هدم المؤسسة

مع التطور السريع لاقتصاد بلادنا، افتتح الكثير من الناس المصانع. إن ظهور المصانع لا يجعل التنمية الاقتصادية أكثر اكتمالا فحسب، بل يجعل إنتاج المنتجات أسرع وأكثر معيارية. ومع ذلك، ومن أجل دعم احتياجات السياسة، ستواجه العديد من المصانع مشكلة الهدم، لذا أصبحت كيفية تعويض الحكومة عن مصادرة مباني المصانع مصدر قلق لأصحاب المصانع. المحامي في هذا المقال سوف يشرح لك ذلك بالتفصيل.

كيفية تعويض الحكومة عن مصادرة مباني المصانع

(1) تعويض الأصول عن هدم المصنع

1. تعويض الأرض

وباعتبارها مستأجرًا، تحصل المؤسسة عمومًا على مقر أعمالها من خلال التأجير. هناك نوعان من الأراضي المؤجرة: تأجير الأراضي المملوكة للدولة وتأجير الأراضي الجماعية. إن هدم المنشأة سيؤدي حتماً إلى إنهاء هذه العلاقة الإيجارية، فكيف نحمي المصالح المتوقعة للمؤسسة في عقد الإيجار؟ ووفقاً للوائح الهدم، فإن أهداف تعويض الهدم هي المباني والملحقات المقامة على الأراضي المملوكة للدولة. ولا تنص لوائح الهدم على أحكام موحدة للتعويض عن الأراضي الشاغرة أو الأراضي النظيفة. في "قواعد التنفيذ لتقييم وتعويض هدم المساكن غير السكنية في موقع معرض اكسبو العالمي في شانغهاي 2010 في الصين"، تم توضيح أن "السعر الأساسي للتعويض عن حقوق استخدام الأراضي يتم تحديده وفقًا لمبادئ تقييم السوق، والتوازن العام، والتسعير الحكومي: 1.1-1.3 مليون يوان/مو في منطقة بودونغ، و1.2-1.4 مليون يوان/مو في منطقة بوكسي". هذه هي المرة الأولى التي توضح فيها شانغهاي طريقة التعويض عن حقوق استخدام الأراضي في شكل وثيقة سياسة.

غالبًا ما يتم حساب التعويض عن هدم الأراضي في أماكن أخرى مع التعويض عن المنازل والمباني. هناك الكثير من المواقف غير الواضحة والمبهمة، مما يجعل من المستحيل على أصحاب الحقوق الحصول على تعويض معقول مناسب. وفي الوقت نفسه، يعد هذا أيضًا مجالًا يجب على وكالاتنا التشريعية والإدارية حمايته عند صياغة القوانين واللوائح ووثائق السياسة. نأمل أن تهتم الإدارات المعنية بهذا الأمر.

2. التعويضات عن المنازل والمباني

يتم احتساب التعويض عن المنازل والمباني على أساس مساحة البناء المسجلة في شهادة الملكية ذات الصلة. إذا كان من المستحيل التقدم بطلب للحصول على الشهادة العقارية وشهادة الأرض لأسباب تاريخية، فيمكن تحديد ذلك من خلال القياس الفعلي. يجب أن يتم بشكل عام إسناد قيمة المنازل والمباني بشكل مشترك من قبل القائمين على الهدم والأشخاص المهدمين إلى شركة التقييم. ستحدد شركة التقييم القيمة الفعلية للمنازل والمباني بناءً على معايير التقييم الفنية ذات الصلة. إذا كان أقل من الحد الأدنى لمعيار سعر وحدة التعويض لهدم المنازل في المناطق الحضرية في شنغهاي، فسيتم استخدام الحد الأدنى لمعيار سعر وحدة التعويض في الحساب. ووفقا لمعايير التعويضات ذات الصلة في شانغهاي، سيتم حساب رسوم التعويض الفعلية للمنازل والمباني.

3. إعادة ضبط المعدات على السعر الجديد

تنص "اللوائح المتعلقة بإدارة هدم المنازل في المناطق الحضرية" على أنه ينبغي حساب تكاليف نقل المعدات وتركيبها على أساس سعر نقل البضائع وسعر تركيب المعدات المنصوص عليه من قبل الحكومة المحلية. تنقسم الآلات والمعدات إلى فئتين: إحداهما معدات قابلة للإزالة؛ والآخر عبارة عن معدات غير قابلة للإزالة. يمكن تقسيم الخسائر الناجمة عن نقل المعدات القابلة للإزالة إلى رسوم الخسارة المادية ورسوم الخسارة الوظيفية. تشمل تكاليف الأضرار المادية تكاليف التفكيك، وتكاليف النقل، وتكاليف التركيب، وتكاليف تصحيح الأخطاء، وما إلى ذلك. وتشمل تكاليف الخسارة الوظيفية انخفاض دقة الماكينة بسبب النقل وزيادة المنتجات دون المستوى المطلوب. بالنسبة للمعدات غير القابلة للإزالة، سيؤدي الهدم إلى التخلي عن المعدات، لذلك يجب الجمع بين السعر الجديد وسعر الاستبدال لحساب سعر استبدال المعدات وتعويض المالك.

في عملية الهدم الفعلية، عندما يتم هدم المنازل غير السكنية، يتم حساب تكاليف نقل المعدات وتركيبها على أساس مساحة البناء للمنزل الرسمي المهدم بسعر 25 يوانًا لكل متر مربع؛ سيتم تعويض المعدات التي لا يمكن إعادتها للاستخدام على أساس سعر استبدال المعدات.

(2) التعويض عن تكاليف هدم المصنع

1. الخسائر الناجمة عن توقف الإنتاج والأعمال

وتنص المادة 33 من "لوائح إدارة هدم المنازل في المناطق الحضرية" على أنه إذا أدى هدم المنازل غير السكنية إلى تعليق الإنتاج والأعمال، يجوز لشركة الهدم تقديم التعويض المناسب. فيما يتعلق بالمعيار "المناسب"، ما هو "مناسب"، وأساس حسابه وطريقة حسابه، وتحت أي ظروف "يمكن" تعويضه، وتحت أي ظروف "لا يمكن" تعويضه، ولا توفر هذه اللائحة أحكامًا موحدة، ولا تنص القوانين واللوائح الإدارية الأخرى على ذلك. في الممارسة القانونية، غالبًا ما يتم النص على معايير وأساس التعويض في وثائق السياسة من قبل الحكومات المحلية على مستوى البلديات. تختلف معايير التعويض من مكان إلى آخر، كما تختلف طرق الحساب أيضًا. وهذا أمر مؤسف من حيث التشريع. ومن المأمول أن تهتم الإدارات ذات الصلة وتضع لوائح أكثر وضوحًا ووضوحًا بشأن الخسائر الناجمة عن تعليق الإنتاج والأعمال، وذلك لتعزيز الإنصاف والعدالة في عملية الهدم.

تبنت شانغهاي طريقة "الحساب على أساس مساحة المنزل"، والتي يتم حسابها على أساس معيار 300-400 يوان لكل متر مربع لمنطقة البناء للمنازل الحضرية المهدمة و150-350 يوان لكل متر مربع للمنازل على الأراضي الجماعية. يتم تحديد المبلغ المحدد من قبل الأطراف المشاركة في الهدم من خلال التفاوض. وعلى الرغم من أن طريقة الحساب هذه بسيطة وسهلة التنفيذ وواضحة، إلا أنها لا تفرق بين الحالة التشغيلية للشركة وعملياتها التجارية والموقع الجغرافي للمصنع. إن مجرد الحد من نطاق الخسائر الناجمة عن الإنتاج وتعليق الأعمال إلى نطاق يتراوح بين 300 إلى 400 يوان هو أيضًا طريقة حسابية تفتقر إلى العدالة والإنصاف. نعتقد أن الخسائر الناجمة عن الإنتاج وتعليق الأعمال يجب تقييمها وتحديدها من قبل وكالة التقييم. فقط من خلال إجراء تقييمات كل حالة على حدة بناءً على الطبيعة التشغيلية للشركة، والعمليات التجارية، وظروف التشغيل، والربحية، يمكننا ضمان تحقيق العدالة.

2. رسوم نقل وتركيب المعدات

بالنسبة للمعدات التي يمكن نقلها، يجب نقلها وتركيبها في موقع مختلف بناءً على مبدأ الاستخدام المستمر والاستمرار في استخدامها. إن تكاليف نقل المعدات وتركيبها المتكبدة وفقًا لذلك هي خسائر حتمية ناجمة عن الهدم، ويجب على طرف الهدم تعويضها. توضح "قواعد التنفيذ لتقييم وتعويض هدم المنازل غير السكنية في موقع معرض شنغهاي العالمي في الصين 2010" أيضًا طريقة التعويض: "عندما يتم هدم المنازل غير السكنية، يجب على القائم بالهدم أيضًا تعويض الأشخاص المهدمين أو مستأجري المنازل عن النفقات التالية: (1) تكاليف نقل المعدات وتركيبها محسوبة وفقًا لسعر نقل البضائع وسعر تركيب المعدات المنصوص عليه في هذه المدينة." على وجه التحديد، يجب التفاوض على مبلغ التعويض عن تكاليف نقل المعدات وتركيبها وتحديدها من قبل القائم بعملية الهدم أو الشخص الذي يتم هدمه أو المستأجر وفقًا لسعر نقل البضائع وسعر تركيب المعدات الذي يحدده السعر الإرشادي لبلدية شنغهاي. إذا فشلت المفاوضات، يمكنك أيضًا تكليف شركة تقييم محترفة بإجراء التقييم والتحديد.

3. تكاليف تعويضات التوطين للموظفين المفصولين.

تكاليف تعويض إعادة التوطين للموظفين المسرحين بسبب الهدم غير محددة بالتفصيل في القوانين واللوائح ووثائق السياسة، وهي عناصر تتفاوض عليها الأطراف المشاركة في عملية الهدم مع بعضها البعض. إذا أدى الهدم إلى فصل الموظفين، فيجب تقديم التعويض وفقًا لعقود العمل المحددة مع الموظفين وأحكام قانون العمل ذات الصلة.

(3) مصاريف الحوافز على أساس سياسات الهدم

في عملية الهدم، ومن أجل تسريع تقدم عملية الهدم، غالبًا ما يستخدم القائمون على الهدم حوافز النقل السريع لتشجيع الأشخاص المهدمين والمستأجرين على التوقيع على اتفاقية تعويض إعادة التوطين أثناء الهدم في أقرب وقت ممكن والخروج من نطاق الهدم. يتم تحديد مبلغ رسوم الحوافز من قبل شركة الهدم بناءً على عملية الهدم الفعلية، أو يمكن تحديدها من خلال التفاوض بين شركة الهدم والشخص الذي يتم الهدم والمستأجر الفعلي. تجدر الإشارة إلى أنه في حالة الفصل بين مالك ومستخدم مبنى المصنع المهدم، يجب دفع رسوم الحافز للمستأجر الذي يستخدم مبنى المصنع المهدم بالفعل. وقد تم النص على ذلك في وثائق السياسة وهو نهج معقول.

في حياتنا الواقعية، إذا واجه صاحب المصنع مصادرة المصنع، فإن الأراضي والمنازل والمباني واستبدال المعدات، بالإضافة إلى إغلاق المصنع ونقل المعدات وتركيبها، وما إلى ذلك، ستصبح جميعها محتوى تعويض الحكومة عن مصادرة المصنع. لذلك، إذا صادرت الحكومة المصانع، فيجب على أصحاب المصانع تقديم الدعم للبناء الحكومي، ويجب علينا أيضًا استخدام المعرفة القانونية ذات الصلة للحصول على التعويض القانوني.