المعلومات القانونية

مقدمة المقال: هناك أشكال مختلفة من الاستيلاء غير القانوني على الأراضي. هل يمكن للأسر المهدمة أن تتخلف فقط عن مبلغ التعويض؟ لا! في حال حدوث هذه الحالات الأربعة يمكن إلغاء قرار المصادرة والتعويض!

الجزء الأول: القضية

ويواجه منزل السيدة تشو الواقع في منطقة معينة بمدينة سيتشوان خطر هدم منزلها. وتقوم جهة المصادرة بتعويضها فقط على أساس المساحة الأرضية، وهي 3800 يوان للمتر المربع. وهذا هو الحال بالنسبة لكل منزل تم هدمه على غرار منزل السيدة تشو. وبغض النظر عن منطقة البناء الفعلية، سيتم التعويض على أساس هذا المعيار. ومع ذلك، فإن سعر السكن التجاري بالقرب من منزل السيدة تشو يصل إلى 10000 يوان للمتر المربع. إذا قمت بالتعويض بهذه الطريقة، فلن يكون لديك ما يكفي من المال لاستبدال المنزل. تريد السيدة تشو أن تعرف كيف يتم تقييم قيمة المنزل؟ ماذا يحدث إذا كان التقييم غير معقول؟ بالنسبة للأسر التي تواجه صعوبة في العيش بعد الاستحواذ على الأراضي، هل لدى الدولة سياسات لحماية حياة هؤلاء الأشخاص؟

الجزء الثاني: كيف تنظم قوانين بلادنا هذا النوع من السلوك غير القانوني؟

1. تحديد أن مساحة المنزل غير معقولة وقانونية

1. مساحة المنزل وطبيعته بشكل عام تعتمد على محتويات الشهادة العقارية. عندما تكون محتويات الشهادة العقارية مختلفة عن التسجيل العقاري، عادة ما تكون الغلبة للتسجيل العقاري. إذا لم يتم تسجيل المنزل، فسوف يعتمد التقييم على نتائج المعالجة الخاصة بحكومات المدينة والمقاطعة. من غير القانوني تقدير سعر تقريبي بشكل مباشر دون قياس فعلي ودون قيام وكالة تقييم قانونية بإصدار نتائج التقييم.

2. نصت المادة (19) من لائحة نزع ملكية وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة على ألا يقل التعويض عن قيمة المسكن المنزوعة ملكيته عن سعر السوق للعقارات المماثلة للمسكن المنزوع ملكيته في تاريخ إعلان قرار مصادرة المسكن. وعلم ينغ تينغ أن قيمة المنازل المصادرة سيتم تقييمها وتحديدها من قبل وكالة تقييم أسعار العقارات ذات المؤهلات المقابلة وفقًا لطريقة تقييم مصادرة المنازل. إذا كان لديك أي اعتراض على قيمة المنزل المنزوع ملكيته والتي حددها التقييم، يمكنك التقدم بطلب إلى وكالة تقدير أسعار العقارات لمراجعة التقييم. إذا كان لديك أي اعتراض على نتيجة المراجعة، فيمكنك التقدم بطلب إلى لجنة خبراء تقييم أسعار العقارات لإجراء التقييم.

3. يجب على وكالات التقييم العقاري إجراء التقييمات وفقًا للقانون للتأكد من أن نتائج التقييم صحيحة وموضوعية ومعقولة. إن تقدير مساحة المنازل المطلوب مصادرتها وهدمها يتطلب إجراء قياسات فعلية عند كل أسرة، وتقييم فعلي لمساحة كل منزل. وفي الوقت نفسه، يتم إصدار تقرير تقييم لكل أسرة. وأخيرا، يتم توقيعه من قبل المثمن وختمه من قبل شركة التقييم.

2. قيام وكالات تقدير أسعار العقارات والمثمنين العقاريين بإجراء تقييمات كاذبة بشكل غير قانوني

في حالة تزوير توقيع الشخص المصادرة والمثمن العقاري، يمكن للشخص المصادرة إبلاغ الإدارات المختصة بالحالة في الوقت المناسب. أو البحث عن الوسائل القانونية لحل المشكلة. ونصت المادة (34) من لائحة نزع ملكية المساكن على الأراضي المملوكة للدولة والتعويض عنها، على أنه إذا أصدرت وكالة تقدير أسعار العقارات أو المثمن العقاري تقرير تقدير خطأ كاذباً أو جسيماً، وجب على الجهة المصدرة أن تأمرها بإجراء التصحيح خلال مهلة زمنية وتوجيه إنذار. كما سيتم تغريم وكالة تقييم أسعار العقارات بمبلغ 50.000 يوان صيني. تُفرض غرامة لا تقل عن 10,000 يوان صيني ولا تزيد على 200,000 يوان صيني على المثمن العقاري، وتفرض غرامة لا تقل عن 10,000 يوان صيني ولا تزيد على 30,000 يوان صيني على المثمن العقاري، والتي يجب تسجيلها في ملف الائتمان؛ إذا كانت الظروف خطيرة، يتم إلغاء شهادة التأهيل وشهادة التسجيل؛ وفي حالة حدوث خسائر، يتم تحمل مسؤولية التعويض وفقًا للقانون؛ وفي حالة تشكيل جريمة، تتم ملاحقة المسؤولية الجنائية وفقًا للقانون.

3. عدم اختيار جهة التقييم وفق الأحكام القانونية

في الماضي، في معظم الحالات، تم إجراء تقييمات قيمة المنزل من قبل وكالات التقييم المعينة من قبل الحكومة. ونصت المادة 20 من "نظام نزع الملكية والتعويض" على أن يتم اختيار جهة تقييم أسعار العقارات من قبل الشخص المنزوعة ملكيته عن طريق التفاوض؛ إذا فشلت المفاوضات، فسيتم تحديد ذلك من خلال قرار الأغلبية، والاختيار العشوائي، وما إلى ذلك. ويجب صياغة التدابير المحددة من قبل المقاطعة ومنطقة الحكم الذاتي والبلدية التابعة للحكومة المركزية مباشرة. يجب على جهات تقييم أسعار العقارات أن تقوم بأعمال تقييم مصادرة المساكن بشكل مستقل وموضوعي وحيادي، ولا يجوز لأي وحدة أو فرد التدخل فيها.

4. ارتكبت الجهة المصادرة بعض الأخطاء عند اختيار طريقة التقييم.

1. عند تقييم العقارات، يجب أن يعتمد موقع واستخدام العقارات المنزوعة ملكيتها على العوامل التي تؤثر على قيمة العقارات المنزوعة ملكيتها وأوضاع سوق العقارات المحلية. يجب اختيار طرق التقييم مثل طريقة السوق، وطريقة الدخل، وطريقة التكلفة، وطريقة التطوير الافتراضية بشكل شامل لتقييم قيمة العقارات المصادرة. وينبغي تحديد نتائج التقييم بشكل معقول، وينبغي تقديم التعويض على هذا الأساس.

2. وفقًا لإشعار وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية بشأن إصدار "تدابير مصادرة وتقييم المنازل على الأراضي المملوكة للدولة"، تنص المادة 13 على ما يلي: يجب على المثمن العقاري المسجل، بناءً على موضوع التقييم وظروف سوق العقارات المحلية، إجراء تحليل قابلية التطبيق لطريقة السوق وطريقة الدخل وطريقة التكلفة وطريقة التطوير الافتراضية وطرق التقييم الأخرى، ثم اختيار واحد أو أكثر من طرق التقييم. هذه الطرق لتقييم قيمة المنزل المصادر. يعتقد Yingting أنه إذا كانت هناك معاملات لعقارات مماثلة للمنزل المصادر، فيجب استخدام طريقة السوق للتقييم؛ إذا كان للمنزل المنزوع ملكيته أو العقارات المشابهة له منافع اقتصادية، فيجب استخدام طريقة الدخل للتقييم؛ إذا كان المنزل المصادر قيد الإنشاء، فيجب استخدام أسلوب التطوير الافتراضي للتقييم. إذا كان من الممكن اختيار طريقتين للتقييم أو أكثر في نفس الوقت للتقييم، فيجب استخدام أكثر من طريقتين للتقييم، ويجب تحديد نتائج التقييم بشكل معقول بعد فحص ومقارنة نتائج الحساب لأساليب التقييم المختلفة.

الجزء الثالث: ما هي السياسات الأساسية للدولة لحماية الأشخاص المتضررين من المصادرة والهدم؟

1. تنص المادة 2 من لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة على ما يلي: "لأغراض المصلحة العامة، عند مصادرة منازل الكيانات أو الأفراد على الأراضي المملوكة للدولة، يجب تقديم تعويض عادل لأصحاب المساكن المصادرة (المشار إليهم فيما بعد بالأشخاص المصادرة)".

2. تنص المادة 47 من "قانون إدارة الأراضي" على ما يلي: "إذا كان دفع تعويضات الأراضي وإعانات إعادة التوطين وفقًا لأحكام الفقرة 2 من هذه المادة لا يمكن المزارعين الذين يحتاجون إلى إعادة التوطين من الحفاظ على مستويات معيشتهم الأصلية، يجوز زيادة إعانة إعادة التوطين بموافقة الحكومة الشعبية للمقاطعة أو المنطقة ذاتية الحكم أو البلدية التابعة مباشرة للحكومة المركزية. ومع ذلك، فإن رسوم تعويض الأرض المبلغ الإجمالي لتعويض الأرض وإعادة التوطين لا يجوز أن يتجاوز الدعم 30 ضعف متوسط قيمة الإنتاج السنوي للسنوات الثلاث السابقة لمصادرة الأراضي. ويجوز لمجلس الدولة زيادة معايير تعويض الأراضي وإعانات إعادة التوطين لمصادرة الأراضي الزراعية في ظروف خاصة على أساس مستوى التنمية الاجتماعية والاقتصادية. "من الضروري ضمان عدم انخفاض مستويات المعيشة الأصلية للمزارعين المتضررين من الاستيلاء على الأراضي وهدمها.

3. تنص الفقرة 3 من المادة 42 من "قانون الملكية" على ما يلي: "يتم تعويض المنازل والعقارات الأخرى الخاصة بالوحدات والأفراد المصادرة عن الهدم وفقاً للقانون للحفاظ على الحقوق والمصالح المشروعة للأشخاص المصادرة، وعند مصادرة المساكن الشخصية، يتم أيضاً ضمان الظروف المعيشية للأشخاص المصادرة".

يذكرك ينجتينج بما يلي:

إذا كنت تواجه الاستيلاء على الأراضي والإخلاء، فتأكد من أن تظل صافي الذهن. في مواجهة الهدم القسري، من الضروري الاحتفاظ بالأدلة على الهدم القسري وحماية الحقوق والمصالح المشروعة للفرد من خلال القنوات القانونية. إذا كانت إجراءات الهدم ونزع الملكية غير قانونية، فيمكنك التقدم بطلب إعادة النظر الإداري أو رفع دعوى إدارية. تذكر أنه لا ينبغي عليك هدم المنزل بنفسك، بل عليك التوقيع على اتفاقية إعادة التوطين والحصول على تعويض معقول قبل إخلاء المنزل. ماذا يمكنك أن تفعل إذا كان لديك اعتراضات على تعويض إعادة التوطين؟ وفقًا للقوانين واللوائح ذات الصلة في بلدنا، يمكن للأشخاص المصادرين والمهدمين تقديم مراجعة إدارية في غضون 60 يومًا من استلام قرار المصادرة، وقرار تعويض المصادرة وغيرها من الإجراءات الإدارية المحددة، ورفع دعوى إدارية في غضون 6 أشهر. إذا تم هدم منزلك قسرياً، عليك رفع دعوى للدفاع عن حقوقك خلال 6 أشهر من معرفة تاريخ الهدم. إذا لم تكن قد تفاوضت على شروط التعويض مع الحكومة، فيمكنك استشارة محامٍ متخصص في حيازة الأراضي وهدمها، أو مطالبة محامٍ بالتدخل والتفاوض مع الحكومة باستخدام المعرفة القانونية المهنية للسعي للحصول على تعويض عادل ومرضي.