المعلومات القانونية

عندما تحتاج المرافق العامة مثل الطاقة والنقل والتعليم والرعاية الاجتماعية والمرافق البلدية التي تنفذها الحكومة إلى احتلال منازل المواطنين أو أراضيهم، فإن دوائر الدولة المعنية ستقوم بتعويض الأراضي المصادرة وفقًا لذلك. بعد ذلك، دعونا نلقي نظرة على النص الكامل للوائح التعويض عن عمليات الهدم الصادرة عن مجلس الدولة. آمل أن يكون مفيدا للجميع!

لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة

هوالف.كوم

الفصل الأول أحكام عامة

المادة 1 تم وضع هذه اللوائح من أجل تنظيم أنشطة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة، وحماية المصالح العامة، وحماية الحقوق والمصالح المشروعة لأصحاب المساكن المصادرة.

المادة 2 لغرض المصلحة العامة، في حالة مصادرة منازل الكيانات أو الأفراد الموجودة على الأراضي المملوكة للدولة، يتم منح تعويض عادل لأصحاب المنازل المصادرة (المشار إليهم فيما يلي باسم الأشخاص المصادرة).

المادة 3 يجب أن تتبع مصادرة المنازل والتعويض مبادئ اتخاذ القرارات الديمقراطية والإجراءات السليمة والنتائج العلنية.

المادة 4 الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة مسؤولة عن أعمال مصادرة المساكن والتعويضات في مناطقها الإدارية.

تقوم إدارة مصادرة المنازل (المشار إليها فيما بعد بإدارة مصادرة المنازل) التي تحددها الحكومة الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة، بتنظيم وتنفيذ أعمال مصادرة المنازل والتعويض في منطقتها الإدارية.

تتعاون الإدارات المعنية بالحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة مع بعضها البعض وفقًا لأحكام هذه اللوائح وتقسيم المسؤوليات التي تحددها الحكومات الشعبية على نفس المستوى لضمان التقدم السلس لأعمال مصادرة المنازل والتعويضات.

المادة 5 يجوز لإدارة نزع ملكية المساكن أن تعهد إلى وحدة تنفيذ نزع ملكية المساكن بالقيام بالأعمال المحددة لنزع ملكية المساكن والتعويض. ألا تكون وحدة تنفيذ نزع ملكية المساكن هادفة للربح.

تتولى إدارة نزع ملكية المساكن الإشراف على أعمال نزع ملكية المساكن والتعويض التي تقوم بها وحدة تنفيذ نزع ملكية المساكن في نطاق التكليف، وتتحمل المسؤولية القانونية عن نتائج أعمالها.

المادة السادسة: يجب على الحكومة الشعبية على المستوى الأعلى تعزيز الرقابة على أعمال مصادرة المنازل والتعويضات التي تقوم بها الحكومة الشعبية على المستوى الأدنى.

يتعين على إدارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية التابعة لمجلس الدولة وإدارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية للحكومات الشعبية للمقاطعات والمناطق ذاتية الحكم والبلديات التابعة للحكومة المركزية مباشرة، العمل مع إدارات المالية والأراضي والموارد والتنمية والإصلاح وغيرها من الإدارات ذات الصلة على نفس المستوى لتعزيز التوجيه بشأن تنفيذ مصادرة المنازل والتعويضات.

المادة 7 يحق لأي منظمة أو فرد الإبلاغ عن أي انتهاك لأحكام هذه اللوائح إلى الحكومة الشعبية المعنية وإدارة مصادرة المساكن والإدارات الأخرى ذات الصلة. يتعين على الحكومات الشعبية المعنية وإدارات مصادرة الإسكان والإدارات الأخرى ذات الصلة التي تتلقى التقرير التحقق من التقرير والتعامل معه في الوقت المناسب.

ويتعين على الوكالات الإشرافية تعزيز الرقابة على الحكومات والإدارات أو الوحدات ذات الصلة المشاركة في مصادرة المنازل والتعويضات وموظفيها.

الفصل الثاني قرار نزع الملكية

المادة 8 من أجل حماية الأمن القومي وتعزيز التنمية الاقتصادية والاجتماعية الوطنية والمصالح العامة الأخرى، إذا كان هناك أي من الظروف التالية وكان من الضروري حقًا مصادرة المنازل، تتخذ الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة قرارًا بشأن مصادرة المنازل:

(1) الاحتياجات الدفاعية والدبلوماسية الوطنية؛

(2) احتياجات الطاقة والنقل والحفاظ على المياه وغيرها من مشاريع البنية التحتية التي تنظمها وتنفذها الحكومة؛

(3) احتياجات المشاريع العامة مثل العلوم والتكنولوجيا والتعليم والثقافة والصحة والرياضة والبيئة وحماية الموارد والوقاية من الكوارث والحد منها وحماية الآثار الثقافية والرعاية الاجتماعية والمرافق العامة البلدية التي تنظمها وتنفذها الحكومة؛

(4) الحاجة إلى بناء مشاريع إسكان بأسعار معقولة تنظمها وتنفذها الحكومة؛

(5) الحاجة إلى إعادة إعمار المناطق الحضرية القديمة في المناطق ذات المباني المتداعية المركزة والبنية التحتية المتخلفة التي تنظمها وتنفذها الحكومة وفقًا للأحكام ذات الصلة في قانون التخطيط الحضري والريفي؛

(6) احتياجات المصلحة العامة الأخرى المنصوص عليها في القوانين واللوائح الإدارية.

المادة 9 وفقا لأحكام المادة 8 من هذه اللائحة، يجب أن تتوافق جميع أنشطة البناء التي تتطلب حقا مصادرة المنازل مع خطة التنمية الاقتصادية والاجتماعية الوطنية، والخطة الشاملة لاستخدام الأراضي، والتخطيط الحضري والريفي والتخطيط الخاص. وينبغي إدراج بناء مشاريع الإسكان الميسر وإعادة إعمار المناطق الحضرية القديمة في خطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية الوطنية السنوية على مستوى البلديات والمحافظة.

عند صياغة خطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية الوطنية، والخطط الشاملة لاستخدام الأراضي، والخطط الحضرية والريفية، والخطط الخاصة، يجب التماس الآراء العامة على نطاق واسع وإثباتها علميًا.

المادة 10 تقوم إدارة مصادرة المساكن بصياغة خطة تعويضات المصادرة وتقديمها إلى الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة.

يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات تنظيم الإدارات ذات الصلة لإجراء مظاهرات حول خطط المصادرة والتعويض ونشرها لالتماس الرأي العام. ولا يجوز أن تقل مدة أخذ الرأي عن 30 يوما.

المادة 11 يجب على الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات أن تعلن على الفور عن التماس الآراء والتعديلات بناء على الآراء العامة.

إذا كانت هناك حاجة إلى مصادرة المنازل بسبب إعادة بناء المناطق الحضرية القديمة، ويعتقد معظم الأشخاص المصادرة أن خطة تعويض المصادرة لا تتوافق مع أحكام هذه اللوائح، يتعين على الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المحافظة تنظيم جلسة استماع يحضرها الأشخاص المصادرة وممثلو الجمهور، وتعديل الخطة بناءً على نتائج الجلسة.

المادة 12 قبل اتخاذ قرار بشأن مصادرة المنازل، يجب على الحكومة الشعبية على مستوى البلدية أو المحافظة إجراء تقييم لمخاطر الاستقرار الاجتماعي وفقا للوائح ذات الصلة؛ إذا كان قرار مصادرة المنزل يشمل عددًا كبيرًا من الأشخاص المصادرة، تتم مناقشته واتخاذ قرار بشأنه في اجتماع تنفيذي حكومي.

قبل اتخاذ قرار بشأن مصادرة المنازل، ينبغي دفع رسوم التعويض عن المصادرة بالكامل، وتخزينها في حساب خاص، وتخصيصها للاستخدام الخاص.

المادة 13 يجب على الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات إصدار إعلان في الوقت المناسب بعد اتخاذ قرار بشأن مصادرة المنازل. ويجب أن يحدد الإعلان خطط التعويض عن نزع الملكية وإعادة النظر الإداري وحقوق التقاضي الإداري وغيرها من الأمور.

ويتعين على الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة وإدارات مصادرة المنازل القيام بعمل جيد في الدعاية والتوضيح بشأن مصادرة المنازل والتعويض.

إذا تمت مصادرة منزل وفقا للقانون، فسيتم استرداد حقوق استخدام الأراضي المملوكة للدولة في نفس الوقت.

المادة 14 إذا كان الشخص المصادر غير راضٍ عن قرار مصادرة المنزل الذي اتخذته الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المحافظة، فيمكنه تقديم طلب لإعادة النظر الإداري وفقًا للقانون، أو يمكنه رفع دعوى إدارية وفقًا للقانون.

المادة 15 تقوم إدارة مصادرة المساكن بتنظيم تحقيق وتسجيل ملكية وموقع واستخدام ومساحة البناء وما إلى ذلك من المساكن الواقعة في نطاق مصادرة المساكن، وعلى الأشخاص المصادرة التعاون. وتعلن نتائج التحقيق إلى الأشخاص المصادرة في نطاق مصادرة المساكن.

المادة 16 بعد تحديد نطاق مصادرة المنازل، لا يجوز تنفيذ أي بناء جديد، أو توسيع، أو إعادة بناء المنازل، أو تغيير استخدام المنازل، وما إلى ذلك، ضمن نطاق مصادرة المنازل لزيادة رسوم التعويض بشكل غير صحيح؛ وإذا تم تنفيذ ذلك بشكل مخالف للوائح، فلن يتم منح أي تعويض.

وعلى إدارة نزع ملكية المساكن إخطار الإدارات المختصة كتابياً بالأمور الواردة في الفقرة السابقة لوقف الإجراءات المتعلقة بها. ويجب أن يحدد في الإخطار الكتابي بتعليق الإجراءات ذات الصلة مدة الإيقاف. يجب ألا تتجاوز مدة الإيقاف القصوى سنة واحدة.

الفصل الثالث التعويض

المادة 17 التعويضات التي تقدمها الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المحافظة التي تتخذ قرار مصادرة المنازل للأشخاص المصادرة تشمل:

(1) التعويض عن قيمة المنزل المصادر.

(2) التعويض عن النقل وإعادة التوطين المؤقت الناجم عن مصادرة المنازل؛

(3) التعويض عن الخسائر الناجمة عن توقف الإنتاج والأعمال بسبب مصادرة المساكن.

يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى المدن والمقاطعات صياغة تدابير الدعم والمكافأة لتقديم الدعم والمكافآت للأشخاص المصادرة.

المادة 18 إذا تمت مصادرة مسكن شخصي وكان الشخص الذي تمت مصادرته يستوفي شروط أمن السكن، فإن الحكومة الشعبية على مستوى البلدية أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنزل تعطي الأولوية لأمن السكن. ويجب صياغة تدابير محددة من قبل المقاطعات والمناطق ذاتية الحكم والبلديات الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية.

المادة 19 لا يجوز أن يقل التعويض عن قيمة المساكن المنزوعة ملكيتها عن سعر السوق للعقارات المماثلة للمساكن المنزوعة ملكيتها في تاريخ إعلان قرار مصادرة المساكن. يتم تقدير وتحديد قيمة المسكن المنزوع ملكيته من قبل جهة تقدير أسعار العقارات ذات المؤهلات المناسبة وفقا لطريقة تقييم مصادرة المسكن.

إذا كان لديك أي اعتراض على قيمة المنزل المنزوع ملكيته والتي حددها التقييم، يمكنك التقدم بطلب إلى وكالة تقدير أسعار العقارات لمراجعة التقييم. إذا كان لديك أي اعتراض على نتيجة المراجعة، فيمكنك التقدم بطلب إلى لجنة خبراء تقييم أسعار العقارات لإجراء التقييم.

وتتولى إدارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية التابعة لمجلس الدولة صياغة أساليب مصادرة وتقييم المساكن. أثناء عملية الصياغة، يجب التماس الآراء بشكل علني من الجمهور.

المادة 20 يتم اختيار جهة تقدير أسعار العقارات من قبل الأشخاص المنزوع ملكيتهم عن طريق التفاوض. وإذا فشلت المفاوضات، فسيتم تحديد ذلك من خلال قرار الأغلبية، والاختيار العشوائي، وما إلى ذلك. ويجب صياغة التدابير المحددة من قبل المقاطعات والمناطق ذاتية الحكم والبلديات الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية.

يجب على جهات تقييم أسعار العقارات أن تقوم بأعمال تقييم مصادرة المساكن بشكل مستقل وموضوعي وحيادي، ولا يجوز لأي وحدة أو فرد التدخل فيها.

المادة 21 يمكن للشخص المصادرة أن يختار التعويض المالي أو تبادل حقوق ملكية المنزل.

إذا اختار الشخص المصادرة تبادل حقوق ملكية المنزل، يجب على الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة توفير المنزل لتبادل حقوق الملكية، وحساب وتسوية الفرق بين قيمة المنزل المصادر وقيمة المنزل المستخدم لتبادل حقوق الملكية مع الشخص المصادرة.

إذا تمت مصادرة المساكن الشخصية بسبب إعادة بناء المناطق الحضرية القديمة، واختار الشخص المصادرة تبادل حقوق ملكية المنزل في منطقة إعادة الإعمار، فإن الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنزل يجب أن توفر المنازل في منطقة إعادة الإعمار أو المنطقة المجاورة.

المادة 22 إذا حدث النقل بسبب مصادرة المنزل، تدفع إدارة مصادرة المنزل رسوم النقل للشخص الذي تمت مصادرته. إذا تم تبادل حقوق ملكية المنزل، قبل تسليم دار تبادل حقوق الملكية، يجب على إدارة مصادرة المنزل دفع رسوم إعادة التوطين المؤقتة للشخص المصادر أو توفير سكن قابل للدوران.

المادة 23 يتم تحديد التعويض عن الخسائر الناجمة عن الإنتاج وتعليق الأعمال بسبب مصادرة المنزل على أساس عوامل مثل الفوائد قبل مصادرة المنزل، وفترة الإنتاج وتعليق الأعمال، وعوامل أخرى. ويجب صياغة تدابير محددة من قبل المقاطعات والمناطق ذاتية الحكم والبلديات الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية.

المادة 24 يجب على الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمحافظة والإدارات ذات الصلة تعزيز الإشراف على أنشطة البناء وإدارتها وفقا للقانون، ويجب التعامل مع أولئك الذين ينفذون البناء بشكل ينتهك التخطيط الحضري والريفي وفقا للقانون.

قبل اتخاذ قرار بشأن مصادرة المنازل، يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى المدن والمحافظة تنظيم الإدارات ذات الصلة للتحقيق في المباني غير المسجلة ضمن نطاق المصادرة وتحديدها والتعامل معها وفقًا للقانون. يتم التعويض عن المباني المؤقتة التي تعتبر بناء قانوني ولم تتجاوز المدة المعتمدة. لا يجوز التعويض عن المباني المؤقتة التي تعتبر بناء غير قانوني وتجاوزت المدة المعتمدة.

المادة 25 يجب على إدارة مصادرة المنزل والشخص الذي تمت مصادرته، وفقًا لأحكام هذه اللائحة، إبرام اتفاقية تعويض فيما يتعلق بطريقة التعويض، ومبلغ التعويض وفترة الدفع، وموقع ومساحة المنزل المستخدم لتبادل حقوق الملكية، ورسوم النقل، ورسوم إعادة التوطين المؤقتة أو دوران السكن، والخسائر الناجمة عن تعليق الإنتاج والأعمال، وفترة النقل، وطريقة الانتقال وفترة الانتقال، وما إلى ذلك.

بعد إبرام اتفاقية التعويض، إذا فشل أحد الطرفين في أداء التزاماته بموجب اتفاقية التعويض، يجوز للطرف الآخر رفع دعوى قضائية وفقًا للقانون.

المادة 26 إذا لم تتمكن إدارة مصادرة المنزل والشخص المصادر من التوصل إلى اتفاق تعويض خلال فترة العقد المحددة في خطة تعويض المصادرة، أو كان مالك المنزل المصادر غير واضح، يجب على إدارة مصادرة المنزل إبلاغ الحكومة الشعبية على مستوى البلدية أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنزل وفقًا لأحكام هذه اللوائح، واتخاذ قرار التعويض وفقًا لخطة تعويض المصادرة، وإصدار إعلان في نطاق المنزل المصادرة.

ويجب أن يكون قرار التعويض عادلاً، بما في ذلك الأمور المتعلقة باتفاق التعويض المنصوص عليها في الفقرة (1) من المادة (25) من هذه اللائحة.

إذا كان الشخص الذي تمت مصادرته غير راضٍ عن قرار التعويض، فيمكنه تقديم طلب لإعادة النظر الإداري أو رفع دعوى إدارية وفقًا للقانون.

المادة 27 عند تنفيذ مصادرة المساكن يجب دفع التعويض أولا ثم نقله.

بعد أن تقدم الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة، التي اتخذت قرار مصادرة ملكية المنزل، تعويضًا للشخص المصادر، يجب على الشخص المصادرة إكمال عملية النقل خلال فترة النقل المحددة في اتفاقية التعويض أو قرار التعويض.

لا يجوز لأي وحدة أو فرد استخدام العنف أو التهديد أو انتهاك اللوائح لقطع إمدادات المياه أو إمدادات الحرارة أو إمدادات الغاز أو إمدادات الطاقة أو الوصول إلى الطرق أو غيرها من الوسائل غير القانونية لإجبار الأشخاص المصادرة على الانتقال. يحظر على وحدات البناء المشاركة في أنشطة النقل.

المادة 28 إذا لم يتقدم الشخص المصادرة بطلب إعادة النظر الإداري أو يرفع دعوى إدارية خلال المهلة القانونية، ولم يتحرك خلال المهلة الزمنية المحددة في قرار التعويض، فإن الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنزل يجب أن تتقدم بطلب إلى محكمة الشعب للتنفيذ الإلزامي وفقًا للقانون.

ويجب أن يكون طلب التنفيذ الجبري مصحوباً بمواد مثل مبلغ التعويض ورقم الحساب الخاص وموقع ومساحة دار صرافة حقوق الملكية ودار التداول.

المادة 29 تتولى إدارة مصادرة المساكن إعداد ملفات تعويضات مصادرة المساكن وفقا للقانون، وتعلن معلومات التعويضات المنزلية للأشخاص المصادرة في نطاق مصادرة المساكن.

وينبغي لوكالات التدقيق تعزيز الإشراف على إدارة واستخدام رسوم التعويضات ونشر نتائج التدقيق.

الفصل الرابع المسؤوليات القانونية

المادة 30 إذا فشل أي موظف في الحكومة الشعبية على مستوى البلدية أو المحافظة أو إدارة مصادرة المساكن في أداء واجباته المنصوص عليها في هذه اللوائح أثناء أعمال مصادرة المساكن والتعويض، أو أساء استخدام سلطته، أو أهمل واجباته، أو انخرط في ممارسات سيئة لتحقيق مكاسب شخصية، يجب على الحكومة الشعبية العليا أو الحكومة الشعبية على نفس المستوى أن تأمر بالتصحيحات وتخطره بالانتقادات؛ وفي حالة حدوث خسائر، يكونون مسؤولين عن التعويض وفقًا للقانون؛ يُعاقب الشخص المسؤول المباشر وغيره من الموظفين المسؤولين بشكل مباشر وفقًا للقانون؛ وفي حالة تشكيل جريمة، تتم ملاحقة المسؤولية الجنائية وفقًا للقانون.

المادة 31 إذا تم استخدام العنف أو التهديدات أو الوسائل غير القانونية مثل قطع إمدادات المياه وإمدادات الحرارة وإمدادات الغاز وإمدادات الطاقة وحركة المرور لإجبار الشخص المصادر على الانتقال، مما تسبب في خسائر، فإنه يكون مسؤولاً عن التعويض وفقا للقانون؛ إذا كان الشخص المسؤول وغيره من الأشخاص المسؤولين بشكل مباشر يشكلون جريمة، فيجب التحقيق معهم بشأن المسؤولية الجنائية وفقًا للقانون؛ وإذا لم يشكل جريمة، يعاقبون وفقًا للقانون؛ وإذا كان ذلك يشكل انتهاكًا لإدارة الأمن العام، فسيتم فرض عقوبات إدارة الأمن العام عليهم وفقًا للقانون.

المادة 32 إذا تم استخدام العنف أو التهديد أو غيرها من الأساليب لعرقلة أعمال مصادرة المنازل والتعويض التي تتم وفقا للقانون، وتشكل جريمة، يتم التحقيق في المسؤولية الجنائية وفقا للقانون؛ إذا تم تشكيل انتهاك لإدارة الأمن العام، يتم فرض عقوبات إدارة الأمن العام وفقا للقانون.

المادة 33 يجب على أي شخص يختلس أو يختلس أو يقسم بشكل خاص أو يحجب أو يتخلف عن دفع رسوم تعويضات المصادرة إجراء تصحيحات، واسترداد الأموال ذات الصلة، وإعادة المكاسب غير المشروعة في غضون فترة زمنية، وإخطار الوحدات المسؤولة ذات الصلة بالانتقادات وتحذيراتها؛ وفي حالة حدوث خسائر، يكونون مسؤولين عن التعويض وفقًا للقانون؛ إذا كان الشخص المسؤول المباشر والأشخاص المسؤولون المباشرون الآخرون يشكلون جريمة، فيجب التحقيق معهم بشأن المسؤولية الجنائية وفقًا للقانون؛ وإذا لم يشكل جريمة، يعاقبون وفقا للقانون.

المادة 34 إذا أصدرت وكالة تقدير الأسعار العقارية أو المثمن العقاري تقرير تقدير خطأ أو خطأ جسيما، وجب على الجهة المصدرة أن تأمرها بإجراء التصحيح خلال المهلة مع إنذارها. تُغرم وكالة تقييم أسعار العقارات ما لا يقل عن 50 ألف يوان ولا تزيد عن 200 ألف يوان، ويُغرم المثمن العقاري ما لا يقل عن 10 آلاف يوان ولا تزيد على 30 ألف يوان، ويجب تسجيلها في ملف الائتمان. وإذا كانت الظروف خطيرة، يتم إلغاء شهادة التأهيل وشهادة التسجيل. وفي حالة حدوث خسائر، يتم التعويض وفقا للقانون. وإذا تشكلت جريمة، تتم ملاحقة المسؤولية الجنائية وفقاً للقانون.

الفصل الخامس أحكام تكميلية

المادة 35 يعمل بهذه اللائحة اعتبارا من تاريخ صدورها. تم إلغاء "لوائح إدارة هدم المنازل في المناطق الحضرية" التي أصدرها مجلس الدولة في 13 يونيو 2001 في نفس الوقت. المشاريع التي حصلت على تصاريح هدم المنازل وفقًا للقانون قبل تنفيذ هذه اللوائح ستستمر في اتباع اللوائح الأصلية، لكن لا يجوز للحكومة إصدار تعليمات إلى الإدارات ذات الصلة لفرض الهدم.

إعلان بشأن إصدار "إجراءات نزع ملكية وتقييم المساكن على الأراضي المملوكة للدولة"

إدارات الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في جميع المقاطعات والمناطق ذاتية الحكم، ولجان الإسكان البلدية والتنمية الحضرية والريفية (مكاتب الإسكان والأراضي)، ومكتب البناء فيلق شينجيانغ للإنتاج والتعمير: وفقًا لـ "لوائح مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة"، قامت وزارتنا بصياغة "إجراءات مصادرة وتقييم المنازل على الأراضي المملوكة للدولة". لقد صدرت لكم الآن، يرجى الالتزام بها.

المرفق: إجراءات نزع ملكية وتقييم المساكن على الأراضي المملوكة للدولة

وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في جمهورية الصين الشعبية

3 يونيو 2011

إجراءات نزع ملكية وتقييم المساكن على الأراضي المملوكة للدولة

المادة 1 من أجل تنظيم أنشطة مصادرة المنازل وتقييمها على الأراضي المملوكة للدولة والتأكد من أن نتائج مصادرة المنازل وتقييمها موضوعية وعادلة، تتم صياغة هذه التدابير وفقًا لـ "اللوائح المتعلقة بمصادرة المنازل والتعويض على الأراضي المملوكة للدولة".

المادة 2 تنطبق هذه التدابير على تقييم قيمة المساكن المصادرة على الأراضي المملوكة للدولة والمنازل المستخدمة لتبادل حقوق الملكية، وحساب سعر السوق للعقارات المماثلة للمساكن المصادرة، ومراجعة وتقييم نتائج التقييم ذات الصلة.

المادة 3 يجب على وكالات تقييم أسعار العقارات، والمثمنين العقاريين، وأعضاء لجنة خبراء تقييم أسعار العقارات (المشار إليها فيما يلي باسم لجنة خبراء التقييم) إجراء أعمال تقييم مصادرة المنازل بشكل مستقل وموضوعي وحيادي، ويكونون مسؤولين عن آراء التقييم والتقييم الصادرة.

لا يجوز لأي وحدة أو فرد التدخل في تقييم مصادرة المنازل وأنشطة التقييم. وعلى من له مصلحة لدى الأطراف المتورطة في مصادرة المساكن أن يتنحى.

المادة 4 يتم اختيار جهة تقييم أسعار العقارات من قبل الأشخاص المنزوعة ملكيتهم عن طريق التفاوض خلال المدة المحددة. وإذا فشلت المفاوضات خلال المدة المحددة، تقوم إدارة نزع الملكية بتنظيم تصويت الأشخاص المصادرة وفقاً لمبدأ الأغلبية، أو تعتمد الطرق العشوائية مثل القرعة أو السحب. ويجب صياغة تدابير محددة من قبل المقاطعات والمناطق ذاتية الحكم والبلديات الخاضعة مباشرة للحكومة المركزية.

لا يُسمح لوكالات تقييم أسعار العقارات بالقيام بأعمال مصادرة وتقييم المساكن بوسائل غير مناسبة مثل تلبية الطلبات غير المناسبة لأطراف المصادرة، والدعاية الكاذبة، والرسوم المنخفضة بشكل ضار، وما إلى ذلك.

المادة 5 تتم أعمال استملاك وتقييم المساكن لنفس مشروع الاستملاك، من حيث المبدأ، من قبل وكالة تقدير أسعار العقارات. إذا كان نطاق مصادرة المنازل كبيرًا، فيمكن أن تتحمله بشكل مشترك جهتان أو أكثر من وكالات تقييم أسعار العقارات.

إذا كانت هناك وكالتان أو أكثر لتقييم أسعار العقارات مسؤولة، فيجب عليهما التفاوض بشكل مشترك وتحديد وكالة واحدة لتقييم أسعار العقارات لتكون الوحدة الرائدة؛ يجب على الوحدة الرائدة تنظيم وكالات تقييم أسعار العقارات ذات الصلة لتوصيل وتوحيد المعايير بشأن كائنات التقييم، ونقاط التقييم الزمنية، ودلالات القيمة، وأساس التقييم، وافتراضات التقييم، ومبادئ التقييم، والطرق الفنية للتقييم، وطرق التقييم، واختيار المعلمات المهمة، وطرق تحديد نتائج التقييم، وما إلى ذلك.

المادة 6 بعد اختيار أو تحديد وكالة تقييم أسعار العقارات، ستعمل إدارة مصادرة المساكن بشكل عام كعميل، وتصدر خطاب تكليف بتقييم مصادرة المنزل إلى وكالة تقييم أسعار العقارات، وتوقيع عقد تكليف بتقييم مصادرة المنزل معها.

ويجب أن يذكر في كتاب التكليف بنزع ملكية المنازل وتقديرها اسم العميل واسم جهة تقدير أسعار العقارات المنوط بها والغرض من التقييم ونطاق أشياء التقييم ومتطلبات التقييم وتاريخ الإسناد.

يجب أن يحدد عقد إسناد مصادرة وتقييم المسكن الأمور التالية:

(1) معلومات أساسية عن العميل وجهاز تقييم أسعار العقارات.

(2) المثمن العقاري المسجل المسؤول عن مشروع التقييم هذا.

(3) مسائل التقييم الأساسية مثل غرض التقييم، وموضوع التقييم، والنقطة الزمنية للتقييم، وما إلى ذلك؛

(4) المعلومات المطلوبة للتقييم والتي يجب على العميل تقديمها؛

(5) حقوق والتزامات كلا الطرفين أثناء عملية التقييم؛

(6) رسوم التقييم وطرق تحصيلها.

(7) وقت وطريقة تسليم تقرير التقييم؛

(8) المسؤولية عن خرق العقد؛

(9) طرق حل النزاعات.

(١٠) أي أمور أخرى لا بد من بيانها.

المادة 7 يجب على جهاز تقدير الأسعار العقارية تعيين عدد كاف من المثمنين العقاريين المسجلين بما يتناسب مع حجم العمل في مشروع تقدير نزع ملكية المساكن للقيام بأعمال التقييم.

لا يجوز لجهات تقييم الأسعار العقارية نقل أو نقل أعمال نزع ملكية وتقييم المساكن الموكلة إليها بشكل مقنع.

المادة 8 ينبغي تحديد الغرض من تقدير قيمة المنازل المصادرة على أنه "توفير أساس لإدارة مصادرة المساكن والشخص المصادرة لتحديد التعويض عن قيمة المنازل المصادرة، ولتقدير قيمة المنازل المصادرة".

ينبغي تحديد الغرض من تقييم قيمة المنازل المستخدمة لتبادل حقوق الملكية على أنه "توفير أساس لإدارة مصادرة المنازل والشخص المصادر لحساب الفرق بين قيمة المنزل المصادر وقيمة المنزل المستخدم لتبادل حقوق الملكية، ولتقييم قيمة المنزل المستخدم لتبادل حقوق الملكية".

المادة 9 قبل نزع ملكية المساكن وتقييمها، تقوم إدارة نزع ملكية المساكن بتنظيم الوحدات ذات الصلة لتقصي وضع المساكن المصادرة وتوضيح أهداف التقييم. يجب أن تكون عناصر التقييم شاملة وموضوعية، ولا ينبغي السماح بأي إغفال أو عناصر وهمية.

تتولى إدارة نزع ملكية المساكن موافاة الجهة المختصة بتقدير أسعار العقارات بحالة المساكن الواقعة ضمن نطاق نزع الملكية، بما في ذلك حالة المساكن المسجلة وتحديد ومعالجة نتائج المباني غير المسجلة. وتعلن نتائج التحقيق إلى الأشخاص المصادرة في نطاق مصادرة المساكن.

بالنسبة للمنازل المسجلة، فإن طبيعة واستخدام ومساحة البناء تعتمد بشكل عام على السجلات الموجودة في شهادة ملكية المنزل ودفتر تسجيل المنزل. إذا كانت شهادة ملكية المنزل غير متوافقة مع السجلات الموجودة في دفتر تسجيل المنزل، ما لم يكن هناك دليل يثبت أن دفتر تسجيل المنزل خاطئ بالفعل، فإن دفتر تسجيل المنزل هو الذي يسود. يجب تقييم المباني غير المسجلة وفقًا لنتائج تحديد ومعالجة الحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات.

المادة 10 الموعد النهائي لتقدير قيمة المساكن المنزوعة ملكيتها هو يوم إعلان قرار مصادرة المساكن.

يجب أن تكون النقطة الزمنية لتقييم قيمة المنزل الذي تم تبادل حقوق الملكية فيه متسقة مع النقطة الزمنية لتقييم قيمة المنزل المصادر.

المادة 11 تشير قيمة المنزل المصادر إلى مبلغ المنزل المصادر وحقوق استخدام الأرض داخل المنطقة المحتلة التي يتم تداولها طوعا في وقت التقييم في صفقة عادلة بين طرفين على دراية بالوضع في ظل ظروف المعاملة العادية، ولكنها لا تأخذ في الاعتبار تأثير عوامل مثل التأجير والرهن العقاري والاستيلاء على المنزل المصادر.

عدم مراعاة تأثير عوامل الإيجار كما ورد في الفقرة السابقة يشير إلى تقدير قيمة المنزل المصادر دون قيود الإيجار؛ إن عدم النظر في تأثير عوامل الرهن العقاري والمصادرة يعني أن مبلغ المطالبات المرهونة ومتأخرات أسعار مشاريع البناء وغيرها من مدفوعات الأولوية القانونية للمنزل المصادر لا يتم خصمها من القيمة المقدرة.

المادة (12) تتولى وكالة تقدير أسعار العقارات الترتيبات اللازمة للمثمنين العقاريين المسجلين لإجراء معاينة ميدانية للمساكن المنزوعة ملكيتها، والتحقيق في حالة المساكن المنزوعة ملكيتها، والتقاط الصور والمواد التصويرية الأخرى التي تعكس الظروف الداخلية والخارجية للمساكن المنزوعة ملكيتها، وإعداد سجلات التفتيش الموقعي، وحفظها بشكل صحيح.

يجب على الشخص المنزوع ملكيته أن يساعد مثمناً عقارياً مسجلاً في إجراء عمليات التفتيش الموقعي للمساكن المنزوعة ملكيتها، وأن يقدم أو يساعد في جمع المعلومات والمعلومات اللازمة لتقييم قيمة المساكن المنزوعة ملكيتها.

تقوم إدارة نزع ملكية المساكن والشخص المنزوع ملكيته والمثمن العقاري المسجل بالتوقيع أو الختم على محضر المعاينة الموقعية للمصادقة. إذا رفض الشخص المنزوع ملكيته التوقيع أو الختم على محضر التفتيش الموقعي، فيجب أن تشهد ذلك إدارة نزع الملكية ومثمن عقاري مسجل وطرف ثالث غير مهتم، ويتم توضيح الظروف ذات الصلة في تقرير التقييم.

المادة (13) يجب على المثمن العقاري المسجل اختيار طريقة أو أكثر من هذه الطرق لتقييم قيمة المسكن المنزوع ملكيته بعد تحليل قابلية تطبيق طريقة السوق وطريقة الدخل وطريقة التكلفة وطريقة التطوير الافتراضي وغيرها من طرق التقييم على أساس موضوع التقييم وظروف السوق العقارية المحلية.

إذا كانت هناك معاملات لعقارات مماثلة للمنزل المصادر، فيجب استخدام طريقة السوق للتقييم؛ إذا كان للمنزل المنزوع ملكيته أو العقارات المشابهة له منافع اقتصادية، فيجب استخدام طريقة الدخل للتقييم؛ إذا كان المنزل المصادر قيد الإنشاء، فيجب استخدام أسلوب التطوير الافتراضي للتقييم.

إذا كان من الممكن اختيار طريقتين للتقييم أو أكثر في نفس الوقت للتقييم، فيجب استخدام أكثر من طريقتين للتقييم، ويجب تحديد نتائج التقييم بشكل معقول بعد فحص ومقارنة نتائج الحساب لأساليب التقييم المختلفة.

المادة 14 يجب أن يأخذ تقييم قيمة المنازل المصادرة في الاعتبار الموقع والاستخدام وهيكل البناء وحداثة ومساحة البناء والمساحة الأرضية للمنازل المصادرة وحقوق استخدام الأراضي وغيرها من العوامل التي تؤثر على قيمة المنازل المصادرة.

يتم تحديد قيمة الديكور الداخلي للمنازل المصادرة، وتكاليف نقل الآلات والمعدات والمواد وما إلى ذلك، وكذلك التعويض عن الخسائر الناجمة عن توقف الإنتاج والأعمال، من خلال التفاوض بين الأطراف المشاركة في عملية المصادرة؛ وفي حالة فشل التفاوض، يجوز تكليف وكالة تقدير أسعار العقارات بالتحديد من خلال التقييم.

المادة 15 تكون القيمة المقدرة للمنزل الذي سيتم مصادرته مقومة بالرنمينبي، بدقة لأقرب يوان.

المادة (16) على جهاز تقدير أسعار العقارات تقديم نتائج التقييم الأولية لكل أسرة إلى إدارة نزع ملكية المساكن بموجب كتاب الإسناد أو عقد الإسناد لتقييم نزع ملكية المساكن. يجب أن تتضمن نتائج التقييم الأولي لتقسيم الأسرة تكوين كائن التقييم وحالته الأساسية وقيمة التقييم. تقوم إدارة مصادرة المساكن بنشر نتائج التقييم الأولي لكل أسرة إلى الأشخاص المصادرة ضمن نطاق المصادرة.

خلال فترة الإعلان العام، تقوم وكالة تقييم أسعار العقارات بالترتيب مع مثمن عقاري مسجل لتقديم توضيحات في الموقع لنتائج التقييم الأولية لكل أسرة. وفي حالة وجود أخطاء يجب على وكالة تقدير أسعار العقارات تصحيحها.

المادة (17) بعد انتهاء فترة الإعلان العام عن نتائج التقييم الأولي لكل أسرة، تقوم جهة تقدير أسعار العقارات بموافاة إدارة نزع ملكية المساكن بتقرير التقييم الشامل وتقرير التقييم الأسري للمساكن المنزوعة ملكيتها ضمن نطاق التقييم المنوط به. تقوم إدارة مصادرة المنازل بإرسال تقرير تقييم الأسرة إلى الشخص الذي تمت مصادرته.

ويجب أن يكون تقرير التقييم الشامل وتقرير تقييم الأسرة موقعين من أكثر من اثنين من المثمنين العقاريين المسجلين المسؤولين عن مشروع تقييم نزع ملكية المساكن، ويجب أن يكونا مختومين بالختم الرسمي لجهاز تقدير أسعار العقارات. ولا يجوز استخدام الختم بدلا من التوقيع.

المادة 18 بعد الانتهاء من أعمال مصادرة وتقييم أسعار العقارات، تقوم وكالة تقييم الأسعار العقارية بحفظ وحفظ تقرير التقييم والمواد ذات الصلة لحفظها.

المادة 19 إذا كان لدى الشخص المنزوع ملكيته أو إدارة نزع ملكية المساكن أي استفسارات حول تقرير التقييم، فيجب على جهة تقدير أسعار العقارات التي أصدرت تقرير التقييم تقديم التوضيحات والإيضاحات لهم.

المادة 20 إذا كان لدى الشخص المنزوعة ملكيته أو إدارة نزع ملكية المساكن اعتراضات على نتائج التقييم، فعليهم أن يتقدموا إلى جهاز تقدير أسعار العقارات لمراجعة التقييم خلال عشرة أيام من تاريخ استلام تقرير التقييم.

لتقديم طلب إعادة الفحص يجب تقديم طلب كتابي لإعادة الفحص إلى جهة تقدير أسعار العقارات الأصلية مع الإشارة إلى المشاكل الموجودة في تقرير التقييم.

المادة (21) يجب على جهة تقدير أسعار العقارات الأصلية مراجعة نتائج التقييم خلال عشرة أيام من تاريخ استلام طلب المراجعة الكتابي. بعد المراجعة، في حالة تغيير نتيجة التقييم الأصلية، سيتم إصدار تقرير تقييم جديد؛ إذا لم تتغير نتيجة التقييم، يتم إبلاغ مقدم طلب المراجعة والتقييم كتابياً.

المادة 22 إذا كان لدى الشخص المنزوع ملكيته أو إدارة نزع الملكية اعتراضات على نتائج مراجعة جهاز تقدير أسعار العقارات الأصلية، فعليهما التقدم إلى لجنة الخبراء لتقدير مواقع المساكن المنزوعة ملكيتها خلال عشرة أيام من تاريخ استلام نتائج المراجعة. وإذا كان الشخص المنزوع ملكيته لا يزال لديه اعتراضات على التعويض، فيتم التعامل معه وفقاً لأحكام المادة 26 من "لائحة مصادرة وتعويض المساكن على الأراضي المملوكة للدولة".

المادة 23 تقوم إدارات الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في جميع المقاطعات والمناطق ذاتية الحكم وإدارات إدارة العقارات في مدن المناطق بتنظيم وإنشاء لجنة خبراء للتقييم لتقييم نتائج المراجعة التي أجرتها وكالة تقييم أسعار العقارات.

تتكون لجنة خبراء التقييم من مثمنين عقاريين وخبراء في الأسعار والعقارات والأراضي والتخطيط العمراني والقانون وما إلى ذلك.

المادة 24 تقوم لجنة خبراء التقييم باختيار أعضاء لتشكيل فريق خبراء لتقييم نتائج المراجعة. ويجب أن يتكون فريق الخبراء من عدد فردي من ثلاثة أشخاص أو أكثر، على أن يكون نصفهم على الأقل من المثمنين العقاريين.

المادة 25 تقوم لجنة خبراء التقييم بمراجعة إجراءات التقييم، وأساس التقييم، وافتراضات التقييم، والمسار الفني للتقييم، واختيار طريقة التقييم، واختيار المعلمة، وطريقة تحديد نتيجة التقييم وقضايا التقييم الفني الأخرى لطلب تقرير التقييم في غضون 10 أيام من تاريخ استلام طلب التقييم، وإصدار رأي تقييم مكتوب.

بعد التقييم من قبل لجنة خبراء التقييم، إذا لم تكن هناك مشاكل فنية في تقرير التقييم، يجب الاحتفاظ بتقرير التقييم؛ إذا كانت هناك مشاكل فنية في تقرير التقييم، يجب على جهة تقييم أسعار العقارات التي أصدرت تقرير التقييم تصحيح الخطأ وإعادة إصدار تقرير التقييم.

المادة (26) أثناء عملية تقدير وتقييم مصادرة المساكن، يجب على وكالة تقدير أسعار العقارات توضيح المسائل المتعلقة بالتقييم التي ينطوي عليها التقييم وفقا لمتطلبات لجنة خبراء التقييم. إذا كان من الضروري إجراء تفتيش ميداني والتحقيق في المنازل المصادرة، فيجب على الوحدات والأفراد المعنيين تقديم المساعدة.

المادة 27 إذا كان من الضروري الاستفسار عن ملكية المنازل المصادرة والمنازل المستخدمة لتبادل حقوق الملكية ومعلومات المعاملات العقارية ذات الصلة بسبب تقييم مصادرة المنازل، وتقييم المراجعة، وأعمال التقييم، فيجب على إدارة إدارة العقارات والإدارات الأخرى ذات الصلة توفير الراحة.

المادة 28 أثناء عملية مصادرة وتقييم المنازل، إذا فشلت إدارة مصادرة المنازل أو الشخص الذي تتم مصادرته في التعاون أو تقديم المعلومات ذات الصلة، يجب على وكالة تقييم أسعار العقارات شرح الوضع ذي الصلة في تقرير التقييم.

المادة 29 ما لم يكن لدى الحكومة لوائح خاصة بشأن أسعار المنازل المستخدمة لتبادل حقوق الملكية، يتم تحديد القيمة السوقية للمنازل المستخدمة لتبادل حقوق الملكية من خلال التقييم.

المادة 30: العقار المشابه للدار المنزوع ملكيتها هو العقار الذي هو مماثل أو مشابه للدار المنزوع ملكيتها من حيث الموقع والغرض وطبيعة الحقوق والرتبة والعمر والمساحة وهيكل البناء وغير ذلك.

يشير سعر السوق للعقارات المماثلة للمنزل المصادر إلى متوسط سعر المعاملة للعقارات المماثلة للمنزل المصادر في وقت التقييم. لتحديد سعر السوق للعقارات المماثلة للمنازل المصادرة، يجب إزالة العوامل العرضية وغير الطبيعية.

المادة 31 يتحمل العميل رسوم تقدير وتخمين نزع ملكية المساكن. ومع ذلك، إذا غيّر التقييم نتيجة التقييم الأصلية، فستتحمل وكالة تقييم أسعار العقارات الأصلية رسوم التقييم. وتتحمل تكاليف إعادة التقييم وكالة تقييم أسعار العقارات الأصلية. يتم تنفيذ رسوم تقدير وتخمين نزع ملكية المساكن وفقاً لمعايير التقاضي التي تحددها دائرة الأسعار الحكومية.

المادة 32 أثناء أنشطة مصادرة وتقييم المنازل، تتم معاقبة الأفعال غير القانونية التي تقوم بها وكالات تقييم أسعار العقارات والمثمنين العقاريين وفقًا للوائح مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة، والتدابير الإدارية لوكالات التقييم العقاري، والتدابير الإدارية للمثمنين العقاريين المسجلين. سيتم معاقبة أي شخص ينتهك اللوائح من قبل إدارة الأسعار الحكومية وفقًا لقانون الأسعار لجمهورية الصين الشعبية.

المادة 33 تدخل هذه التدابير حيز التنفيذ اعتبارا من تاريخ نشرها. تم إلغاء "الآراء التوجيهية بشأن تقييم هدم المنازل في المناطق الحضرية" الصادرة عن وزارة البناء السابقة في 1 ديسمبر 2003 في نفس الوقت. ومع ذلك، فإن المشاريع التي حصلت على تصاريح هدم المنازل وفقًا للقانون قبل تنفيذ لائحة مصادرة المنازل والتعويض على الأراضي المملوكة للدولة ستستمر في اتباع اللوائح الأصلية.