المعلومات القانونية

مقدمة المقال: يبدو العديد من الأصدقاء سلبيين للغاية عندما يواجهون حيازة الأراضي وهدمها. ولا يعرفون من أين يأتي مبلغ التعويض؟ لا أعرف كيف أحمي حقوقي ومصالحي المشروعة. يعتقد الكثير من الناس أن التعويض المقدم قليل جدًا! إذن، كيف يمكن زيادة تعويضات الهدم؟ التقييم المعقول هو رابط مهم! سوف تفهم بعد قراءة هذه النقاط الخمس!

1. الخطوات الأساسية للتقييم

(1) اختيار وكالة التقييم

1. تقوم أطراف الهدم بشكل مشترك باختيار وكالة التقييم.

يجب على إدارات إدارة العقارات في البلديات والمقاطعات أن تكشف للجمهور عن عدد من وكالات التقييم ذات المؤهلات العالية والقوة الشاملة القوية والسمعة الاجتماعية الجيدة لأطراف الهدم للاختيار من بينها.

2. يستثمر الهدم في تكليف وكالة التقييم.

بعد تحديد وكالة تقييم الهدم، عادة ما يتم تكليفها من قبل شركة الهدم. يجب على العميل التوقيع على عقد إسناد تثمين الهدم مكتوبًا مع وكالة التثمين.

3. يجب على طرفي الهدم اختيار وكالة التقييم على التوالي.

إذا كان لدى كلا الطرفين شكوك حول وكالة التقييم ونتائج التقييم، يقترح Ying Ting أنه يمكن لكل من القائمين على الهدم والأشخاص المهدمين اختيار وكالة التقييم، ويتفاوض الطرفان والمثمن ويتفاوضان للوصول إلى سعر التقييم النهائي.

(2) المسح والقياس من قبل وكالة التقييم

تقوم الأطراف المشاركة في عملية الهدم بتوفير معلومات تقييم الهدم ومساعدة وكالة التقييم في إجراء عمليات التفتيش في الموقع. إجراء عمليات تفتيش موقعية للمنازل المهدمة، والاحتفاظ بسجلات لعمليات التفتيش الموقعي، والتقاط صور تعكس المظهر والظروف الداخلية للمنازل المهدمة. يجب أن تكون سجلات المسح الميداني موقعة ومعتمدة من المثمن والمهدم والمهدمين أثناء المسح الميداني.

(3) الإعلان العام عن تقرير التقييم الأولي

يجب على وكالة التخمين نشر نتائج التقييم الأولية لكل أسرة للأشخاص المهدمين لمدة 7 أيام، وإجراء تفسيرات في الموقع، والاستماع إلى الآراء ذات الصلة. بعد انتهاء فترة الإشهار، تقوم جهة التثمين بتزويد العميل بتقرير التقييم الشامل وتقرير تثمين الأسرة للمنازل المهدمة الواقعة ضمن نطاق العمولة. يجب على العميل إرسال تقرير تقييم الأسرة إلى الأشخاص المهدمين.

(4) مراجعة الطلب

تعتقد Ying Ting أنه عندما يكون لدى أطراف الهدم اعتراضات على نتائج التقييم، يمكنهم تقديم طلب كتابي إلى وكالة التقييم الأصلية لمراجعة التقييم في غضون 5 أيام من تاريخ استلام تقرير التقييم، أو يمكنهم تكليف وكالة تقييم أخرى بإجراء التقييم.

2. طرق التقييم المختلفة لها تعويضات مختلفة.

1. يجب على المثمن العقاري المسجل، بناءً على موضوع التقييم وظروف السوق العقارية المحلية، إجراء تحليل الملاءمة لطريقة السوق وطريقة الدخل وطريقة التكلفة وطريقة التطوير الافتراضي وغيرها من طرق التقييم، ثم اختيار طريقة أو أكثر من هذه الطرق لتقييم قيمة المنزل المنزوع ملكيته.

2. وفقًا لإشعار وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية بشأن إصدار "تدابير مصادرة وتقييم المنازل على الأراضي المملوكة للدولة"، تنص المادة 13 على ما يلي: يجب على المثمن العقاري المسجل، بناءً على موضوع التقييم وظروف سوق العقارات المحلية، إجراء تحليل قابلية التطبيق لطريقة السوق وطريقة الدخل وطريقة التكلفة وطريقة التطوير الافتراضية وطرق التقييم الأخرى، ثم اختيار واحد أو أكثر من طرق التقييم. هذه الطرق لتقييم قيمة المنزل المصادر.

3. تعلمت Yingting أنه إذا كانت هناك معاملات لعقارات مماثلة للمنزل المصادر، فيجب استخدام طريقة السوق للتقييم؛ إذا كان للمنزل المنزوع ملكيته أو العقارات المشابهة له منافع اقتصادية، فيجب استخدام طريقة الدخل للتقييم؛ إذا كان المنزل المصادر قيد الإنشاء، فيجب استخدام أسلوب التطوير الافتراضي للتقييم. إذا كان من الممكن اختيار طريقتين للتقييم أو أكثر في نفس الوقت للتقييم، فيجب استخدام أكثر من طريقتين للتقييم، ويجب تحديد نتائج التقييم بشكل معقول بعد فحص ومقارنة نتائج الحساب لأساليب التقييم المختلفة.

4. بالإضافة إلى ما سبق، يجب أيضًا مراعاة العوامل التي تؤثر على قيمة المنازل المصادرة مثل الموقع، والاستخدام، وهيكل البناء، وحداثة المنزل، ومساحة البناء والمساحة الأرضية، وحقوق استخدام الأرض، وما إلى ذلك.

5. إذا تم التقييم وفق طريقة التكلفة، فسيتم تعويض سعر تكلفة المنزل فقط للأسر المهدومة. يوفر تقييم طريقة التكلفة أدنى تعويض. يمكن للأسر التي تم الهدم رفض طريقة التقييم هذه. تحدد طريقة التكلفة قيمة إعادة شراء الأصل على أساس سعر السوق الحالي، بينما تحدد طريقة السوق القيمة على أساس سعر المعاملة للأصل في السوق. ويتم تحديد الأول بشكل رئيسي من وجهة نظر المشتري، أي على أساس تكلفة شراء وبناء الأصل. ويتم تحديد الأخير من وجهة نظر البائع، أي سعر البيع في السوق. بشكل عام، عند تقييم تعويضات حيازة الأراضي وهدمها، ينبغي الرجوع إلى سعر السوق للمساكن المحيطة، ويجب أن يستند التعويض إلى السعر المقدر. يعتبر تقييم طريقة السوق أكثر عدالة ويوفر تعويضًا أكبر من تقييم طريقة التكلفة.

يذكرك ينجتينج بما يلي:

إذا كان لدى الأشخاص المهدومين اعتراضات على تقرير التقييم، فيجب عليهم التقدم بطلب للمراجعة في الوقت المناسب. يمكنهم أيضًا أن يطلبوا من المحامي التدخل في عملية التقييم والمشاركة في المفاوضات. إذا كان لدى الشخص المنزوعة ملكيته أو إدارة نزع ملكية المساكن اعتراضات على نتائج التقييم، فعليهم التقدم إلى جهاز تقدير أسعار العقارات لمراجعة التقييم خلال عشرة أيام من تاريخ استلام تقرير التقييم. وتقوم وكالة تقدير أسعار العقارات الأصلية بمراجعة نتائج التقييم خلال 10 أيام من تاريخ استلام الطلب الكتابي للمراجعة. بعد المراجعة، في حالة تغيير نتيجة التقييم الأصلية، سيتم إصدار تقرير تقييم جديد؛ إذا لم تتغير نتيجة التقييم، يتم إبلاغ مقدم طلب المراجعة والتقييم كتابياً. إذا كان لدى الشخص المنزوعة ملكيته أو إدارة نزع الملكية اعتراضات على نتائج مراجعة جهاز تقدير أسعار العقارات الأصلية، فعليهم التقدم إلى لجنة الخبراء لتقييم مواقع المساكن المنزوعة ملكيتها خلال عشرة أيام من تاريخ استلام نتائج المراجعة. وتنص المادة 26 من لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة على أنه “إذا كان الشخص المنزوع ملكيته غير راضٍ عن قرار التعويض، يجوز له أن يطلب إعادة النظر الإداري وفقاً للقانون، أو أن يرفع دعوى إدارية وفقاً للقانون.