المعلومات القانونية

مقدمة المقال: شيا في يانتشنغ، جيانغسو. سيتم هدم القرية الحضرية المحلية، وسيتم تضمين منزله أيضًا في نطاق الهدم. جاء أفراد فريق الهدم للتفاوض مع منزله وأعطوه فقط منزلًا مساحته 200 متر مربع. وذلك بناءً على مساحة منزله على الخريطة الجوية لعام 1996. إلا أن مساحة الأرض على شهادة الأرض التي حصلت عليها عائلته عام 1998 كانت 272 مترًا مربعًا، ومساحة المنزل 217 مترًا مربعًا. إذا كان التعويض يعتمد على معيار 200 متر مربع، فهو قليل جدًا! أسعار المساكن القريبة 25.000 للمتر المربع. وحتى الآن، لم يتلق الأهالي الذين تم هدمهم أي إشعار كتابي رسمي، ولم يطلعوا على إعلانات أو موافقات رسمية. كيف ينبغي لنا أن نعوض عن هدم مدن الصفيح في القرى الحضرية؟ بناء على الصور الجوية أو منطقة شهادة الأرض؟

1. هل يجب أن يكون التعويض على أساس نتائج الصور الجوية أو المساحة الموجودة في شهادة الأرض؟

1. الصور الجوية ليس لها أي أثر قانوني وهي فقط صور فحص مساعدة. بالنسبة للمنازل غير المرخصة، سيتم استخدام التصوير الجوي لتحديد مساحة الأرض والمنازل. لذلك، إذا كانت هناك شهادة أرض، فسيتم التعويض على أساس المساحة المذكورة في شهادة الأرض. إذا لم تكن هناك شهادة أرض، فسيتم التعويض على أساس مساحة الخريطة الجوية.

2. وفقًا للمادة 17 من اللوائح المتعلقة بمصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة، يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات التي تتخذ قرار مصادرة ملكية المنازل تقديم تعويضات للأشخاص المصادرة، بما في ذلك: التعويض عن قيمة المنازل المصادرة؛ التعويض عن النقل وإعادة التوطين المؤقت الذي يعتقد ينغ تينغ أن سببه مصادرة المنازل؛ التعويض عن الخسائر الناجمة عن توقف الإنتاج والأعمال بسبب مصادرة المنازل. يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى المدن والمقاطعات صياغة تدابير الدعم والمكافأة لتقديم الدعم والمكافآت للأشخاص المصادرة.

(1) تعويض الأصول الثابتة

التعويض عن الأراضي والمنازل والمباني والملحقات الأرضية التي لا يمكن نقلها، وكذلك الآلات والمعدات المفقودة بسبب النقل وغيرها.

(2) التعويض عن الملحقات الأرضية والمحاصيل الصغيرة.

وتنص المادة 26 من "اللائحة التنفيذية لقانون إدارة الأراضي" على أن "رسوم التعويض عن الملحقات الأرضية والزرعات الصغيرة تعود لأصحاب الملحقات الأرضية والزرعات الصغيرة". يعتقد Ying Ting أنه وفقًا لهذا الحكم، إذا كان المالك فردًا، فسيتم دفعه للفرد؛ إذا كان المالك مجموعة من المزارعين، فسيتم دفعه لبعض مجموعات المزارعين؛ إذا كان المالك منظمة اقتصادية جماعية ريفية، فسيتم دفعه إلى المنظمة الاقتصادية الجماعية.

(3) التعويض عن الخسائر الناجمة عن توقف الإنتاج والأعمال

تشمل الخسائر الناجمة عن الإنتاج وتعليق الأعمال "يجب الدفع" و"يجب كسبه". أي خسائر التشغيل الفعلية والمتوقعة. ويشير إلى الخسائر والنفقات ذات الصلة الناجمة عن تعليق الإنتاج والأعمال.

(4) التكاليف المتعلقة بالهدم والنقل

أي التكاليف المتكبدة مباشرة عن الهدم والنقل. بما في ذلك تكاليف تصحيح أخطاء وإصلاح معدات الماكينات، وتكاليف تفكيك المواد وتعبئتها، وتكاليف النقل، وتكاليف نقل المعدات وتركيبها، وما إلى ذلك.

(5) حوافز الهدم

تشمل رسوم الحوافز المتكبدة بسبب سياسات الهدم رسوم النقل المعجلة، ورسوم حوافز الهدم، وما إلى ذلك.

(6) الخسائر الناجمة عن عمليات الهدم غير القانونية والعنيفة

بالنسبة للأضرار التي لحقت بالآلات والمعدات وغيرها من الممتلكات الناجمة عن عمليات الهدم غير القانونية والعنيفة، يمكن لأصحاب الأعمال المطالبة بالتعويض عن الخسائر والتقدم بطلب للحصول على تعويض من الدولة.

2. ما هو نوع التعويض الذي يجب أن تحصل عليه شيا؟

(1) لم تتلق شركة Xia أي إعلان كتابي رسمي ولم تطلع على وثيقة الموافقة على حيازة الأرض. يشتبه في أن فريق الهدم قام بالاستيلاء على الأراضي بشكل غير قانوني. وفقًا للأحكام القانونية ذات الصلة، قبل تنفيذ مصادرة الأراضي، يجب تضمين الإجراءات التالية لتكون قانونية: الإخطار بحالة مصادرة الأراضي، وتأكيد التحقيق في مصادرة الأراضي، وإخطار خطاب بحالة مصادرة الأراضي، والإخطار بجلسة الاستماع الخاصة بمصادرة الأراضي، وتنظيم جلسات الاستماع الخاصة بمصادرة الأراضي.

(2) إذا كانت الأرض المعنية أرضًا مملوكة للدولة، فيجب أن يشمل التعويض التعويض عن الأراضي والمنازل والمحاصيل المزروعة وأشجار الفاكهة والمحاصيل الصغيرة وتكاليف النقل وحوافز الهدم وما إلى ذلك. والأرض المعنية في هذه الحالة هي أرض مملوكة للدولة وهي أرض زراعية. بالإضافة إلى تعويض السكن، يجب أيضًا تقديم التعويض المقابل وفقًا للقوانين واللوائح المتعلقة بمصادرة الأراضي المملوكة للدولة وتعويضات الهدم وإعادة التوطين، فضلاً عن سياسات تعويض الأراضي الريفية المحلية.

1. في هذه الحالة، بما أن الأرض تنتمي إلى حقوق الملكية، فإن تسجيل حقوق الملكية في بلدي هو الطريقة الرئيسية. ولذلك، كيف تم تسجيل شهادة أرض شيا، ينبغي تقديم التعويض على أساس المحتوى المسجل في شهادة الأرض. تبلغ مساحة شهادة أرض شيا 272 مترًا مربعًا، لذا يجب أن يكون التعويض على أساس هذه المساحة.

2. تنص المادة 21 من لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة على أنه يمكن للشخص المصادر أن يختار التعويض النقدي أو تبادل حقوق ملكية المنزل. وعلم ينغتينغ أنه إذا اختار الشخص المصادرة تبادل حقوق ملكية المنزل، فيجب على الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المحافظة توفير المنزل لتبادل حقوق الملكية، وحساب وتسوية الفرق بين قيمة المنزل المصادر وقيمة المنزل المستخدم لتبادل حقوق الملكية مع الشخص المصادرة.

3. إذا تمت مصادرة المساكن الشخصية بسبب إعادة بناء المناطق الحضرية القديمة، واختار الشخص المصادرة تبادل حقوق ملكية المنزل في منطقة إعادة الإعمار، فإن الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة التي تتخذ قرار مصادرة المنزل يجب أن توفر المنازل في منطقة إعادة الإعمار أو المنطقة المجاورة.

4. قدر شيا نفسه مساحة المنزل بـ 217 مترًا مربعًا. بالنسبة للمنطقة المحددة، يمكنك أن تطلب من المتخصصين من وكالة التقييم قياسها وتقييمها. على سبيل المثال، نتيجة التقييم هي 217 مترا مربعا. وينبغي تخصيص مسكن إعادة التوطين وتعويض الهدم على أساس هذه المنطقة، مع الإشارة إلى هيكل المنزل ومواد بناءه، فضلاً عن سعر السكن التجاري القريب وعوامل أخرى.

5. إذا كانت هناك محاصيل وغابات وأشجار مثمرة ومحاصيل صغيرة مزروعة، فيجب أن يحصلوا أيضًا على تعويض مماثل. يعتمد الحساب المحدد على معايير التعويض المحلية.

6. يشمل أيضًا تكاليف النقل ورسوم الحوافز وما إلى ذلك.

3. أحدث اللوائح الخاصة بالتعويض عن هدم المناطق الحضرية القديمة، وإعادة بناء مدن الصفيح، وهدم القرى الحضرية في جيانغسو

في أوائل أبريل 2018، أصدرت حكومة مدينة يانتشنغ "آراء بشأن مصادرة المنازل التي تم تجديدها والقضايا ذات الصلة في المدن القديمة (أحياء الصفيح) في مدينة يانتشنغ"، الأمر الذي أثار قلقًا واسع النطاق بين المواطنين. مقارنة بسياسات الاستملاك والتعويض وإعادة التوطين السابقة، ما هي التعديلات والتغييرات التي سيتم إجراؤها في "معالجة الآراء" التي سيتم تطبيقها رسميًا اعتبارًا من 9 مايو من هذا العام؟ ما هي "الفوائد" و"الفوائد" التي سيحصل عليها الأشخاص المصادرة من حيث التعويض وإعادة التوطين؟ وفي 26 أبريل/نيسان، قدم الشخص المعني المسؤول عن مكتب نزع الملكية بالبلدية تفسيراً مفصلاً لذلك.

1. تخفيف معتدل لمعايير تحديد منطقة التعويض

(1) تم إنشاء المنازل "غير الموثقة" التي بنيت قبل نسخة عام 1986 من خريطة المسح الجوي للمنطقة الحضرية. وفي حال توافق المباني الحالية مع خريطة المسح الجوي، فسيتم تعويضها وإعادة توطينها وفق البناء القانوني. والمنازل التي بنيت بعد ذلك سيتم اعتبارها بناء غير قانوني. تم تغيير "آراء التعامل" لتوفير التعويضات المتدرجة والمتمايزة والمتناقصة وإعادة التوطين للمنازل "غير الموثقة" بناءً على خرائط المسح الجوي للأعوام 1986 و1996 و2005.

(2) بالنسبة للمنازل "غير المرخصة" التي تم بناؤها قبل تشكيل نسخة 1986 من خريطة المسح الجوي، فإن معايير التعويض وإعادة التوطين ستبقى دون تغيير. بالنسبة للمنازل "غير الموثقة" المبنية بين نسخة 1986 ونسخة 1996 من خريطة المسح الجوي، إذا كان المبنى الحالي متسقاً مع خريطة المسح الجوي، فسيتم حساب مساحة المنزل (الحد الأقصى لا يزيد عن 140 متراً مربعاً) على أساس الحد الأقصى لمساحة الأرض التي لا تتجاوز 200 متر مربع، ونسبة المساحة الطابقية 0.7 للبيوت الصغيرة و1.1 للمباني. سيتم تنفيذ التعويض وإعادة التوطين. سيتم تعويض الجزء الزائد بنسبة 80% من سعر الاستبدال، ولكن لن يتم توفير إعادة التوطين. بالنسبة للمنازل “غير الموثقة” المبنية بين نسخة 1996 ونسخة 2005 من خريطة المسح الجوي، إذا كانت المباني القائمة متوافقة مع نسخة 2005 من خريطة المسح الجوي، فسيتم تعويضها بسعر البناء والتركيب ولن يتم إعادة توطينها. إذا لم يؤيد الشخص المنزوع ملكيته التعاون في أعمال نزع ملكية المسكن ولم يتمكن من توقيع اتفاقية التعويض خلال مدة العقد، فلا يتمتع بتعويض السكن المقرر بناء على خرائط المسح الجوي لعامي 1996 و2005.

2. إعانات إعادة توطين المساكن السكنية الجديدة في المناطق الصغيرة

"معالجة الآراء" تزيد من دعم مناطق إعادة التوطين للمنازل المصادرة التي تبلغ مساحة البناء القانوني فيها 90 مترًا مربعًا أو أقل في المناطق الحضرية. إذا تمت إعادة توطين هذه المنازل المصادرة من طابق واحد إلى منازل إعادة التوطين الصغيرة متعددة الطوابق والمرتفعة، فيجب زيادة مساحة إعادة التوطين بنسبة 10% و15% على التوالي. إذا تم إعادة توطين المنازل من منازل متعددة الطوابق إلى منازل إعادة التوطين الصغيرة الشاهقة والمرتفعة، فيجب زيادة مساحة إعادة التوطين بنسبة 10٪ على التوالي. وسيتم تسوية سعر منازل إعادة التوطين الإضافية بسعر إعادة التوطين. إذا تم اختيار التعويض النقدي وكان المنزل المصادر في منطقة صغيرة عبارة عن طابق واحد أو متعدد الطوابق، فسيتم حساب دعم التعويض النقدي لمرة واحدة بزيادة 15% و10% على التوالي على أساس منطقة إعادة التوطين. لن تتمتع المنازل المصادرة التي تزيد مساحة البناء القانونية فيها عن 90 مترًا مربعًا بهذا الدعم.

3. توضيح مكافآت مناطق إعادة التوطين عبر المناطق

تنص المادة 13 من "تدابير التنفيذ لبناء وإدارة المنازل التجارية منخفضة ومتوسطة السعر في المنطقة الحضرية لمدينة يانتشنغ" (Yanzhengfa [2007] رقم 155) على أنه "يجوز للأشخاص المهدمين شراء منزل تجاري متوسط ​​ومنخفض السعر داخل منطقة الهدم القانونية بمساحة 10 أمتار مربعة." وعلم أنه بعد أن تحول الهدم إلى مصادرة، ظلت هذه الطريقة مستخدمة في العملية. واستهدفت بشكل أساسي المنازل الصغيرة المصادرة في المدينة القديمة وأعادت توطينها خارج المدينة القديمة. إذا كانت مساحة إعادة التوطين أقل من 10 أمتار مربعة، فإن مساحة إعادة التوطين المتزايدة نسبياً ستكون 10 أمتار مربعة، وستكون التسوية على أساس سعر إعادة التوطين. وبما أن وثائق سياسة المصادرة الحالية غير واضحة، فإن "آراء التنفيذ" تصلحها.

4. رفع الحد الأدنى لمعايير التعويضات والتوطين

(1) الحد الأدنى الأصلي للتعويض ومعيار إعادة التوطين في المناطق الحضرية هو: يمكنك اختيار منزل إعادة توطين بمساحة 50 مترًا مربعًا في موقع تحدده الحكومة أو تعويض نقدي لا يزيد عن 150 ألف يوان. ومن أجل الحماية الكاملة للظروف المعيشية ومستويات الأشخاص الذين يعانون من صعوبات في السكن، سيتم زيادة الحد الأدنى لمعايير التعويض إلى 54 مترًا مربعًا و300 ألف يوان على التوالي.

(2) زيادة معيار تعويضات النقل. تم حسابه على أساس مساحة البناء القانونية للمنازل المصادرة، وسيتم زيادة معيار تعويض النقل للمنازل السكنية من 10 يوان لكل متر مربع إلى 20 يوان لكل متر مربع، وسيتم زيادة الرسوم الإضافية التي تقل عن 500 يوان من 500 يوان إلى أقل من 1000 يوان.

5. حوافز التوقيع الجديد ونقل الغرف

إذا وقع الشخص المصادر عقدًا وانتقل للتخلي عن منزل خلال فترة العقد المحددة، بالإضافة إلى المكافآت المنصوص عليها في المادة 7 من "آراء الحكومة الشعبية لمدينة يانتشنغ بشأن معالجة المسائل المتعلقة بمصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة في المناطق الحضرية" (Yan Zhengfa [2011] رقم 281)، سيتم منح كل أسرة مكافأة توقيع تصل إلى 10000 يوان ومكافأة نقل منزل تصل إلى 10000 يوان على التوالي بناءً على أمر توقيع العقد وتسليم المنزل. يجب تحديد طرق الحوافز المحددة في خطة تعويض مصادرة المشروع من قبل الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات التي تتخذ قرار المصادرة.

يذكرك ينجتينج بما يلي:

ومن الناحية العملية، بما أن قيمة المنازل في مدن الصفيح قد تكون منخفضة نسبياً، فقد ينخفض مبلغ التعويض أيضاً. لذلك، يجب عليك أولاً تحديد ما إذا كان منزلك المصنف كمنزل هدم هو منزل في مدينة الصفيح. دعونا ننظر في ما إذا كانت إجراءات الهدم تتم بشكل صارم وفقًا للوائح مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة. في بعض الأحيان، تقوم فرق الهدم بهدم المنازل بشكل غير قانوني على أساس مدن الصفيح. إذا تم إخطارك بأن المنطقة التي يقع فيها منزلك ستتحول إلى مدينة صفيح، فيجب عليك التقاط صور للمنزل من الداخل والخارج مسبقًا للاحتفاظ بالأدلة قبل هدمه. عند هدم منزل، يجب تصوير مكان الهدم والحفاظ على جميع الأدلة الأصلية (الصور ومقاطع الفيديو). إذا لزم الأمر، يمكنك الاتصال للإبلاغ عن الجريمة وتسجيل الجريمة في نفس الوقت كدليل على الهدم القسري. إذا تم هدم منزلك بشكل غير قانوني، فيرجى حماية حقوقك من خلال المراجعة الإدارية والتقاضي الإداري والقنوات القانونية الأخرى في غضون 6 أشهر. إذا تم تجاوز قانون التقادم هذا، فسوف تضيع فرصة الانتصاف القانوني. من أجل السعي لتحقيق أقصى استفادة، يمكنك قراءة المزيد من المعرفة القانونية ذات الصلة لفهم محتوى مشروع نزع الملكية والهدم، أو يمكنك البحث عن حلول من محامٍ متخصص في نزع الملكية والهدم.