مقدمة:في السنوات الأخيرة، ومع التطور السريع لاقتصاد بلدي والتقدم السريع للتحضر، ظهرت المزيد والمزيد من النزاعات الناشئة عن تعويضات الهدم. بالنسبة لغالبية السكان المهدمين، ما هي إجراءات الهدم وما هي القضايا التي تحتاج إلى الاهتمام هي قضايا يتوق الجميع إلى معرفتها. وهذا له أهمية مرجعية كبيرة للتحضير لجميع جوانب الهدم في أقرب وقت ممكن والسعي لتحقيق أقصى قدر من الفوائد القانونية لأنفسهم. يعرض هذا المقال بشكل أساسي إجراءات مصادرة المنازل على الأراضي المملوكة للدولة والتي يهتم بها الجميع.

وتتمحور إجراءات نزع ملكية المساكن على الأراضي المملوكة للدولة بشكل أساسي حول قرار الاستملاك وتعويضات المصادرة.

بخصوص قرار التحصيل

1. وضع خطة التعويض عن نزع الملكية

وفقا للمادة 10 من لائحة مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة، يجب على إدارة مصادرة المنازل صياغة خطة المصادرة والتعويض وتقديمها إلى الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة. يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات تنظيم الإدارات ذات الصلة لإجراء مظاهرات حول خطط المصادرة والتعويض ونشرها لالتماس الرأي العام. ومن الناحية العملية، تظهر خطة تعويضات المصادرة المقترحة قبل اتخاذ قرار المصادرة، وهو إجراء مهم في مصادرة المنازل. ويجب على الأشخاص المصادرة أن يمارسوا حقهم في التعبير عن آرائهم بفعالية.

2. إعلان قرار نزع ملكية المنزل وإخطاره بحقوق إعادة النظر والتقاضي

وتنص المادة 13 من اللوائح المتعلقة بمصادرة المنازل والتعويض عن الأراضي المملوكة للدولة على أن الحكومة الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة يجب أن تصدر إعلانا في الوقت المناسب بعد اتخاذ قرار بشأن مصادرة المنازل. ويجب أن يحدد الإعلان خطط التعويض عن نزع الملكية وإعادة النظر الإداري وحقوق التقاضي الإداري وغيرها من الأمور. وتنص المادة 14 من "اللوائح" أيضًا على أنه إذا كان الشخص المصادر غير راضٍ عن قرار مصادرة المنزل الذي اتخذته الحكومة الشعبية على مستوى البلدية أو المقاطعة، فيجوز له تقديم طلب لإعادة النظر الإداري وفقًا للقانون، أو يجوز له رفع دعوى إدارية وفقًا للقانون. ويمثل قرار مصادرة المنازل البداية الرسمية لمشروع المصادرة واستعادة حقوق استخدام الأراضي المملوكة للدولة. إذا كان الشخص المصادر غير راضٍ عن خطة تعويض المصادرة، فمن الضروري جدًا البدء بإجراءات التعويض خلال الفترة القانونية.

3. تنظيم التحقيق والتسجيل

تنص المادة 15 من لائحة مصادرة المساكن والتعويض عن الأراضي المملوكة للدولة على ما يلي: تقوم إدارة مصادرة المساكن بتنظيم تحقيق وتسجيل ملكية المنازل الواقعة في نطاق مصادرة المنازل وموقعها والغرض منها ومنطقة البناء وما إلى ذلك، ويتعاون الأشخاص المصادرة. وتعلن نتائج التحقيق إلى الأشخاص المصادرة في نطاق مصادرة المساكن.

حول تعويضات نزع الملكية

1. نطاق نزع الملكية والتعويض

تنص المادة 17 من اللوائح المتعلقة بمصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة على أن تعويض الأشخاص الذين تمت مصادرتهم من قبل الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات التي تتخذ قرار مصادرة المنازل يشمل:

(1) التعويض عن قيمة المنزل المصادر.

(2) التعويض عن النقل وإعادة التوطين المؤقت الناجم عن مصادرة المنازل؛

(3) التعويض عن الخسائر الناجمة عن توقف الإنتاج والأعمال بسبب مصادرة المساكن.

يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى المدن والمقاطعات صياغة تدابير الدعم والمكافأة لتقديم الدعم والمكافآت للأشخاص المصادرة.

ومن الناحية العملية فإن تعويض البند (3) سيكون موجوداً بالنسبة للإسكان التجاري. يجب أن تستوفي الإعانات والمكافآت شروطًا معينة قبل الحصول عليها. كل هذه الأمور مجتمعة هي التعويض الإجمالي الذي يمكن أن يحصل عليه الشخص المصادر في نهاية المطاف.

2. معايير التعويض عن قيمة المساكن المصادرة

وتنص المادة 19 من لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة على ألا يقل التعويض عن قيمة المساكن المنزوعة ملكيتها عن سعر السوق للعقارات المماثلة للمساكن المنزوعة ملكيتها في تاريخ إعلان قرار مصادرة المساكن. "تاريخ الإعلان عن قرار مصادرة المنزل" هنا هو النقطة الزمنية للتقييم القانوني. "سعر السوق للعقارات المماثلة" يحدد تطبيق "طريقة مقارنة السوق" في تقييم قيمة المنزل.

3. قاعدتان مهمتان لتقييم قيمة المنازل المصادرة

وتنص المادة 19 من لائحة مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة على أنه سيتم تقييم وتحديد قيمة المنازل المصادرة من قبل وكالة تقييم أسعار العقارات ذات المؤهلات المقابلة وفقا لطريقة تقييم مصادرة المنازل. إذا كان لديك أي اعتراض على قيمة المنزل المنزوع ملكيته والتي حددها التقييم، يمكنك التقدم بطلب إلى وكالة تقدير أسعار العقارات لمراجعة التقييم. إذا كان لديك أي اعتراض على نتيجة المراجعة، فيمكنك التقدم بطلب إلى لجنة خبراء تقييم أسعار العقارات لإجراء التقييم. وهذا يعني أن العلاجين المباشرين للتقييم هما التقدم بطلب للمراجعة والتقدم بطلب لتقييم الخبراء.

وتنص المادة 20 من "لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة" على أن يتم اختيار وكالة تقدير أسعار العقارات من قبل الشخص المصادرة عن طريق التفاوض؛ إذا فشلت المفاوضات، فسيتم تحديدها بقرار الأغلبية، والاختيار العشوائي، وما إلى ذلك. ويجب صياغة الطريقة المحددة من قبل المقاطعة ومنطقة الحكم الذاتي والبلدية التابعة للحكومة المركزية مباشرة. يحق للشخص مصادرة ملكيته اختيار وكالة التقييم، وهي نقطة أساسية مهمة جدًا لمراجعة ما إذا كانت عملية التقييم قانونية أم لا.

4. الخيارات الاختيارية للتعويض النقدي وتبادل حقوق الملكية

تنص المادة 21 من لائحة مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة على أنه يمكن للشخص المصادر أن يختار التعويض النقدي أو تبادل حقوق ملكية المنزل. إذا اختار الشخص المصادرة تبادل حقوق ملكية المنزل، يجب على الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة توفير المنزل لتبادل حقوق الملكية، وحساب وتسوية الفرق بين قيمة المنزل المصادر وقيمة المنزل المستخدم لتبادل حقوق الملكية مع الشخص المصادرة. ويجب استيفاء حق الشخص المصادرة في اختيار طريقة التعويض وفقاً للقانون.

5. التوقيع على اتفاقية تعويض نزع الملكية

تنص المادة 25 من لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة على أنه يجب على إدارة مصادرة المساكن والشخص المصادرة الدخول في اتفاقية تعويض وفقًا لأحكام هذه اللائحة فيما يتعلق بطريقة التعويض، ومبلغ التعويض وفترة السداد، وموقع ومساحة المنزل المستخدم لتبادل حقوق الملكية، ورسوم النقل، بما في ذلك رسوم إعادة التوطين أو دوران المنازل، والخسائر الناجمة عن تعليق الإنتاج والأعمال، وفترة النقل، وطريقة الانتقال والانتقال. فترة، وما إلى ذلك. بعد إبرام اتفاقية التعويض، إذا فشل أحد الطرفين في أداء التزاماته بموجب اتفاقية التعويض، يجوز للطرف الآخر رفع دعوى قضائية وفقًا للقانون.

6. اتخاذ قرار نزع الملكية والتعويض

تنص المادة 26 من لوائح مصادرة المنازل والتعويض على الأراضي المملوكة للدولة على أنه إذا فشلت إدارة مصادرة المنازل والشخص الذي تمت مصادرته في التوصل إلى اتفاق تعويض خلال فترة العقد المحددة في خطة تعويض المصادرة، أو كان مالك المنزل المصادر غير واضح، يجب على إدارة مصادرة المنازل إبلاغ الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنزل وفقًا لأحكام هذه اللوائح، واتخاذ قرار التعويض وفقًا لخطة تعويض المصادرة، وإصدار إعلان في نطاق مصادرة المنزل. إذا كان الشخص الذي تمت مصادرته غير راضٍ عن قرار التعويض، فيمكنه تقديم طلب لإعادة النظر الإداري أو رفع دعوى إدارية وفقًا للقانون.

اسمحوا لي أن أذكركم هنا أنه لا يمكن أن توجد اتفاقية التعويض وقرار التعويض في نفس الوقت، أي أنه إذا تم التوقيع على اتفاقية التعويض فلن يكون هناك قرار تعويض. تم اتخاذ قرار التعويض عندما تعذر التوقيع على اتفاقية التعويض.

7. التعويض أولاً ومن ثم النقل

وتنص المادة 27 من لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة على أنه عند تنفيذ مصادرة المساكن، يجب دفع التعويض أولاً ثم نقله. بعد أن تقدم الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة، التي اتخذت قرار مصادرة ملكية المنزل، تعويضًا للشخص المصادر، يجب على الشخص المصادرة إكمال عملية النقل خلال فترة النقل المحددة في اتفاقية التعويض أو قرار التعويض. لا يجوز لأي وحدة أو فرد استخدام العنف أو التهديد أو انتهاك اللوائح لقطع إمدادات المياه أو إمدادات الحرارة أو إمدادات الغاز أو إمدادات الطاقة أو الوصول إلى الطرق أو غيرها من الوسائل غير القانونية لإجبار الأشخاص المصادرة على الانتقال. يحظر على وحدات البناء المشاركة في أنشطة النقل.

8. التقدم بطلب إلى المحكمة للتنفيذ الجبري وفقاً للقانون

تنص المادة 28 من "اللوائح" على أنه إذا لم يتقدم الشخص المصادرة بطلب لإعادة النظر الإداري أو يرفع دعوى إدارية خلال الفترة القانونية، ولم يتحرك خلال الفترة المحددة في قرار التعويض، فإن الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنزل يجب أن تتقدم بطلب إلى محكمة الشعب للتنفيذ الإلزامي وفقًا للقانون. يشار إلى هذا عادةً باسم "الهدم القضائي" وهو أيضًا الخطوة الأخيرة في هدم المنازل في المناطق الحضرية.

وآخر ما يود المحامي تذكير الأشخاص المصادرة به هو أن ما تم تلخيصه أعلاه هو المحتوى الأساسي والأساسي المنصوص عليه في أمر مجلس الدولة رقم 590. ومن خلاله، ليس من الصعب رؤية الأهمية الحاسمة للإجراءات الثلاثة المتمثلة في قرار نزع الملكية، وقرار تعويض المصادرة، وتقدير قيمة المنزل. قرار المصادرة يحدد بداية المشروع، وتقدير القيمة يحدد مبلغ التعويض، وقرار التعويض يشير إلى الهدم القضائي. ولذلك، فإن فهم هذه النقاط الثلاث هو ما يحتاج معظم الأشخاص المصادرة إلى إيلاءه أقصى قدر من الاهتمام في الممارسة العملية. عندما يسأل شخص منزوع الملكية المحامي: ما هو القانون المتعلق بالهدم الذي يجب أن أنظر إليه؟ كلنا سنجيب على هذا: انظروا إلى أمر مجلس الدولة رقم 590!