام المذكورة أعلاه أن دستور بلادنا يصر ويوضح تزامن "المصادرة" و"التعويض"، ويلتزم بمبدأ "المصادرة يجب التعويض عنها"، ويحظر المصادرة دون تعويض أو تعويض منخفض.

2. مشكلة التأخير غير المعقول في تعويضات التوطين

1. عند مناقشة العلاقة بين نزع الملكية والتعويض، لا بد من مناقشة العلاقة بين وقت نزع الملكية والتقدير والتعويض. ومن وجهة نظر معينة، فإن مصادرة الدولة للمنازل الخاصة للمواطنين هي في الأساس "شراء قسري" من جانب الدولة للمساكن المصادرة، والتعويض هو الاعتبار الذي تقابله عملية استحواذ الحكومة القسري على العقارات الخاصة. وتنص المادة 19 من "لوائح نزع الملكية والدعم" والمادة 10 من "إجراءات نزع الملكية وتقييم المساكن على الأراضي المملوكة للدولة" (المشار إليها فيما بعد باسم "طرق التقييم") على أن النقطة الزمنية لتقدير قيمة المساكن المصادرة هي تاريخ إعلان قرار مصادرة المنازل. بالنسبة للغالبية العظمى من الأشخاص المصادرة، فإن استخدام سعر تقييم السوق في تاريخ الإعلان عن قرار المصادرة كمعيار للتعويض يمكن أن يعكس مبدأ التعويض العادل والمعقول.

2. ومع ذلك، من الناحية العملية، فإن الفاصل الزمني بين بعض قرارات المصادرة وقرارات التعويض طويل جدًا، بل إن بعض النقاط الزمنية للتقييم والنقاط الزمنية للتعويض تفصل بينها عدة سنوات، لذلك أصبحت كيفية التعويض هي القضية الرئيسية في نزاعات القضية. في بعض الحالات، بعد إعادة النظر والتقاضي لفترة طويلة، لم يتم حل مشكلة التعويضات بشكل فعال.

3. لذلك، ينبغي اتخاذ ترتيبات مختلفة وفقًا لقضايا تعويض التأخير الناجمة عن أسباب مختلفة. على وجه التحديد، يمكن النظر في الطرق التالية:

(1) على الرغم من إمكانية تأخير التعويض بشكل مناسب، إلا أنه يجب أن يكون خلال فترة معقولة. ويجب أن يستند الحكم على "الفترة المعقولة" إلى عوامل مثل نطاق مشروع البناء وما إذا كانت المنازل المصادرة لا تزال قيد الاستخدام العادي والفعلي من قبل الأشخاص المصادرة. إذا لم تكن هناك أسباب مشروعة أخرى، يمكن إحالة الفترة المعقولة إلى المادة 26 من "إرشادات تقييم الرهن العقاري"، والتي تنص على أن "فترة صلاحية تقرير التقييم يجب ألا تتجاوز سنة واحدة من تاريخ إصدار تقرير التقييم"، أي أنه يجب على حكومات المدينة والمقاطعة عمومًا حل مشكلة التعويض خلال عام واحد من تاريخ إعلان المصادرة؛ إذا لم يتم إعلان قرار مصادرة المنزل وفقاً للقانون، فيمكن احتسابه من تاريخ تسليم قرار المصادرة إلى الشخص الذي تتم مصادرته.

(2) يمكن أن تكون طريقة حل مشكلة التعويض هي التوقيع على اتفاقية التعويض أو اتخاذ قرار التعويض. إذا قبل الشخص المصادر طوعًا خطة التعويض ومحتوى التعويض، فسيتم حل مشكلة التعويض عن طريق التوقيع على اتفاقية تعويض المصادرة؛ إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بشأن التعويض، فيجب على حكومات المدينة والمحافظة بشكل عام اتخاذ قرار تعويض المصادرة في غضون عام واحد، وتحديد محتوى التعويض ومبلغ التعويض كتابيًا، وإرساله إلى الشخص الذي تمت مصادرته.

(3) يجب أن يكون محتوى التعويض المحدد في قرار التعويض واضحًا ومحددًا، ويتم تسليمه وفقًا للقانون، ويمكن تحقيقه على الفور؛ إذا ظل الشخص المصادر غير راضٍ بعد تلقي التعويض، فلا يزال بإمكانه المطالبة بحقوقه وفقًا للقانون من خلال التقاضي الإداري وغيرها من الوسائل.

(4) بالنسبة لقرارات التعويض التي تتخذها الحكومات على مستوى البلديات والمقاطعات خلال فترة زمنية معقولة، لا ينبغي للمحاكم الشعبية عمومًا استخدام وقت الحكم باعتباره الوقت القياسي للتعويض. عندما تلغي محكمة الشعب قرار التعويض، يجوز لها أيضًا إلغاء الحكم جزئيًا، والحفاظ على محتوى التعويض القانوني، وإلزام حكومات المدينة والمقاطعة بدفع أو إيداع محتوى التعويض القانوني لتجنب خسائر جديدة بسبب ارتفاع أسعار العقارات بعد فوز الأطراف بالقضية.

(5) إذا فشلت الحكومة على مستوى المدينة أو المقاطعة في تقديم التعويض بعد فترة زمنية معقولة دون أسباب مبررة، ولا يمكن إثبات أن الطرف الذي تمت مصادرته يوافق على تأجيل المفاوضات للحصول على التعويض، يجوز للمحكمة الشعبية استخدام الوقت الذي يتم فيه اتخاذ قرار التعويض فعليًا أو الوقت الذي يتفاوض فيه الطرفان كوقت للتقييم. إذا انتهكت الحكومة على مستوى المدينة أو المقاطعة القانون بشكل خطير، وانتهكت القانون بشكل ضار وأجبرت على إعادة التوطين دون اتخاذ قرار المصادرة أو قرار التعويض، ورفضت حل مشكلة التعويض لفترة طويلة، مما تسبب في ضرر كبير للحقوق والمصالح المشروعة للشخص الذي تمت مصادرته، فقد تنظر حتى إلى وقت المحاكمة الابتدائية كنقطة زمنية للتقييم. في مثل هذه الحالات، عندما يكون من الضروري تعديل محتوى التقييم الأصلي، يجب النظر بشكل شامل في الفجوة بين "تاريخ التحقيق التحضيري لغرض التقييم" و"تاريخ التحقيق الفعلي لغرض التقييم": أي أنه يمكن لوكالة التقييم الأصلية إصدار تقرير تكميلي لشرح الزيادة أو النقصان في الأسعار خلال الفترة، وإجراء التعديلات المقابلة؛ ويمكن لوكالة التقييم الأصلية أيضًا إصدار تعليمات التعديل الخاصة بتعديل المراجعة؛ وفي ظروف خاصة، ينبغي إعادة تقييم التقييم.

3. قضايا تتعلق بشكل قرارات نزع الملكية

1. هل ينبغي على حكومات المدن والمقاطعات اتخاذ قرارات المصادرة لجميع الأشخاص المصادرة على قطع الأراضي المصادرة، أم ينبغي اتخاذها بشكل فردي لكل أسرة؟ "اللوائح المتعلقة بنزع الملكية والدعم" لا تنص بشكل واضح، كما أنها لا تنص بوضوح على النمط المحدد لقرارات نزع الملكية. انطلاقًا من منطق أحكام "اللوائح المتعلقة بالمصادرة والتعويض"، سيتم مصادرة جميع المنازل الموجودة على الأرض ككل، بدلاً من مصادرة كل أسرة على حدة: أي أن حكومات المدينة والمقاطعة لن تتخذ سوى قرار مصادرة واحد بمصادرة جميع المنازل داخل المنطقة المصادرة؛ فقط عندما يتم اتخاذ قرار التعويض، سيتم اتخاذه وتسليمه إلى كل أسرة واحدة تلو الأخرى. كما تؤكد المادة 12 من "اللوائح المتعلقة بالطلب والدعم" وغيرها من اللوائح والممارسات الشائعة طريقة العمل هذه. وفقا للمادة 14 من "اللوائح المتعلقة بنزع الملكية والتعويض"، فإن الأشخاص الذين تمت مصادرتهم غير راضين عن قرار المصادرة ولهم الحق في بدء إعادة النظر والتقاضي وفقا لذلك. ويأتي هذا أيضًا في أعقاب الممارسة المعتادة المتمثلة في مصادرة الأراضي الريفية الجماعية.

2. عندما يتقدم الشخص المصادرة بطلب إعادة النظر ويرفع دعوى قضائية، فسيؤدي ذلك حتماً إلى مشكلة تحديد أهداف إعادة النظر والمراجعة القضائية: حتى لو كان عدد قليل فقط من الأشخاص المصادرة غير راضين عن قرار المصادرة، يجب على وكالة إعادة النظر والمحكمة الشعبية مراجعة ما إذا كان قرار المصادرة العام غير قانوني، وتحتاج إلى تقييم شرعية جميع المنازل المشاركة في قرار المصادرة الشامل. بعد أن يتقدم شخص منزوع الملكية بطلب لإعادة النظر ويرفع دعوى قضائية لمطالبات أشخاص آخرين منزوعة ملكيته، قد يكون من الضروري أيضًا الرجوع إلى إجراءات تسجيل وإعلان أصحاب الحقوق ذوي الصلة في قانون الإجراءات المدنية ومطالبة أشخاص آخرين بالمشاركة كدعوى جماعية. المسائل المتعلقة بمؤهلات المدعي في قرار نزع الملكية برمته، ونطاق المراجعة القضائية، ومؤهلات أصحاب الحقوق المصادرة الآخرين كموضوعات للتقاضي، ونطاق الأمر المقضي به في الأحكام النافذة.

4. قضايا تقييم قيمة المنزل وإجراءات الاعتراض

1. بموجب المادتين 19 و20 من "لوائح نزع الملكية والدعم"، يتم تقييم وتحديد قيمة المساكن المصادرة من قبل وكالة تقدير أسعار العقارات ذات المؤهلات المقابلة وفقاً لطريقة تقييم مصادرة المساكن. يتم اختيار وكالة تقدير أسعار العقارات من قبل الشخص المنزوع ملكيته عن طريق التفاوض. إذا فشلت المفاوضات، فسيتم تحديد ذلك من خلال قرار الأغلبية، والاختيار العشوائي، وما إلى ذلك. ويجب صياغة التدابير المحددة من قبل المقاطعة ومنطقة الحكم الذاتي والبلدية التابعة للحكومة المركزية مباشرة. ومن الناحية العملية، قامت معظم الأماكن بصياغة تفاصيل التنفيذ المقابلة. ومن أجل تجنب التأثر بالحكومات المحلية، ينبغي لوكالات تقييم أسعار العقارات إجراء تقييمات لمصادرة المنازل بشكل مستقل وموضوعي وغير متحيز، واستخدام مجموعة متنوعة من الأساليب الشاملة للتقييم، بدلا من مجرد اختيار طريقة السعر الأقل للتقييم.

2. يجب أن يتم التقييم وفقًا لروح "لوائح تقييم الأراضي الحضرية" واللوائح الأخرى. على أساس التحقيق في الموقع، يجب على وكالة تقييم أسعار العقارات المهنية أن تختار بشكل شامل طريقة السوق وطريقة الدخل وطريقة التكلفة وطريقة التطوير الافتراضية وطرق التقييم الأخرى لتقييم قيمة العقارات المصادرة بناءً على موقع واستخدام العقارات المصادرة والعوامل الأخرى التي تؤثر على قيمة العقارات المصادرة وظروف سوق العقارات المحلية. ويتم تحديد نتائج التقييم بشكل معقول ويتم التعويض على هذا الأساس. وفقاً للمواد 20، 21، 22 من "إجراءات نزع الملكية والتقدير"، إذا كان لدى الشخص الذي تمت مصادرة منزله أي اعتراض على نتيجة تقدير قيمة المسكن المنوطة به من قبل جهاز تقدير أسعار العقارات، فعليه أن يتقدم بطلب كتابي إلى جهاز تقدير أسعار العقارات لإعادة النظر في التقييم؛ وإذا كان لديه أي اعتراض على نتيجة المراجعة والتقييم، فعليه أن يتقدم بطلب التقييم إلى لجنة الخبراء المعنية بتقييم موقع المنزل المنزوع ملكيته. وفقاً للمادتين 23 و24 من "إجراءات نزع الملكية والتقدير"، تتكون لجنة خبراء التقييم من مثمنين عقاريين وخبراء في الأسعار والعقارات والأراضي والتخطيط الحضري والقانون وما إلى ذلك. ويجب على لجنة خبراء التقييم اختيار أعضاء لتشكيل فريق خبراء لتقييم نتائج المراجعة.

3. فريق الخبراء التابع للجنة خبراء التقييم هو أعلى سلطة مهنية وفنية لوكالة تقييم المساكن في الموقع الذي يقع فيه المنزل المصادر. ويعتبر رأيها التقييمي بمثابة استكمال لإجراءات الانتصاف في المجال المهني للمنزل المصادر. وبما أن رأي تثمين المنزل هو أهم عنصر في قرار التعويض، فإن عدم قيام الشخص المنزوع ملكيته بطلب الانتصاف في المجال المهني لوكالة تثمين العقارات لا يمنعه من التقدم مباشرة للمراجعة الإدارية أو رفع دعوى إدارية ضد قرار التعويض وفقا لأحكام الفقرة 3 من المادة 26 من "لائحة نزع الملكية والتعويض". علاوة على ذلك، فإن المراجعة من قبل وكالة تقدير أسعار العقارات والتثمين من قبل لجنة خبراء التخمين ليسا من الإجراءات اللازمة للشخص المنزوع ملكيته لتقديم مراجعة إدارية أو دعوى إدارية. على الرغم من أنه ليس من المناسب عادةً للمحاكم رفض تقارير التقييم الصادرة عن وكالات التقييم المهنية المؤهلة وفقًا للقانون، فإن نهائية المراجعة القضائية تحدد أنه لا يزال يتعين على محكمة الشعب مراجعة مؤهلات وإجراءات التقييم الخاصة بوكالة التقييم للتأكد من أن تقرير التقييم قانوني وأصيل وفعال، ولحماية المصالح المشروعة للمصادرة والتعويض للشخص الذي تمت مصادرته.

5. قضايا التعويض عن حقوق استخدام الأراضي

1. تقوم حكومات البلديات والمقاطعات بشكل عام بمصادرة المنازل من أجل استخدام الأراضي بشكل أكثر كفاءة؛ ويحدد مبدأ "اتساق المنازل والأراضي" أن تقييم قيمة المنزل يجب أن يشمل قيمة حقوق استخدام الأراضي. وفي هذا الصدد، فإن "اللوائح المتعلقة بالمصادرة والدعم"، و"أساليب التقييم"، و"لوائح تقييم الأراضي الحضرية" تحتوي جميعها على أحكام مقابلة. كما تنص المادتان 11 و14 من "طرق التقييم": تشير قيمة المسكن المنزوع ملكيته وحقوق استخدام الأرض ضمن المنطقة المحتلة إلى مبلغ المنزل المنزوع ملكيته وحقوق استخدام الأرض داخل المنطقة المحتلة التي يتم تداولها طوعاً في وقت التقييم في صفقة عادلة بين طرفين على دراية بالوضع. يجب أن يأخذ تقييم قيمة المنازل المصادرة في الاعتبار الموقع والاستخدام وهيكل البناء والحالة ومساحة البناء والمساحة الأرضية للمنازل المصادرة وحقوق استخدام الأراضي والعوامل الأخرى التي تؤثر على قيمة المنازل المصادرة.

2. يجب أن يشمل تقييم قيمة المنزل حقوق استخدام الأرض. إذا كان محتوى التعويض لأصحاب المنازل يتضمن بالفعل تعويضًا عن حقوق استخدام الأراضي المملوكة للدولة، فلن يتم تعويض أصحاب حقوق استخدام الأراضي المملوكة للدولة المستردة في نفس الوقت بشكل منفصل. وعندما تتم مصادرة المنازل، ينبغي أيضا استعادة الأراضي المحتلة.

3. هذه القضايا عرضية للمصادرة والتعويض. وينبغي للوكالات الإدارية ذات الصلة تعزيز الاتصالات ومحاولة تجنب النزاعات غير الضرورية. يمكن للحكومات المحلية أيضًا تجربة أنظمة مثل النقل المسبق للأراضي والتسجيل المسبق لتجنب النزاعات بين أصحاب الحقوق. ومن الناحية العملية، هناك أيضًا بعض الاختلافات في تحديد قضايا البناء غير القانوني والتعويض عنها. من حيث المبدأ، لا ينبغي التعويض عن البناء غير القانوني أو التعويض عنه، ولكن لا يزال ينبغي الحكم عليه على أساس كل حالة على حدة: لتحديد ما إذا كان المنزل بدون شهادة ملكية يشكل بناء غير قانوني، يجب النظر بشكل شامل في عوامل مثل الاستخدام التاريخي والحالي للأرض، وما إذا كان يتوافق مع خطة استخدام الأراضي، وسياسات استخدام الأراضي ذات الصلة. أثناء عملية التعويض، يمكن النظر بشكل شامل في سياسات التعويض المحلية للمنازل المماثلة وعوامل أخرى لتوفير التعويض المناسب.

6. خيارات تبادل حقوق الملكية والتعويض النقدي

1. تتبع المادة 21 من "لائحة المصادرة والتعويض" ما ورد في المادة 23 من "لائحة الهدم" وتكرر التأكيد على أنه "يمكن للشخص المصادرة أن يختار التعويض المالي أو تبادل حقوق ملكية المنزل". في الممارسة العملية، هناك بشكل رئيسي القضايا الصعبة التالية.

(1) العواقب السلبية لانتهاك الحق في الاختيار. ومن الناحية العملية، تحدد بعض حكومات المدن والمقاطعات طريقة تعويض واحدة فقط في قرارات التعويض الخاصة بها. ولا ينتهك هذا النهج حق الشخص الذي تمت مصادرته في الاختيار فحسب، بل قد يتسبب أيضًا في قيام مستخدم الأرض بدفع تكاليف تعويض أعلى. وخاصة بعد ارتفاع أسعار المساكن بشكل كبير، قد تواجه الوحدة المصادرة موقف شراء المساكن بسعر أعلى لإتاحة الاختيار أمام الشخص المصادر.

أشار الحكم في قضية تشن شانهي إلى أنه "لا يجوز لأحد أن يستفيد من سلوكه غير المشروع. إذا قامت القائمون بالهدم والهيئات الإدارية ذات الصلة بتنفيذ عمليات الهدم بشكل غير قانوني، مما أدى إلى عدم حصول الأشخاص المهدومين على تعويض وإعادة توطينهم وفقًا للقانون لفترة طويلة، فعندما ترتفع أسعار المنازل، يكون على القائمين بالهدم والهيئات الإدارية ذات الصلة الالتزام بضمان حصول الأشخاص المهدمين على تعويض عادل ومعقول وإعادة التوطين. عندما يختار الشخص المهدوم تبادل حقوق ملكية المنزل، إذا كان "إذا لم يكن لدى القائم بالهدم والجهة الإدارية المختصة مسكن مناسب لتبادل حقوق الملكية، يتم تعويض الشخص المهدوم على أساس السعر التقييمي للمساكن المماثلة في السوق العقاري عند صدور الحكم النافذ".

(2) كيفية منح الشخص المصادرة حق الاختيار بشكل صحيح. لا تنص "أنظمة الهدم" و"أنظمة المصادرة والتعويض" على الكيفية التي ينبغي أن يعبر بها قرار التعويض عن خيار الشخص الذي تمت مصادرته، والممارسة العملية مربكة للغاية: فبعضها يُبلغ بشكل عام فقط بالخيار في خطة المصادرة والتعويض ولكن المحتوى المحدد وطريقة الاختيار غير واضحين؛ البعض يقيد الشخص الذي تمت مصادرته بممارسة الخيار خلال فترة معينة، وإذا لم يتم ممارسته خلال المهلة الزمنية، فإن وحدة المصادرة ستتخذ قرارًا؛ ويحدد البعض فترة معقولة قبل اتخاذ قرار التعويض. وفي غضون فترة زمنية معينة، يتم إبلاغ الأشخاص المصادرة بأن لديهم الحق في الاختيار، ويتم إبلاغهم بوضوح بمبلغ التعويض النقدي المحدد والمعلومات المحددة المحددة لمكتب تبادل حقوق الملكية. إذا لم يختاروا خلال فترة معينة، فإن قرار التعويض ينص فقط على طريقة تعويض واحدة؛ كما يحدد بعضها طريقتين للتعويض في قرار التعويض، وفي الوقت نفسه يحدد مبلغ التعويض النقدي والموقع والمساحة المحددة لدار تبادل حقوق الملكية ليختارها الشخص المنزوع ملكيته. كما أن معايير القرارات القضائية ليست موحدة. تعتقد مجموعة Yingting Demolition Group أنه يجب احترام حقوق الأشخاص المصادرة في اختيار تبادل حقوق الملكية والتعويض النقدي؛ وبغض النظر عن الشكل الذي يتخذه، سواء كان إخطارًا كتابيًا أو شفهيًا، يجب أن يستند إلى حقيقة أن الأشخاص المصادرين يمكنهم حقًا إجراء مقارنات واتخاذ خيارات عقلانية.

7. المسائل المتعلقة بحماية الحقوق والمصالح المشروعة للمستأجر

1. "اللوائح المتعلقة بالرسوم والتعويضات" لا تنص بشكل محدد على تعويض المستأجر. ومن الناحية العملية، ومن أجل حماية حقوق ومصالح المستأجرين بموجب التأجير على أساس السوق، بعد حصول الشخص المصادر على تعويض، يمكنه بصفته مالك المنزل حل مسألة توزيع التعويض من خلال التفاوض أو التقاضي المدني. وعلى الرغم من أن "اللوائح المتعلقة بالطلب والتعويض" لا تنص بوضوح على حق المستأجر في إعادة التوطين والتعويض، إلا أنها لا تستبعد حماية حقوق ومصالح المستأجر. إذا قام المستأجر بتزيين المنزل المصادر أو استخدم المنزل المصادر للانخراط في أنشطة الإنتاج والأعمال، فيجب على حكومات المدينة والمقاطعة إدراج نفقات الديكور المقابلة، ونفقات النقل المقابلة للمستأجر، وتعويض إعادة التوطين المؤقت، والتعويض عن الخسائر الناجمة عن تعليق الإنتاج والأعمال عند تحديد مبلغ التعويض عن قيمة المنزل المصادر.

2. إذا لم تتمكن حكومات المدينة والمقاطعة وأصحاب المنازل والمستأجرين من التوصل إلى اتفاق بشأن توزيع أموال التعويضات ذات الصلة، بالإضافة إلى التعويض عن قيمة المنزل نفسه الذي يمكن دفعه مباشرة إلى مالك المنزل، فإن التعويض عن الديكور ونفقات النقل وتعويض إعادة التوطين المؤقت والتعويض عن الخسائر الناجمة عن تعليق الإنتاج والعمليات التجارية المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالمستأجر يمكن اعتباره مودعًا مقدمًا، ويمكن توجيه المالك والمستأجر لحل مشكلة توزيع التعويض من خلال التفاوض أو التسوية المدنية. التقاضي. ومن المعقول أيضًا أن تقوم بعض الأماكن بتعويض تعويض الديكور وتكاليف النقل وتعويض إعادة التوطين المؤقت وتعويض الخسائر الناجمة عن الإنتاج وتعليق الأعمال بشكل مباشر للمستأجر بناءً على الظروف المحددة للشخص المصادر والمستأجر.

8. موضوعات ومسؤوليات الترحيل القسري

1. تنص المادة 27 من "لائحة نزع الملكية والتعويض" على أنه عند تنفيذ مصادرة المساكن يجب دفع التعويض أولاً ثم نقله. ومن الناحية العملية، فإن معظم الأشخاص المصادرة يغادرون طوعاً، ونسبة صغيرة جداً فقط هي التي تحتاج إلى إعادة توطين قسري. ومع ذلك، نظرًا لأن النقل القسري ينطوي على حقوق الملكية وحتى حقوق الحرية الشخصية ولا رجعة فيه، فيجب اتباع الأحكام القانونية والإجراءات الواجبة بدقة.

(1) تم حل مسألة التعويضات، أي أنه تم اتخاذ قرار بشأن نزع الملكية والتعويض. أن يكون مضمون التعويض المحدد في قرار تعويض نزع الملكية قد تحقق، أو تم دفعه فعلياً للشخص المصادرة؛ إذا رفض الشخص المصادر قبوله، فسيتم إخطار إجراءات السحب والإيداع ذات الصلة وتنفيذها وفقًا للقانون، ويمكن تحقيق محتوى التعويض في أي وقت.

(2) قرار التعويض راجعته محكمة الشعب وحكمت بالتنفيذ من قبل الجهة الإدارية. وفقًا للمادة 28 من لوائح نزع الملكية والتعويض ولوائح محكمة الشعب العليا بشأن العديد من القضايا المتعلقة بمعالجة القضايا المطبقة على محكمة الشعب للتنفيذ الإلزامي لقرارات مصادرة المساكن والتعويض على الأراضي المملوكة للدولة (المشار إليها فيما بعد باسم "لوائح الإنفاذ")، إذا لم يتقدم الشخص الذي تمت مصادرته بطلب للمراجعة الإدارية أو رفع دعوى إدارية داخل لفترة قانونية، ولم يتم الانتقال خلال الفترة المحددة في قرار التعويض، يجب على حكومة المدينة أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة الإسكان تقديم طلب إلى محكمة الشعب للتنفيذ الإلزامي وفقًا للقانون.

(3) بعد أن تحكم محكمة الشعب بالسماح بالتنفيذ الإجباري، يجب على الشخص المصادرة أن يبادر إلى إخلاء المنزل وتسليمه وتنفيذ التزاماته بوعي. إذا رفض الشخص المصادر نقل ملكيته، يجوز لحكومات المدينة والمقاطعة إجراء عملية نقل قسري وفقًا للقانون لضمان تحقيق المصالح العامة. وفقًا لـ "لوائح الطلب والدعم" و"لوائح الإنفاذ" وغيرها من اللوائح، يجب أن يلتزم النقل القسري بمبدأ "الفصل بين الإنفاذ والإنفاذ"، مع اعتبار التنظيم الحكومي والتنفيذ هو المبدأ العام، والإنفاذ عن طريق المحكمة كاستثناء.

(4) يجب أن يتوافق النقل القسري بشكل صارم مع الإجراءات القانونية. وبما أن النقل القسري إلزامي وينطوي عمومًا على الحقوق الشخصية وحقوق الملكية للشخص المصادر وأفراد أسرته، فيجب اتباع الإجراءات القانونية، ويجب إنشاء سجلات كاملة لتسجيل العناصر الموجودة في المنزل ونقلها وحفظها وتسليمها. إذا لم يتعاون الشخص المصادر في عملية النقل، فيجب تحديد عملية النقل بأكملها بطريقة موثقة.

وبحسب "القواعد التفصيلية لحفظ وتوثيق أدلة هدم المنازل"، فإنه عند حفظ وتوثيق أدلة هدم المنازل، تقوم كاتب العدل باتخاذ إجراءات الحفظ مثل المسح والتقاط صور أو مقاطع فيديو للوضع الحالي للمنزل وملحقاته وفقاً للقانون للتأكد من صحتها وقوتها الإثباتية. عند القيام بحفظ أدلة المنازل المهدمة قسراً، يجب على كاتب العدل إخطار الأشخاص المهدمين بالحضور. وإذا رفض الحضور، يجب على كاتب العدل إثبات ذلك في المحضر. إذا كان هناك عناصر في المنزل معرضة للهدم قسرياً، يقوم كاتب العدل بتنظيم فحص وحصر وتسجيل وتصنيف جميع العناصر واحدة تلو الأخرى؛ تسجيل وقت ومكان الأنشطة المذكورة أعلاه، وتقديمها إلى شخصين حاضرين بكامل القدرة للتحقق منها. بعد التحقق، يجب على كاتب العدل والأشخاص الحاضرين التوقيع على السجلات ذات الصلة. إذا رفض الشخص الذي يتم هدمه التوقيع، يجب على كاتب العدل إثبات ذلك في المحضر؛ بعد عد العناصر وتسجيلها، أي عناصر لا يمكن تسليمها إلى الشخص المهدم على الفور. إذا تم استلام النقل من قبل طرف النقل، يجب على كاتب العدل الإشراف على موظفي تنفيذ الهدم لتخزين العناصر في المستودع المقدم من قبلهم ووضع علامة على العناصر. في حالة فقدان الأصناف أو تلفها أثناء التخزين، يتحمل أمين المستودع مسؤولية التعويض. وبعد الانتهاء من عملية النقل القسري، يجب على المنفذ أيضًا تقديم إشعار لإخطار الشخص المهدوم لاستلام العناصر خلال فترة معينة. إذا لم يتم تحصيل العناصر خلال فترة معينة، يجوز لمكتب الكاتب العدل قبول طلب الإيداع من الوحدة المنفذة والتعامل مع السحب.

(5) يجب أن يتحمل النقل القسري غير القانوني المسؤولية القانونية المقابلة. نظرًا لأن النقل القسري (الهدم القسري) يتم عادةً بناءً على قرار التعويض، وقد حل قرار التعويض نظريًا مشكلة التعويض عن المنازل وما إلى ذلك، حتى لو كان نقلًا قسريًا غير قانوني، فإنه عادةً ما يتعلق فقط بمسألة التعويض عن فقدان العناصر الموجودة في المنزل، ولا يشمل مسألة التعويض أو التعويض عن المنزل. ويتم التعويض عن خسائر الممتلكات الأخرى التي لحقت بالأشخاص المهدومين بسبب الهدم القسري غير القانوني، وفقًا للقانون. من الناحية العملية، بعد أن تبين أن قرارات المصادرة وقرارات التعويض والترحيل القسري غير قانونية، يصدر بعض الحكام أحكامًا مباشرة بالتعويض، ويأمرون حكومات المدينة والمقاطعة بالتعويض عن خسارة المنازل والأشياء الموجودة في المنازل، بدلاً من حل مشكلة تعويض المنازل من خلال إجراءات التعويض، من أجل عكس الطبيعة العقابية لعمليات المصادرة غير القانونية من قبل الوكالات الإدارية. وهذا النهج معقول أيضًا إلى حد ما، وفي حالة عدم تقديم تعويضات عقابية بعد، لا يوجد فرق جوهري بين معايير التعويض عن المصادرة القانونية ومعايير التعويض عن المصادرة غير القانونية. وهذا النوع من القضاء الذي لا يتشابك مع التعويض والتعويض هو ممكن أيضا. من الناحية العملية، هناك طرق مختلفة للتعامل مع الحالات التي تم فيها التوقيع على اتفاقية التعويض ولكنها لا تتحرك خلال الفترة المتفق عليها: أولاً، ترفع وحدة المصادرة دعوى قضائية للمطالبة بالتنفيذ والتنفيذ؛ ثانياً، يتم استبدال اتفاقية التعويض باتخاذ قرار تعويض منفصل. ليس من المناسب عمومًا الاعتراف بأن وحدة المصادرة لديها القدرة على فرض النقل من تلقاء نفسها وفقًا لاتفاقية التعويض. لكن إذا نص اتفاق التعويض بوضوح على أن الحكومة ستنظم عملية هدم المنازل المصادرة بعد تحقيق مضمون التعويض. وفي الوقت الحالي، بما أن الشخص المنزوع ملكيته قد وافق في العقد على تحديد مدة نقل ملكية المنزل المنزوع ملكيته عند تحقق محتوى التعويض، ففي هذه الحالة يمكن اعتبار أن شروط حصول الحكومة على ملكية المنزل قد استوفيت. كما أيد بعض الحكام حق حكومات المدن والمقاطعات في تنفيذ النقل القسري أو حتى الهدم القسري. في هذه الحالة، من حيث المبدأ، لا يمكن للشخص المصادر إلا أن يطلب المراجعة القضائية للأضرار التي لحقت بالأشياء الموجودة في المنزل بسبب النقل القسري أو غيرها من الخسائر الناجمة عن التدابير القسرية غير القانونية.

(6) افتراض الطرف المسؤول عن الترحيل القسري. بعد النقل القسري، ترفض بعض الحكومات على مستوى المدن والمقاطعات أو سلطات المصادرة تنفيذ النقل القسري، بل إن البعض يفشل عمدًا في اتخاذ قرار مكتوب أو توظيف أشخاص خارج القضية لإجبارهم على النقل لتجنب المسؤولية عن التعويض عن النقل القسري. تعتقد مجموعة الهدم Yingting أنه بما أن "اللوائح المتعلقة بالطلب والدعم" "تحظر بشكل واضح وحدات البناء من المشاركة في أنشطة النقل"، فيجب افتراض أن عمليات النقل القسري غير القانوني يتم تنفيذها من قبل الحكومات على مستوى البلديات والمقاطعات وسلطات المصادرة، ويجب أن تتحمل المسؤوليات المقابلة. بالطبع، يُستثنى هذا إذا تمكنت حكومات المدينة والمقاطعة، وسلطات المصادرة، وما إلى ذلك، من إثبات أنهم رعايا آخرون أو كان هناك دليل على أن رعايا آخرين قاموا بشكل مستقل بالترحيل القسري.

(7) تحديد مقدار الخسارة ونقل عبء الإثبات. ومن حيث المبدأ، يتحمل الشخص الذي تتم مصادرته عبء إثبات الوقائع والمبلغ المحدد للخسارة. ومع ذلك، إذا كان الشخص منزوع الملكية غير قادر على الوفاء الكامل بعبء الإثبات الخاص بخسارة أو تلف الممتلكات بسبب فشل الهيئة المنفذة في إعداد سجلات موثقة وقوائم موثقة وفقًا للقانون أثناء الهدم والهدم الإجباري، فسيتم نقل عبء الإثبات إذا تمكن الشخص منزوع الملكية من تقديم دليل أولي لإثبات وجود ضرر أو خسارة في الممتلكات، وتتحمل الوكالة المنفذة عبء الإثبات لادعائها بأن النقل القسري لم يتسبب في خسائر في الممتلكات، وتحمل العواقب السلبية لعدم تقديم الأدلة. إذا كان هناك مبالغة واضحة في الخسائر، فيجب على محكمة الشعب النظر بشكل شامل في عوامل القضية بأكملها وأخطاء جميع الأطراف، وممارسة السلطة التقديرية وفقًا للقانون، وتحديد مبلغ التعويض المحدد.

9. الحكم بمشروعية النقل القسري وتوقيت الحكم

1. عندما تنظم الحكومات على مستوى البلديات والمقاطعات عمليات النقل القسري أو الهدم، فإنها تفعل ذلك عمومًا بناءً على قرارات تعويض فعالة بالفعل أو أحكام تعويضات الهدم وإعادة التوطين. قد يؤدي هذا إلى موقف حيث عند تنفيذ التنفيذ الإلزامي، يكون قرار المصادرة والتعويض أو قرار التعويض عن الهدم وإعادة التوطين بناءً عليه صالحًا رسميًا وملزمًا قانونًا وقابل للتنفيذ. إلا أنه بعد فرض الإجبارية، تبطل صلاحية قرار نزع الملكية والتعويض أو قرار التعويض عن الهدم وإعادة التوطين. وقد يكون ذلك بسبب التصحيح الذاتي من قبل الجهة الإدارية، أو قد يتم إلغاؤه من قبل سلطة المراجعة أو محكمة الشعب وفقا للقانون.

2. رفع بعض الأشخاص المصادرة (الأشخاص المهدمين) دعوى قضائية للتأكيد على أن الترحيل القسري كان غير قانوني وطالبوا بتعويضات من الدولة. يتضمن هذا مسألة ما إذا كان حكم محكمة الشعب بشأن النقل القسري يجب أن يستند إلى الوقت الذي تم فيه اتخاذ الإجراء الإداري، أو إلى الوقت الذي اتخذت فيه محكمة الشعب القرار. وهذه أيضًا مسألة وقت الدينونة. لأنه لا بد أن يكون هناك فارق زمني بين وقت اتخاذ الإجراء الإداري أمام المحكمة ووقت إصدار المحكمة لحكمها. خلال هذه الفترة، قد تتغير الحقائق أو القوانين التي يستند إليها الإجراء الإداري. ولذلك، لا بد من مناقشة أساس الحكم. من حيث المبدأ، فإن الوقت القياسي للتقاضي الإداري في الصين هو الوقت الذي يتم فيه اتخاذ الإجراء الإداري.

3. بمجرد اتخاذ إجراء إداري فوري، تكون العواقب القانونية قد حدثت بالتأكيد، وليس هناك شك في استعادة الوضع القانوني الأصلي أو العودة إليه، كما أنه ليس المقصود إنشاء نظام قانوني له تأثير مستمر في المستقبل. وفي هذه الحالة، ينبغي أن يستند التقييم بشكل صارم إلى الحقائق والوضع القانوني في وقت اتخاذ الإجراء الإداري، دون الأخذ في الاعتبار التغيرات في الوقائع والقانون بعد اتخاذ الإجراء الإداري. تشمل الاستثناءات الإجراءات الإدارية الفورية التي لم تكتمل بعد أو التي تم استكمالها ولكن لم يتم تنفيذها بعد. وإذا كان من شأن تغير الظروف أن يفقد الفعل الأصلي شرعيته أو يجعل من غير الضروري الاستمرار فيه، فإنه يبطل.

5. بما أنه لا توجد أحكام بشأن إلغاء الأفعال الإدارية في القوانين الإدارية المنفصلة في الصين وقانون التقاضي الإداري، فلا يمكن للمحاكم الشعبية إلا أن تؤكد أن الأفعال الإدارية كانت قانونية عندما اتخذتها الوكالات الإدارية وفقا للمبادئ القانونية ذات الصلة. ومن ثم، بسبب تغير الظروف، قد يتم إلغاء الأحكام أو إعلان أنها لم تعد صالحة، أو حتى بطلانها بعد فترة زمنية معينة.

10. التزامات التعاون وقضايا الطاعة للأشخاص المصادرة

1. تصر "لوائح نزع الملكية والتعويض" على السماح للأشخاص المصادرة بالحصول على تعويض عادل ومعقول على أساس سعر تقييم السوق، وضمان عدم انخفاض مستويات المعيشة، مما يحمي حقوق ومصالح الأشخاص المصادرة بشكل أفضل. تتضمن "اللوائح المتعلقة بنزع الملكية والتعويض" أيضًا حقوق الأشخاص المصادرة في المعرفة والمشاركة والتعبير والإشراف على جميع إجراءات المصادرة والتعويض. مثل الحق في المشاركة في الحكم على ما إذا كان ذلك يرجع إلى المصلحة العامة، والحق في اقتراح خطة التعويض، والحق في تأكيد نتائج مسح الإسكان، والحق في التفاوض مع وكالة التقييم، والحق في التقدم بطلب لمراجعة تقرير التقييم، والحق في التقدم بطلب للتقييم، والحق في اختيار التعويض النقدي وتبادل حقوق الملكية، والحق في التفاوض على محتوى وطريقة التعويض، والحق في التقدم بطلب إعادة النظر والملاحقة القضائية، وما إلى ذلك.

2. إذا كان معظم الأشخاص المصادرة قد حققوا نقلاً طوعيًا من خلال التوقيع على اتفاقيات التعويض. للحد من النزاعات في عملية المصادرة والتعويض، يحتاج المصادرون والأشخاص المصادرة إلى معرفة القانون والالتزام به، والتصرف وفقًا للقانون، واحترام سيادة القانون: يجب على الحكومات المحلية وعلى مستوى المقاطعات الإصرار على نزع الملكية وفقًا للقانون، والتعويض العادل، والإجراءات المناسبة؛ ويجب على الأشخاص المصادرة أيضًا أن يشاركوا بنشاط ويتعاونوا بنشاط ويحافظوا على حقوقهم ومصالحهم المشروعة بطريقة عقلانية.

4. وفقا للدستور فإن جوهر نزع الملكية هو المصلحة العامة. ولذلك، وبغض النظر عما إذا كان الشخص المنزوع ملكيته يقبل نزع الملكية والتعويض، فيجب عليه حماية حقوقه بشكل نشط وفقًا لأحكام "لائحة نزع الملكية والتعويض" بدلاً من المواجهة السلبية لتجنب الخسائر الإضافية الناجمة عن عدم التعاون. في ظل فرضية وخلفية التشريع العام العادل والمعقول لـ "لوائح المصادرة"، حتى لو كانت مصادرة المنازل تجلب أعباء على حياتنا وعواطفنا، فمن الصعب تحقيق العدالة المطلقة والمعقولية. ويصبح من الواجب تحمل هذا العبء الحتمي الذي تفرضه المصالح العامة.

يذكرك ينجتينج بما يلي:

وفقًا للقوانين واللوائح ذات الصلة في بلدنا، يمكن للأشخاص المصادرين والمهدمين تقديم مراجعة إدارية في غضون 60 يومًا من استلام قرار المصادرة، وقرار تعويض المصادرة وغيرها من الإجراءات الإدارية المحددة، ورفع دعوى إدارية في غضون 6 أشهر. إذا تم هدم منزلك قسرياً، عليك رفع دعوى للدفاع عن حقوقك خلال 6 أشهر من معرفة تاريخ الهدم. ستقدم بعض الأسر التي تم نقلها التماسًا، لكن تقديم الالتماس ليس قناة قانونية، وبغض النظر عن المدة التي يستمر فيها الالتماس، فإنه لا يشكل سببًا لقطع المهلة الزمنية للمحاكمة. تأخر العديد من الأشخاص الذين تم هدمهم في تقديم الالتماسات وفقدوا قانون التقادم. وحتى لو رفعوا دعوى قضائية، فإن المحكمة لن تقبل ذلك. حتى لو وجدت محاميًا، فليس هناك ما يمكنك فعله لمساعدتك! من الناحية العملية، بغض النظر عن كيفية إبلاغ رؤسائك بالموقف، أو إبلاغ الموظفين المحليين به، أو زيارته في كل مكان، فلن تتمكن فعليًا من حل المشكلة. ما تضيعه فقط هو وقتك الثمين في حماية حقوقك ومصالحك! إذا لم تتمكن من التوصل إلى اتفاق مع جهة المصادرة والهدم، يرجى الاتصال بمحامي متخصص في المصادرة والهدم في أقرب وقت ممكن لإيجاد حل.