المعلومات القانونية

مقدمة المقال: أثناء تقييم الهدم، تكون لنتيجة التقييم علاقة كبيرة بمبلغ التعويض. طرق التقييم الخمس في حيازة الأراضي وهدمها هي طريقة تكلفة الاستبدال، وطريقة الدخل، وطريقة مقارنة السوق، وطريقة التطوير الافتراضية، وطريقة تصحيح أسعار الأراضي القياسية. إذا تم اختيار طريقة تقييم لا تساعد الأشخاص المهدمين، فسيتم تقليل مبلغ التعويض بشكل كبير. الطريقتان الأكثر استخدامًا لتقييم الشركات هما طريقة التكلفة وطريقة مقارنة السوق.

الأول، طريقة تكلفة الاستبدال

إن طريقة التقييم الأكثر شيوعًا باستخدام طريقة تكلفة الاستبدال هي أيضًا استبدال المباني والمصانع الموجودة فوق الأرض التابعة للشركة. حدد نقطة زمنية للتقييم. إذا كان من الضروري أن يبدأ التجميع في الموقع في 2 يناير، فسيتم استخلاص قيمة الاستبدال من هذه النقطة الزمنية الفعلية للتقييم. على سبيل المثال، قيمة البناء المدني + قيمة العمالة + قيمة الضرائب ذات الصلة = قيمة الاستبدال التي تم الحصول عليها، ثم خصم معدل الخصم المقابل (70٪ أو 80٪، وما إلى ذلك). تم استخدام طريقة التكلفة على نطاق واسع في الماضي، ويمكن تقييم قيمة الأرض وقيمة المنزل باستخدام طريقة التكلفة. ومع ذلك، فإن اللوائح الحالية بشأن مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة وإجراءات تقييم مصادرة المنازل تتطلب طريقة مقارنة السوق. تعتمد التقييمات عادةً على القيمة السوقية للمنازل القريبة. إذا تم تقييم منزلك على أساس طريقة التكلفة الآن، فقد تتعرض للغش.

ثانيا طريقة الدخل

1. تتضمن "اللوائح المتعلقة بمصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة" أيضًا متطلبات ذات صلة. لقد علم فريق الهدم Yingting أنه إذا تم استخدامه للإنتاج والتشغيل، فيجب استخدام طريقة الدخل لتقييم إنتاجه وتشغيله، أي تقدير الدخل المستقبلي المتوقع واختيار معدل الرسملة المناسب ليعكس معدل العائد الناتج عن استثمار رأس المال في العقارات. لا يتم استخدام مفهوم معدل الرسملة في كثير من الأحيان في الممارسة العملية. إنه معدل الربح الناتج عن استثمار العقارات والمنازل والأراضي في الدخل ذي الصلة.

2. تقوم طريقة الدخل بشكل أساسي بتقييم بعض الكيانات التجارية التي تقوم بالإنتاج والعمليات الفعلية عملياً. بعض الصناعات ذات القيمة المضافة الكبيرة نسبيًا للعمالة، والصناعات كثيفة العمالة، والصناعات ذات الصناعات التكنولوجية الحاصلة على براءة اختراع والتي يمكنها زيادة دخل العمل بشكل كبير. من حيث المبدأ، يجب تقييم المؤسسات في هذه الصناعات فعليًا وفقًا لطريقة الدخل.

لا يتم استخدام طريقة الدخل على نطاق واسع في الممارسة العملية. أثناء التفاوض مع شركة التقييم، لم تتضمن شركة التقييم طريقة الدخل.

ثالثا، طريقة مقارنة السوق

تشير طريقة المقارنة السوقية إلى قيم سوقية عقارية متشابهة، أي على أساس نفس الموقع، ونفس الموقع، ونفس الطبيعة (مملوكة للدولة، جماعية)، ونفس الغرض (تجاري، صناعي، سكني)، يشمل السكن التجاري الأغراض السكنية والتجارية. في عملية الممارسة، عليك الانتباه إلى نوع الأرض التي تنتمي إليها، والإشارة إلى قيمة الأرض من نفس الطبيعة ضمن نطاق الأرض المرتبطة، والإشارة بشكل أساسي إلى قيمة أسواق العقارات المماثلة.

رابعا، طريقة تطوير الفرضيات

1. نادرا ما يتم استخدام طريقة التطوير الافتراضي في الممارسة العملية. لقد تعاملت مجموعة Yingting Demolition Group مع مثل هذه الحالة. ويقوم المطور بدوره بالتواصل مع الحكومة باعتباره الشخص المهدوم، ويجب عليه استخدام أسلوب التطوير الافتراضي للتقييم الفعلي. يحتاج المطور إلى استخدام الأرض للتطوير الفعلي. قد يكون الغرض من تطوير الأرض مباني تجارية أو سكنية أو مصانع، ويجب استخدام تطوير الأرض لتلبية المتطلبات الرئيسية للتطوير. ولذلك، من الضروري تقدير قيمة الأرض بعد التطوير، وخصم الضرائب والرسوم المقابلة لها، والخسائر المقابلة بعد استخدام الأرض، وما إلى ذلك، وتعكس القيمة السوقية.

2. تأمل العديد من المؤسسات الصغيرة والمتوسطة تطبيق أسلوب التطوير الافتراضي، خاصة على بعض الأراضي غير المستغلة، أي أن المطور لم يستخدمها فعلياً بعد شرائها. عندما لا يزال المطور يتقدم بطلب للحصول على الموافقة على التخطيط والوثائق الأخرى ذات الصلة، يجب تقييم سلوك إشغال الأرض باستخدام طريقة التطوير الافتراضية. إذا انتقلت الشركة، كيف يتم تقييم قيمة الأرض المتبقية؟ ويجب استخدام نهج التنمية الافتراضي لتقييم قيمة حقوق استخدام الأراضي.

خامسا، طريقة تصحيح أسعار الأراضي المرجعية

1. إن طريقة تصحيح أسعار الأراضي المرجعية هي في الأساس طريقة تقييم تستخدم عند تقييم الموقع الفعلي للأرض. إن تحديد معامل التصحيح والقيمة النهائية بناءً على موقع الأرض لا يستخدم على نطاق واسع في الممارسة العملية. من الناحية العملية، نستخدم عادةً طريقة التكلفة الإضافية وطريقة مقارنة السوق للتقييم. ومع ذلك، يود محامونا تذكير الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم بأنها إذا حققت أرباحًا عالية نسبيًا وكانت تعمل في صناعات ذات قيمة مضافة عالية، أو كثيفة العمالة، أو حاصلة على براءات اختراع تكنولوجية، والتي من المتوقع أن تنمو آفاقها بشكل كبير، فيجب عليها إجراء تقييم لطريقة الدخل.

2. إذا كانت شركة أجزاء ذكاء اصطناعي، فلا يمكن مطابقة التكنولوجيا الحاصلة على براءة اختراع في الصناعة بأكملها إلا من قبل شركات أجنبية معينة، ويتم بيع معظم المنتجات في الخارج. يجب على هذه المؤسسات استخدام طريقة الدخل لتقييم خسائرها الناجمة عن الإنتاج وتعليق الأعمال. لأنه قد يكون هناك تمويل وديون هذا العام، وقد يكون هناك دخل كبير العام المقبل. وإذا حسبت خسارتها من الإنتاج وتوقف الأعمال لمدة معينة وجب عليها أن تتبع طريقة الدخل.

يذكرك ينجتينج بما يلي:

حتى لو اختارت نفس شركة التقييم طرق تقييم مختلفة، فإن نتائج التقييم ستكون مختلفة تمامًا. إن طريقة التقييم التي يتم اختيارها تحدد بشكل مباشر مبلغ تعويض إعادة التوطين. إذا كان لدى الشخص المهدوم اعتراضات على تقرير التقييم، فعليه أن يتقدم بطلب المراجعة في الوقت المناسب، أو أن يطلب من محامٍ التدخل في عملية التقييم والمشاركة في المفاوضات. يجب على الأشخاص المهدومين تقديم طلب للمراجعة خلال 10 أيام من استلام تقرير التقييم. إذا لم تكن راضيًا عن نتيجة المراجعة، يمكنك استشارة محامٍ لديه بحث متعمق حول تقييم الهدم واعتماد الأساليب المناسبة لحماية حقوقك ومصالحك المشروعة.