المعلومات القانونية

مقدمة المقال: أصعب طريق للمشي في 2019 هو روتينك. هذه الجملة هي بلا شك أعمق شعور لدى كل الشعب المهدم. ونظرًا لأن حالة الهدم معقدة، فإن الفوائد هائلة وتتضمن مستقبل العائلة والشركة. لذلك، استنادًا إلى خبرة العمل في الخطوط الأمامية لحماية حقوق الهدم لسنوات عديدة، لخص Ying Ting 10 ظواهر هدم غير قانونية شائعة للجميع. أي واحد واجهته؟

1. يطلبون منك تغيير مكان إقامتك، وهدم منزلك قسراً، ولا يظهرون لك وثيقة الموافقة على استملاك الأرض وإشعار نزع الملكية، أو لا يوجد وثيقة موافقة على استملاك الأرض على الإطلاق.

وفقا لأحكام قانون إدارة الأراضي، يتعين على أي وحدة أو فرد استخدام الأراضي المملوكة للدولة للبناء. إن ما نسميه غالبًا "المصادرة" ينقسم في الواقع إلى "المصادرة" و"الجمع". تتم استعادة المنازل الموجودة على الأراضي المملوكة للدولة، في حين تتم "مصادرة" المنازل الموجودة على الأراضي الجماعية ثم يتم دفع رسوم نقل الأراضي لتحويل الأراضي الجماعية إلى أراضي مملوكة للدولة. هذه العملية مستحيلة دون موافقة حيازة الأراضي. وبطبيعة الحال، وبناء على هذه النقطة، عادة ما يتطلب الاستحواذ على الأراضي وثيقة الموافقة على الاستحواذ على الأراضي.

2. قبل الهدم، قم أولاً بهدم المباني غير القانونية والخطرة، وتحويل المنازل الجيدة والمناطق الجيدة إلى "منازل خطرة" و"مدن الصفيح".

1. عندما نواجه عمليات هدم غير قانونية أو خطيرة، غالبًا ما يتم اتباع عمليات المصادرة والهدم. وتستخدم العديد من الجهات المصادرة هذه الأسماء لتنفيذ عمليات الهدم القسري بهدف تقليل التعويضات. عندما يعتبر المنزل بناء غير قانوني لأسباب مختلفة، يشعر العديد من الأشخاص المهدمين أنهم في وضع غير مؤات وليس لديهم خيار سوى قبول ذلك. وفي الحقيقة، لا يعرفون أن هذه حيلة وطريقة شائعة تستخدمها أطراف الهدم. لذلك، إذا واجهت هذه الظاهرة، عليك أولاً أن تطلب من محامٍ محترف تحديد ما إذا كان منزلك قد تم بناؤه بشكل غير قانوني. إذا تم بناؤه بشكل غير قانوني بالفعل، فهل يمكنك تجنب التعرض للهدم من خلال التقدم بطلب لإجراءات الاستبدال والحصول على التعويض المقابل.

2. من الناحية العملية، بما أن قيمة المنازل في مدن الصفيح قد تكون منخفضة نسبيًا، فقد يتم أيضًا تخفيض مبلغ التعويض. لذلك، يجب عليك أولاً تحديد ما إذا كان منزلك المصنف كمنزل هدم هو منزل في مدينة الصفيح. دعونا ننظر في ما إذا كانت إجراءات الهدم تتم بشكل صارم وفقًا للوائح مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة. في بعض الأحيان، تقوم فرق الهدم بهدم المنازل بشكل غير قانوني على أساس مدن الصفيح. عندما يتم إعلامك بأن المنطقة التي يقع فيها منزلك على وشك التحول إلى مدينة صفيح، يجب عليك التقاط صور للمنزل من الداخل والخارج مسبقًا وحفظها.قبل الهدمالأدلة. عند هدم منزل، يجب تصوير مكان الهدم والحفاظ على جميع الأدلة الأصلية (الصور ومقاطع الفيديو). إذا لزم الأمر، يمكنك الاتصال للإبلاغ عن الجريمة وتسجيل الجريمة في نفس الوقت كدليل على الهدم القسري.

3. عدم أخذ الرأي، وعدم إجراء جلسات استماع، وعدم إعلام الجهات المصادرة والمهدمة بحقوقها القانونية في الإغاثة.

1. تشير جلسة الاستماع للهدم إلى السلوك الذي تنظم فيه إدارة هدم المنازل الموظفين المعنيين للمشاركة والاستماع إلى الإفادات والدفاع والاستجواب لأطراف الهدم بشأن القضايا المتعلقة بالهدم القسري. فهل يمكن هدمه دون المرور بعملية الاستماع؟ وفي القضية التي نظر فيها دونغ غونف، المحامي من مجموعة ينغتينج للهدم، فشل حزب المصادرة في عقد جلسة استماع وحُكم عليه "بإلغاء قرار الحكومة بمصادرة الملكية". فاز الشخص الذي تم طرده بالدعوى. وأصبحت هذه القضية هي القضية الأولى التي ألغت فيها المحكمة العليا في تيانجين قرار مصادرة منزل.

2. فيما يتعلق بالهدم القسري، تنظم دائرة إدارة هدم المنازل جلسة استماع حول الهدم القسري للمنازل، وتعلن عن موعد وموقع وطريقة وما إلى ذلك من جلسة الاستماع للجمهور قبل 7 أيام من الجلسة، وفي الوقت نفسه تقدم "إشعار جلسة بشأن الهدم القسري للمنازل" إلى الأشخاص المعنيين في جلسة الاستماع. إذا تقدمت شركة الهدم بطلب الهدم الإداري الإجباري، فستقبل إدارة إدارة هدم المساكن الطلب إذا كان مستوفيًا للشروط، وتنظم أطراف الهدم والموظفين المعنيين لإجراء جلسة استماع قبل التقدم بطلب إلى الحكومة الشعبية على نفس المستوى للهدم الإداري الإجباري. يشمل المشاركون في جلسة الاستماع بشأن الهدم القسري للمنازل الأطراف المشاركة في عملية الهدم، والموظفين الذين يتعاملون مع قرار هدم المنزل الأصلي وغيرهم من الموظفين المعنيين. يمكن أيضًا دعوة الإدارات الإدارية ذات الصلة والممثلين ذوي المصداقية الاجتماعية للمشاركة.

4. يطلبون منك التوقيع على اتفاقية فارغة ولا يعطونك اتفاقية تعويض التسوية الأصلية.

لا تصدق الوعود اللفظية بسهولة. تعتبر الإخطارات الرسمية المكتوبة دليلًا أقوى بكثير. من الضروري الاحتفاظ بأصل اتفاقية تعويض الهدم ورفض التوقيع أو البصمة على الاتفاقية الفارغة. إذا كنت تخشى عدم تقديم اتفاقية التعويض الأصلية لك، فيمكنك استخدام هاتفك المحمول لالتقاط صورة للاتفاقية عند التوقيع على الاتفاقية واستخدامها كأحد الأدلة.

5. إن الهدم القسري قبل التعويض ينتهك مبدأ "التعويض أولاً، والنقل لاحقاً".

1. تعتبر عمليات الهدم القسري، وإجراءات الاستيلاء على الأراضي والهدم بشكل غير قانوني، والهدم أولاً ومن ثم التعويض، من الأشكال النموذجية للهدم غير القانوني. بمجرد هدم منزل بعنف، حاول التقاط صور لجمع الأدلة، وخاصة التقاط صور للقيادة وعملية الهدم. سيكون هذا مفيدًا جدًا للإجراءات القانونية اللاحقة، وتحديد موضوع الهدم، وتأكيد سلوك الهدم، وحتى التقدم بطلب للحصول على تعويض من الدولة. بمجرد حدوث الهدم، لا يمكن التراجع عنه. وفي الوقت الحالي، لا يمكن تعويض الخسارة قدر الإمكان إلا من خلال حماية الحقوق بالوسائل القانونية.

2. وفقًا للمادة 27 من اللوائح المتعلقة بمصادرة المنازل والتعويض عن الأراضي المملوكة للدولة، "يجب أن تتم مصادرة المنازل أولاً بالتعويض ثم بالنقل. وبعد قيام الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنازل بتعويض الأشخاص المصادرة، يجب على الأشخاص المصادرة إكمال عملية النقل خلال فترة النقل المنصوص عليها في اتفاقية التعويض أو المحددة في قرار التعويض. Ying Ting تعتقد أنه لا يجوز لأي وحدة أو فرد استخدام العنف أو التهديدات أو الأساليب غير القانونية مثل قطع إمدادات المياه وإمدادات الحرارة وإمدادات الغاز وإمدادات الطاقة والوصول إلى الطرق لإجبار الأشخاص المصادرة على الانتقال إلى أماكن أخرى. ويحظر على وحدات البناء المشاركة في أنشطة النقل.

3. تعتبر إجراءات الاستيلاء على الأراضي والهدم بشكل غير قانوني أمرًا شائعًا أيضًا. في المرحلة المبكرة من الاستيلاء على الأراضي والهدم، يجب على الحكومة إصدار وثائق الهدم المقابلة، والتي تغطي تعويضات تكاليف الهدم، وأحداث الهدم، وأحداث نقل المزارعين وإعادة توطينهم، وما إلى ذلك. وينبغي أن تشمل الإجراءات القانونية لحيازة الأراضي: الإخطار بحالة حيازة الأرض، والتحقيق في حيازة الأرض وتأكيدها، وإخطار خطاب بحالة حيازة الأرض، والإخطار بجلسة استماع لحيازة الأرض، وتنظيم جلسة استماع لحيازة الأرض، وما إلى ذلك. ويجب على الطرف الذي يقوم بالهدم تنفيذ الالتزامات القانونية التالية قبل هدم المنزل قسراً، بما في ذلك شرح أسباب هدم المنزل، وحث الأطراف على أداء التزاماتهم مقدماً قبل أن تتخذ الجهة الإدارية قراراً بالتنفيذ الجبري، والالتزامات التي يجب على الجهة الهدمة تنفيذها قبل هدم المنزل قسراً.

6. تزيد مصائد الاتفاقيات الموقعة مسبقًا من المخاطر القانونية.

هناك ثلاثة مخاطر قانونية على الأقل في توقيع "اتفاقية التوقيع المسبق" مع المُجمع. بما في ذلك القيود على الحقوق والتعويضات، والمخاطر في تنفيذ الاتفاقية، وعدم دفع تعويض فعلي قبل دخول الاتفاقية حيز التنفيذ.

1. إذا تم توقيع "اتفاقية موقعة مسبقًا" مع الطرف الذي قام بالمصادرة قبل اتخاذ قرار المصادرة، فإنه بمجرد دخول هذه الاتفاقية حيز التنفيذ، سيكون لها أثر قانوني وتشكل علاقة حقوق والتزامات. إذا تم دفع التعويض أيضًا، فسيتم إخلاء المنزل ونقله خلال فترة زمنية محددة. إذا لم يتم نقل المنزل، قد يتم هدم المنزل بالقوة من قبل المحكمة. بعد اتخاذ قرار رسمي بمصادرة الملكية، إذا كان الآخرون غير راضين عن قرار المصادرة، فيمكنهم التفاوض على الشروط مع الطرف الذي قام بالمصادرة، أو يمكنهم التقدم بطلب لإعادة النظر الإداري ورفع دعوى إدارية. ومع ذلك، باعتباره شخصًا تمت مصادرته ووقع "اتفاقًا موقعًا مسبقًا" وحصل على تعويض، لم يعد بإمكانه طلب الانتصاف القانوني في هذا الشأن.

2. لإخلاء المنزل، سيتم هدم المنزل الأصلي، وسيحتاج الشخص المصادر إلى مكان مؤقت للعيش فيه. ولذلك، يجب دفع رسوم انتقال إعادة التوطين. ما إذا كان من الممكن تنفيذ الاتفاقية في الوقت المناسب وما إذا كان من الممكن دفع رسوم انتقال إعادة التوطين في الوقت المحدد، كلها مشكلات يجب مواجهتها.

3. بحسب الآراء المتعلقة بإعادة إعمار المدينة القديمة، لن يتم دفع أي تعويض فعلياً وسيتم توفير السكن قبل نفاذ اتفاقية تعويض المصادرة. هناك عدد لا بأس به من المشاريع التي لديها اتفاقيات مصادرة موقعة مسبقاً والتي تنص على عدم دفع أي تعويض فعلياً وعدم توفير السكن قبل أن تدخل اتفاقية التعويض الموقعة مسبقاً حيز التنفيذ.

7. سيتم استخدام دفعات صغيرة لشغل عدد أكبر، ومن لم يتم اعتماده سيتم أخذه أولاً.

وفي عملية تمثيل العديد من الحالات، وجدنا أن العديد من المصادرين أثاروا ضجة حول "دفعات أقل وممتلكات أكثر" و"تقسيمها إلى أجزاء".

8. استخدام استملاك الأراضي للمصالح العامة كغطاء واستخدامها فعلياً للتنمية التجارية.

1. حدثت بعض التجاوزات على المصالح الاجتماعية والعامة في مصادرة الأراضي. تشير مصادرة الأراضي إلى الإجراء القانوني الذي تقوم بموجبه الدولة بتحويل الأراضي المملوكة بشكل جماعي للمزارعين إلى أراض مملوكة للدولة من أجل المصالح العامة وفقا للإجراءات والسلطة المنصوص عليها في القانون، وتقدم تعويضا معقولا وإعادة التوطين المناسب للمنظمات الاقتصادية الجماعية الريفية التي تمت مصادرة أراضيها، وكذلك للمزارعين الذين تمت مصادرة أراضيهم. لا يمكن مصادرة الأراضي للتنمية التجارية! يجب أن يتم فرضها لتلبية احتياجات المصالح الاجتماعية والعامة!

2. نصت الفقرة (3) من المادة (10) من الدستور على ما يلي: يجوز للدولة، لتلبية احتياجات المصلحة العامة، مصادرة الأراضي أو نزع ملكيتها وتقديم التعويضات وفقاً للأحكام القانونية. وتنص المادة 42 من قانون الملكية على أنه يجوز، لتلبية احتياجات المصلحة العامة، مصادرة الأراضي والوحدات المملوكة جماعياً ومساكن الأفراد وغيرها من العقارات، وذلك وفقاً للسلطات والإجراءات التي يحددها القانون.

9. التصرف غير القانوني بالتأجير بدلاً من تحصيل الضرائب.

"الاستملاك بالإيجار" يقصد به تحويل الأراضي الزراعية إلى أرض بناء دون ترخيص ودفع إيجار شهري ثابت للشخص المصادر. لا تتحايل هذه الطريقة على التحويل القانوني للأراضي الزراعية والموافقة على مصادرة الأراضي فحسب، بل تتجنب أيضًا الالتزامات القانونية بدفع الضرائب وتحقيق التوازن بين احتلال الأراضي الزراعية والتعويض. وينص "الإشعار بشأن تعزيز القضايا المتعلقة بتسوية الأراضي" على حظر استخدام الأراضي الزراعية المملوكة بشكل جماعي للمزارعين للبناء غير الزراعي من خلال "التأجير بدلاً من المصادرة" وغيرها من الطرق، وتوسيع نطاق أراضي البناء دون ترخيص. إذا لم تتم معالجة الموافقة على تحويل الأراضي الزراعية وفقًا للقانون، ووافق موظفو وكالة الدولة على بناء الأراضي من خلال "الاستئجار بدلاً من المصادرة" أو طرق أخرى، فهي منحة أرض غير قانونية، وسيتحمل الشخص المسؤول المسؤولية القانونية.

10. استخدام القوانين القديمة ومعايير التعويضات السابقة والوثائق القانونية السابقة لخداع الأهالي المهدومين ومنحهم تعويضات أقل.

وفقًا للوائح مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة، يجب التعويض عن مصادرة المنازل في المناطق الحضرية بالرجوع إلى القيمة السوقية للمنازل المماثلة في تاريخ صدور قرار مصادرة المنازل. ويجب أن تضمن مصادرة الأراضي عدم انخفاض مستويات المعيشة الأصلية للمزارعين وضمان سبل عيشهم على المدى الطويل. وينبغي تحديث معايير أسعار الأراضي لمناطق حيازة الأراضي الشاملة كل 3-5 سنوات. وإذا تم استخدام معايير التعويض السابقة للتعويض عن مشاريع المصادرة الحالية، فقد يكون التعويض أقل، مما يؤدي إلى الإضرار بالحقوق والمصالح المشروعة للأشخاص المصادرة والمهدمة.

11. إثارة ضجة حول اختيار مؤسسات التقييم وطرق التقييم.

1. وفقا للأحكام ذات الصلة من القوانين واللوائح مثل "اللوائح الصينية بشأن مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة"، و"تدابير مصادرة وتقييم المنازل على الأراضي المملوكة للدولة" و"لوائح تقييم الأراضي الحضرية"، يجب أن يتبع تعويض المصادرة مبدأ التعويض في الوقت المناسب ومبدأ التعويض العادل.

إذا تم استخدام الأراضي والمنازل الحضرية للمصالح العامة، فيجب على الحكومات الشعبية للبلديات والمقاطعات تنفيذ عمليات المصادرة والهدم وفقًا للإجراءات والمحتوى القانوني، ويجب على وكالات التقييم المهنية تقييم العقارات والممتلكات الأخرى المعنية.

2. عند تقييم العقارات، يجب أن يعتمد موقع واستخدام العقارات المنزوعة ملكيتها على العوامل التي تؤثر على قيمة العقارات المنزوعة ملكيتها وظروف سوق العقارات المحلية. يجب اختيار طرق التقييم مثل طريقة السوق، وطريقة الدخل، وطريقة التكلفة، وطريقة التطوير الافتراضية بشكل شامل لتقييم قيمة العقارات المصادرة. وينبغي تحديد نتائج التقييم بشكل معقول، وينبغي تقديم التعويض على هذا الأساس. عندما تواجه مصانع الشركات والمحلات التجارية والفنادق والمطاعم وغيرها من الشركات عمليات الاستيلاء على الأراضي والهدم، يجب عليها ليس فقط النظر في تقييم الأصول الثابتة مثل العقارات، ولكن أيضًا النظر في مسألة التعويض عن الخسائر الناجمة عن تعليق الإنتاج والأعمال.

3. تشمل طرق تقييم العقارات: طريقة السوق، وطريقة الدخل، وطريقة التكلفة، وطريقة التطوير الافتراضي، وما إلى ذلك. ومن بينها، يمكن القول أن طريقة تقييم طريقة التكلفة هي الأقل تعويضًا. من أجل تقليل مبلغ التعويض، من المؤكد أن بعض أطراف الهدم تأمل في استخدام طريقة التكلفة. إذا كانت المنازل المصادرة والمهدمة تدر دخلاً، فيجب تقييمها باستخدام طريقة الدخل.

يذكرك ينجتينج بما يلي:

1. في حال كان لدى الأشخاص المهدومين اعتراضات على تقرير التقييم، عليهم التقدم بطلب المراجعة في الوقت المناسب. يمكنهم أيضًا أن يطلبوا من المحامي التدخل في عملية التقييم والمشاركة في المفاوضات. يمكن للشخص المهدوم أن يطلب من محامي هدم محترف التدخل في التقييم. سيقوم الطرفان بإحضار مقيمين من وكالة التقييم للتفاوض حول تفاصيل التقييم ونتائج التقييم ومبلغ التعويض. ومن خلال المعرفة المهنية والخبرة المهنية ومهارات التفاوض التي يتمتع بها المحامون، يمكننا الحصول على التعويض الذي يستحقونه للأشخاص المهدمين.

2. وفقًا للقوانين واللوائح ذات الصلة في بلدنا، يمكن للأشخاص الذين تمت مصادرتهم أو هدمهم تقديم مراجعة إدارية في غضون 60 يومًا من استلام قرار المصادرة وقرار تعويض المصادرة وغيرها من الإجراءات الإدارية المحددة، ورفع دعوى إدارية في غضون 6 أشهر. إذا تم هدم منزلك قسرياً، عليك رفع دعوى للدفاع عن حقوقك خلال 6 أشهر من معرفة تاريخ الهدم. ستقدم بعض الأسر التي تم نقلها التماسًا، لكن تقديم الالتماس ليس قناة قانونية، وبغض النظر عن المدة التي يستمر فيها الالتماس، فإنه لا يشكل سببًا لقطع المهلة الزمنية للمحاكمة. تأخر العديد من الأشخاص الذين تم هدمهم في تقديم الالتماسات وفقدوا قانون التقادم. وحتى لو رفعوا دعوى قضائية، فإن المحكمة لن تقبل ذلك. حتى لو وجدت محاميًا، فليس هناك ما يمكنك فعله لمساعدتك! من الناحية العملية، بغض النظر عن كيفية إبلاغ رؤسائك بالموقف، أو إبلاغ الموظفين المحليين به، أو زيارته في كل مكان، فلن تتمكن فعليًا من حل المشكلة. ما تضيعه فقط هو وقتك الثمين في حماية حقوقك ومصالحك! إذا لم تتمكن من التوصل إلى اتفاق مع طرف المصادرة والهدم، فيرجى الاتصال بمحامي متخصص في نزع الملكية والهدم في أقرب وقت ممكن للبحث عن حل.