المعلومات القانونية

مقدمة المقال: بعد توقيع اتفاقية تعويض الهدم، هل يمكن أن أندم عليها؟ إذا تم رفع دعوى فهل تقبلها المحكمة؟

الجزء الأول، القضايا النموذجية تحت التقاضي

1. ملخص القضية

في أغسطس 2015، أصدرت حكومة البلدية إشعارًا جاء فيه: من أجل التعلم العميق من الدروس المستفادة من حوادث الحرائق والانفجارات الخطيرة بشكل خاص في تيانجين، أجرت فحصًا واسع النطاق لسلامة الإنتاج والمخاطر الخفية. تبين أن منزلين لعائلة يانغ كانا به مخاطر جسيمة على السلامة مثل الدوائر غير المنتظمة، والوصلات الخاصة الخطيرة، وضعف مقاومة المنازل للحريق. ومن أجل القضاء على المخاطر الخفية، أمرت حكومة المدينة بهدم المنازل في غضون 15 يوما. وفي وقت لاحق، أصدر مكتب لجنة سلامة العمل التابعة لحكومة البلدية إشعارًا يطلب من أصحاب المنازل ومستأجريها الخروج خلال الفترة المحددة. وبخلاف ذلك، سيتم اتخاذ تدابير إلزامية في حالة تجاوز الحد الزمني. وفي اليوم نفسه، قام موظفو حكومة المدينة بقياس وتسجيل منزل يانغ وملحقاته. وبالنيابة عن المالكين المشاركين، وقع يانغ على نموذج رسوم إعادة التوطين للتأكيد. وفي نفس اليوم، وقع أيضًا على اتفاقية تعويض إعادة التوطين. نصت الاتفاقية على أنه تم دفع ما مجموعه 2,352,410 يوان مقابل المنزل الذي تبلغ مساحته 0.6 متر مربع وملحقاته، بما في ذلك رسوم إعادة التوطين والانتقال. تم دفع أكثر من 1.82 مليون يوان لحساب يانغ في اليوم التالي. انتقلت عائلة يانغ، ثم تم تفجير المنزل وهدمه. تم دفع الرصيد المتبقي إلى حساب يانغ في الشهر التالي. وبحسب حالات الهدم السابقة، كان ينبغي أن يتم حل الأمر بنجاح هنا، لأنه تم توقيع الاتفاق، واستلام الأموال، ونقل الناس، وهدم المنزل. لكن بعد أن علم المهدومون فيما بعد بالإجراءات القانونية للمصادرة والهدم والمعرفة القانونية ذات الصلة، وجدوا أن اتفاقية التعويض غير مقبولة، فكلفوا محاميًا برفع دعوى قضائية للمطالبة ببطلان اتفاقية تعويض هدم المنزل وإعادة التوطين الموقعة من المدعي والمدعى عليه.

2. وجهة نظر المحامي

تعتقد مجموعة Yingting Demolition Group ما يلي: 1. لا يمكن التقاضي بشأن الاتفاقية التي تم الانتهاء منها وليس لها أي أساس قانوني. الوفاء بالالتزامات بموجب الاتفاقية لا يعني الوفاء بالالتزامات القانونية؛

2. فشل المدعى عليه في اتخاذ قرار بشأن نزع الملكية واستخدم المخاطر الأمنية كغطاء للتهديد بالهدم القسري وإجبار الطرفين على التوقيع على اتفاقية تعويض السكن. ويشكل ذلك عدم تنفيذ الالتزامات الموضوعية والإجرائية التي ينص عليها القانون وعدم تنفيذ الاتفاقية الإدارية وفقا للقانون؛

3. تمت مصادرة منزل مقدم الطلب عام 1992. وتم تنفيذ المصادرة بعد مرور أكثر من 20 عامًا. يقع منزل مقدم الطلب بالفعل في موقع مزدهر في وسط المدينة. وفقًا للمادة 12 من "لوائح محكمة الشعب العليا بشأن العديد من القضايا المتعلقة بمحاكمة القضايا الإدارية المتعلقة بالأراضي الجماعية الريفية"، يجب تعويض منزل مقدم الطلب وفقًا لمعايير الأراضي المملوكة للدولة.

وينص البند (11) من المادة (12 فقرة 1) من قانون التقاضي الإداري على أن فشل الجهات الإدارية في الأداء وفقاً للقانون، أو عدم أدائها وفقاً للاتفاقية، أو التغييرات غير القانونية، وإنهاء اتفاقيات الامتياز الحكومية، واتفاقيات التعويض عن مصادرة الأراضي والمساكن، وطلبات إنهاء الاتفاقية أو تأكيد بطلان الاتفاقية، تدخل في نطاق التقاضي الإداري. وهذا يعني أن ما إذا كان قد تم تنفيذ الاتفاقية بالكامل ليس له علاقة مباشرة بما إذا كان هناك حق في رفع دعوى قضائية.

4. "اتفاقية التعويض عن هدم المنازل وإعادة التوطين" التي وقعها يانغ مومو وحكومة المدينة (الموجودة في وسط المدينة) غير صالحة ويجب قبولها وفقًا للأحكام القانونية المذكورة أعلاه.

الجزء الثاني: ما هي الاتفاقيات (العقود) غير الصالحة وفقا لقوانين بلدنا؟ ما هي العواقب القانونية؟

(1) لنرى متى يصبح العقد نافذا؟

1. العقد المبرم وفقاً للقانون يسري مفعوله من وقت إنشائه. إذا نصت القوانين واللوائح الإدارية على وجوب استكمال إجراءات الموافقة والتسجيل وغيرها من الإجراءات حتى تصبح سارية المفعول، تطبق هذه الأحكام.

2. يجوز للطرفين الاتفاق على شروط صحة العقد. يصبح العقد المشروط بالنفاذ نافذاً عند استيفاء شروطه. العقد المشروط بالفسخ يصبح باطلا بمجرد استيفاء الشروط. إذا منع الطرفان بشكل غير صحيح استيفاء الشروط لمصالحهما الخاصة، فسيتم اعتبار الشروط مستوفاة؛ إذا قام الطرفان بتسهيل استيفاء الشروط بشكل غير صحيح، فسيتم اعتبار الشروط غير مستوفاة.

3. يجوز للطرفين الاتفاق على مدة زمنية لسريان العقد. يصبح العقد ذو المهلة الزمنية الفعلية ساري المفعول عند انتهاء المهلة الزمنية. يصبح العقد الذي تنتهي مدته باطلا بانتهاء هذه المدة.

4. يكون العقد الذي يبرمه الشخص ذو الأهلية المدنية المحدودة صحيحاً بعد التصديق عليه من الممثل القانوني. ومع ذلك، فإن العقد الذي يتم إبرامه من أجل الربح فقط أو العقد المبرم بما يتوافق مع عمره أو ذكائه أو صحته العقلية لا يحتاج إلى تصديق الوكيل القانوني. ويجوز للطرف المقابل أن يحث ممثله القانوني على التصديق عليه خلال شهر واحد. وإذا فشل الممثل القانوني في تقديم أي بيان، يعتبر ذلك بمثابة رفض للتصديق. قبل التصديق على العقد، يحق للطرف المقابل حسن النية إلغاءه. يتم الإلغاء عن طريق الإخطار.

5. إذا لم يكن للموكل تفويض بالوكالة، أو تجاوز تفويض الوكالة، أو تم عقد عقد باسم الموكل بعد انتهاء الوكالة، دون تصديق الموكل، فلا يكون نافذاً بالنسبة للموكل، ويتحمل الممثل المسؤولية. ويجوز للطرف المقابل أن يحث الموكل على التصديق عليه خلال شهر واحد. إذا فشل مدير المدرسة في تقديم أي إقرار، فيعتبر ذلك بمثابة رفض للتصديق. قبل التصديق على العقد، يحق للطرف المقابل حسن النية إلغاءه. يتم الإلغاء عن طريق الإخطار.

6. إذا لم يكن للفاعل سلطة وكالة، أو تجاوز سلطة الوكالة، أو أبرم عقدًا باسم الموكل بعد انتهاء وكالة الوكالة، وكان لدى الطرف المقابل سبب للاعتقاد بأن الفاعل يتمتع بسلطة الوكالة، يكون عمل الوكالة صحيحًا.

7. إذا أبرم الممثل القانوني أو الشخص المسؤول لشخص اعتباري أو منظمة أخرى عقدًا يتجاوز سلطته، يكون التصرف التمثيلي صحيحًا ما لم يعلم الطرف المقابل أو يجب أن يعلم أنه تجاوز سلطته.

8. إذا تصرف من ليس له حق التصرف في مال غيره، وأجازه صاحب الحق أو حصل من ليس له حق التصرف على حق التصرف في المال بعد التعاقد، صح العقد.

(2) الاتفاقيات (العقود) الموقعة بهذه الطرق باطلة

1. أبرم أحد الطرفين العقد بطريق الغش أو الإكراه بما يضر بالمصالح الوطنية.

2. التواطؤ الخبيث للإضرار بمصالح الدولة أو الجماعة أو طرف ثالث.

3. استخدام الأشكال القانونية لإخفاء الأغراض غير المشروعة.

4. الإضرار بالمصالح الاجتماعية والعامة.

5. مخالفة الأحكام الإلزامية للقوانين واللوائح الإدارية.

(3) بالنسبة لهذا النوع من الاتفاقيات، يحق لأحد الطرفين أن يطلب من المحكمة الشعبية أو مؤسسة التحكيم تغييرها أو إلغائها.

1. تم التعاقد بسبب سوء فهم كبير؛

2. من الواضح أنه غير عادل عند الدخول في العقد.

3. إذا استخدم أحد الطرفين الاحتيال أو الإكراه أو استغل خطر الآخرين لدفع الطرف الآخر إلى إبرام عقد ضد نيته الحقيقية، يحق للطرف المتضرر أن يطلب من المحكمة الشعبية أو مؤسسة التحكيم تغيير العقد أو إلغائه. وإذا طلب أحد الأطراف إجراء تغيير، فلا يجوز للمحكمة الشعبية أو مؤسسة التحكيم إلغاؤه.

(4) يسقط حق الإلغاء في أي من الحالات التالية.

1. فشل صاحب حق الإلغاء في ممارسة حق الإلغاء خلال سنة واحدة من التاريخ الذي علم فيه أو كان ينبغي له أن يعرف سبب الإلغاء؛

2. يعرب صاحب الحق في الإلغاء بوضوح عن حق الإلغاء أو يتنازل عنه بسلوكه الخاص بعد معرفة سبب الإلغاء.

(5) الآثار القانونية المترتبة على العقد الباطل

1. العقد الباطل أو العقد الملغى ليس له قوة قانونية ملزمة منذ البداية. إذا كان جزء من العقد باطلاً، فلا يؤثر ذلك على صحة الأجزاء الأخرى، التي تظل صحيحة.

2. إذا كان العقد غير صالح أو ملغي أو منتهٍ، فلن يؤثر ذلك على صحة البنود المستقلة المتعلقة بطرق حل النزاعات في العقد.

3. بعد بطلان العقد أو إلغائه، يتم إعادة الممتلكات التي تم الحصول عليها نتيجة العقد؛ وإذا تعذر إعادته أو لم تكن هناك حاجة لإعادته، فيتم تعويضه بسعر مخفض. ويجب على الطرف المخطئ تعويض الطرف الآخر عن الخسائر الناتجة. إذا كان الطرفان مخطئين، فيتحمل كل منهما المسؤوليات المقابلة.

4. إذا تواطأت الأطراف بشكل ضار وألحقت الضرر بمصالح الدولة أو الجماعة أو طرف ثالث، فسيتم إرجاع الممتلكات التي تم الحصول عليها نتيجة لذلك إلى الدولة أو إعادتها إلى الجماعية أو الطرف الثالث.

يذكرك فريق الهدم Yingting بما يلي:

1. عليك توخي الحذر عند توقيع أي اتفاقية. يجب عليك الاحتفاظ بنسخة من الأصل. إذا لم تتمكن من الاحتفاظ بها، يجب عليك التقاط الصور. لا يمكن استرداد بعض التوقيعات، وحتى إذا كان بإمكانك استرداد بعضها، فسيتعين عليك دفع المزيد.

2. التوقيع على الاتفاقية لا يعني صحتها. إذا استخدمت وسائل خادعة لإقناع الشخص المهدم بالتوقيع، فلا يزال بإمكانك رفع دعوى قضائية حتى لو حصلت على تعويض.

3. على الرغم من أن اتفاقية تعويض الهدم هي عقد إداري، إلا أن الأحكام الأساسية لقانون العقود قابلة للتطبيق أيضًا. إن اتفاقية تعويض الهدم ليست إلزامية إدارياً وتتطلب التعبير الحقيقي عن نية كلا الطرفين. تعتبر عقود التعويض الموقعة بسبب الاحتيال أو الإكراه باطلة.

4. لا تخف لأن أطراف الهدم يتم خداعهم أو تخويفهم. معايير تعويض الهدم ليست لوائح إلزامية من قبل الحكومة. إذا كنت غير راضٍ عن بعض الإجراءات الإدارية، أو غير راضٍ عن قرار المصادرة أو معايير التعويض، يجوز للأشخاص المصادرين والمهدمين تقديم مراجعة إدارية في غضون 60 يومًا من استلام قرار المصادرة، وقرار تعويض المصادرة وغيرها من الإجراءات الإدارية المحددة، ورفع دعوى إدارية في غضون 6 أشهر. إذا تم هدم منزلك قسرياً، عليك رفع دعوى للدفاع عن حقوقك خلال 6 أشهر من معرفة تاريخ الهدم. إذا لم تكن قد تفاوضت على شروط التعويض مع الحكومة، فيمكنك استشارة محامٍ متخصص في حيازة الأراضي وهدمها، أو مطالبة محامٍ بالتدخل والتفاوض مع الحكومة باستخدام المعرفة القانونية المهنية للسعي للحصول على تعويض عادل ومرضي.

5. عملياً، إذا كنت تريد إثبات أنك قمت بالتوقيع تحت الإكراه أو الاحتيال، فأنت بحاجة إلى أدلة كافية وقوية لإثبات ذلك. انتبه إلى جمع الأدلة بشكل قانوني وحماية حقوقك ومصالحك المشروعة.