المعلومات القانونية

مقدمة المقال: إذا كانت هناك خلافات بين الأسر المهدمة حول تقييم قيمة المنزل، فما هي التبعات على أرض الواقع؟

1. بموجب المادتين 19 و20 من "لوائح نزع الملكية والدعم"، يتم تقييم وتحديد قيمة المساكن المصادرة من قبل وكالة تقدير أسعار العقارات ذات المؤهلات المقابلة وفقاً لطريقة تقييم مصادرة المساكن. يتم اختيار وكالة تقدير أسعار العقارات من قبل الشخص المنزوع ملكيته عن طريق التفاوض. إذا فشلت المفاوضات، فسيتم تحديد ذلك من خلال قرار الأغلبية، والاختيار العشوائي، وما إلى ذلك. ويجب صياغة التدابير المحددة من قبل المقاطعة ومنطقة الحكم الذاتي والبلدية التابعة للحكومة المركزية مباشرة. ومن الناحية العملية، قامت معظم الأماكن بصياغة تفاصيل التنفيذ المقابلة. ووجد ينغ تينغ أنه من أجل تجنب التأثر بالحكومات المحلية، يجب على وكالات تقييم أسعار العقارات إجراء تقييمات مصادرة المنازل بشكل مستقل وموضوعي وعادل، واستخدام مجموعة متنوعة من الأساليب لإجراء التقييمات. ولا يمكنهم أن يختاروا الطريقة ذات السعر الأقل فحسب، ناهيك عن إجراء التقييمات على أساس رغبة الحكومة المحلية في تقديم تعويضات أقل.

2. يجب أن يتم التقييم وفقًا لروح "لوائح تقييم الأراضي الحضرية" واللوائح الأخرى. على أساس التحقيق في الموقع، يجب على وكالة تقييم أسعار العقارات المهنية أن تختار بشكل شامل طريقة السوق وطريقة الدخل وطريقة التكلفة وطريقة التطوير الافتراضية وطرق التقييم الأخرى لتقييم قيمة العقارات المصادرة بناءً على موقع واستخدام العقارات المصادرة والعوامل الأخرى التي تؤثر على قيمة العقارات المصادرة وظروف سوق العقارات المحلية. ويتم تحديد نتائج التقييم بشكل معقول ويتم التعويض على هذا الأساس.

3. وفقاً للمواد (20، 21، 22) من "إجراءات نزع الملكية والتقدير"، إذا كان لدى الشخص الذي تمت مصادرة منزله أي اعتراض على نتيجة تقدير قيمة المسكن التي عهدت بها وكالة تقدير أسعار العقارات، فعليه أن يتقدم بطلب كتابي إلى وكالة تقدير أسعار العقارات لإعادة النظر في التقييم. وعلم فريق الهدم في Yingting أنه إذا كان لديه أي اعتراض على نتيجة المراجعة والتقييم، فيجب عليه تقديم طلب للتقييم إلى لجنة الخبراء المعنية بتقييم موقع المنزل المصادر. وفقاً للمادتين 23 و24 من "إجراءات نزع الملكية والتقدير"، تتكون لجنة خبراء التقييم من مثمنين عقاريين وخبراء في الأسعار والعقارات والأراضي والتخطيط الحضري والقانون وما إلى ذلك. ويجب على لجنة خبراء التقييم اختيار أعضاء لتشكيل فريق خبراء لتقييم نتائج المراجعة.

4. ولذلك، فإن فريق الخبراء التابع للجنة خبراء التقييم هو أعلى سلطة مهنية وفنية لوكالة تقييم المساكن التي يقع فيها المنزل المصادر، ويعتبر رأي التقييم بمثابة استكمال لإجراءات الإغاثة في المجال المهني للمنزل المصادر.

5. بما أن رأي تثمين المسكن هو الجزء الأكثر أهمية في قرار التعويض، فإن عدم قيام الشخص المنزوع ملكيته بطلب الانتصاف في المجال المهني لوكالة تقدير أسعار العقارات لا يمنعه من التقدم مباشرة بطلب المراجعة الإدارية أو رفع دعوى إدارية ضد قرار التعويض وفقاً لأحكام الفقرة 3 من المادة 26 من "لائحة التنظيم والتعويض"، والمراجعة من قبل وكالة تقدير أسعار العقارات، والتقييم من قبل لا تعتبر لجنة خبراء التخمين إجراءات تحضيرية للشخص المصادرة لتقديم مراجعة إدارية أو دعوى إدارية. على الرغم من أنه ليس من المناسب عادةً للمحاكم رفض تقارير التقييم الصادرة عن وكالات التقييم المهنية المؤهلة وفقًا للقانون، فإن نهائية المراجعة القضائية تحدد أنه لا يزال يتعين على محكمة الشعب مراجعة مؤهلات وإجراءات التقييم الخاصة بوكالة التقييم للتأكد من أن تقرير التقييم قانوني وأصيل وفعال، ولحماية المصالح المشروعة للمصادرة والتعويض للشخص الذي تمت مصادرته.

يذكرك ينجتينج بما يلي:

1. من الناحية العملية، غالبًا ما يواجه الأشخاص الذين تمت مصادرتهم مواقف حيث يقوم الطرف الذي قام بمصادرة الملكية باختيار وكالة التقييم من جانب واحد. تعلمت ينغ تينغ من الأحكام المذكورة أعلاه أن القانون الصيني يمنح الأشخاص المصادرة الحق في اختيار وكالة التقييم بشكل مستقل، ويؤسس مبادرة الأشخاص المهدمين في عملية اختيار وكالة التقييم. من الواضح أن عملية التخصيص المباشر من قبل الطرف المحصل غير قانونية. ويمكن للأشخاص المصادرة حماية حقوقهم القانونية من خلال هذا الحكم والحصول على تعويض عادل ومعقول.

2. تنص المادة 10 من "إجراءات نزع ملكية وتقييم المساكن على الأراضي المملوكة للدولة" على أن الموعد النهائي لتقدير قيمة المساكن المصادرة هو تاريخ إعلان قرار نزع ملكية المساكن. يجب أن تكون النقطة الزمنية المستخدمة لتقييم قيمة المنزل الذي تم تبادل حقوق الملكية معه متوافقة مع النقطة الزمنية المستخدمة لتقييم قيمة المنزل المصادر.

3. الغرض من التقييم هو عكس القيمة الحقيقية للعقار من أجل تحقيق تعويض معقول وعادل. ومع ذلك، إذا استغرق تقرير التقييم وقتًا طويلاً وتغير السوق بشكل كبير، ولا يمكن أن يعكس قيمته بشكل حقيقي، يجوز للشخص المصادرة أن يطلب إعادة التقييم.

إذا كان لدى الأشخاص المهدومين اعتراضات على تقرير التقييم، فيجب عليهم التقدم بطلب للمراجعة في الوقت المناسب. يمكنهم أيضًا أن يطلبوا من المحامي التدخل في عملية التقييم والمشاركة في المفاوضات.

4. مدة صلاحية طلب تقرير التقييم ≠ مدة صلاحية تقرير التقييم. لا تفسر أبداً عبارة "مدة صلاحية الطلب لا تزيد عن سنة من تاريخ صدور تقرير التقييم" في تقرير التقييم على أنها "مدة صلاحية تقرير التقييم سنة واحدة". يجب على الأشخاص المهدومين تقديم طلب للمراجعة خلال 10 أيام من استلام تقرير التقييم. إذا لم تكن راضيًا عن نتيجة المراجعة، يمكنك استشارة محامٍ لديه بحث متعمق حول تقييم الهدم واعتماد الأساليب المناسبة لحماية حقوقك ومصالحك المشروعة.

5. إذا لم تكن راضيًا عن تقرير التقييم، ما هي القنوات القانونية التي يمكنك اتخاذها لحماية حقوقك ومصالحك؟

وفقًا للقوانين واللوائح ذات الصلة في بلادنا، تنص المادة 19 من "إجراءات نزع ملكية وتقييم المنازل على الأراضي المملوكة للدولة" على أنه "إذا كان لدى الشخص المصادرة أو إدارة نزع ملكية المنازل أسئلة حول تقرير التقييم، فيجب على وكالة تقييم أسعار العقارات التي أصدرت تقرير التقييم تقديم التوضيحات والإيضاحات لهم". ونصت المادة (20) على أنه "إذا كان لدى الشخص المنزوع ملكيته أو إدارة نزع الملكية أي اعتراض على نتائج التقييم، فعليهما إبلاغ ذلك إلى الشخص المنزوع ملكيته أو إدارة نزع الملكية خلال عشرة أيام من تاريخ استلام تقرير التقييم. وتقدم وكالة تقدير أسعار العقارات طلب المراجعة والتقدير، وإذا طلبت المراجعة والتقدير، فعليها أن تقدم طلباً كتابياً للمراجعة والتقدير إلى وكالة تقدير أسعار العقار الأصلية، مع الإشارة إلى الإشكالات في تقرير التقييم". ونصت المادة 21 على أن "تقوم جهة تقدير أسعار العقارات الأصلية بمراجعة نتائج التقييم خلال 10 أيام من تاريخ استلام طلب المراجعة والتقدير الكتابي، وإذا تغيرت نتيجة التقييم الأصلية بعد المراجعة، يصدر تقرير تقييم جديد، وإذا لم تتغير نتيجة التقييم، يجب إبلاغ طالب المراجعة والتقدير كتابياً". ونصت المادة 22 على أنه "إذا كان لدى الشخص المنزوع ملكيته أو إدارة نزع الملكية اعتراض على المراجعة". نتائج وكالة تقدير أسعار العقارات الأصلية، يجب عليهم التقدم بطلب إلى لجنة الخبراء لتقييم مواقع المساكن المنزوعة ملكيتها خلال 10 أيام من تاريخ استلام نتائج المراجعة. ونصت المادة 26 من لائحة التعويض "المادة 26 من لائحة نزع ملكية المساكن والتعويض على الأراضي المملوكة للدولة" على أنه "إذا كان الشخص المنزوعة ملكيته غير راضٍ عن قرار التعويض، فيجوز له أن يتولى هذا الأمر". أن يتقدم بطلب إعادة النظر الإداري وفقاً للقانون، أو يجوز له رفع دعوى إدارية وفقاً للقانون. يجوز للشخص المهدوم أن يطلب من محامي هدم محترف التدخل في التقييم، وسيقوم الطرفان بإحضار مقيمين من وكالة التقييم للتفاوض على تفاصيل التقييم ونتائج التقييم ومبلغ التعويض.