البناء غير القانوني

ما هو البناء غير القانوني؟ما هي الشروط التي يجب توافرها ليتم اعتبار المبنى غير قانوني؟ ما هي أبرز حالات البناء غير القانوني؟ إن فهم هذه القضايا هو شرط أساسي لتحديد البناء غير القانوني.

نعتقد أن ما يسمى بالبناء غير القانوني يشير إلى المباني والهياكل التي تنتهك قانون إدارة الأراضي وقانون التخطيط الحضري والريفي والقوانين واللوائح الأخرى ذات الصلة، أو احتلال الأراضي بشكل غير قانوني، أو عدم الحصول على تصريح تخطيط مشروع البناء، أو تصريح تخطيط مشروع البناء المؤقت وتصاريح البناء القانونية الأخرى، أو عدم الامتثال لأحكام تصريح تخطيط مشروع البناء أو تصريح تخطيط مشروع البناء المؤقت.

ووفقاً لهذا التعريف فإن العناصر المكونة للبناء غير القانوني تشمل بشكل رئيسي الجوانب التالية:

1. أن يكون فعلاً مخالفاً لأحكام قانون إدارة الأراضي وقانون التخطيط الحضري والريفي وغيرها من القوانين والأنظمة المتعلقة بالبناء والتخطيط.

إن عدم الشرعية هو المعيار الأساسي لتعريف المباني غير القانونية، وهو أيضًا أبرز ما يميز أنظمة مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة (المشار إليها فيما يلي باسم "أنظمة المصادرة"). إن تغيير "البناء غير القانوني" إلى "البناء غير القانوني" يعكس حماية حقوق المواطنين وضرورة الإدارة وفق القانون.

فقط عندما تكون هناك أحكام قانونية واضحة، يمكن للوكالة الإدارية أن تقرر أن منزل المواطن أو الشخص الاعتباري أو أي منظمة أخرى هو بناء غير قانوني، ويمكنها هدم المنزل مجانًا وفقًا لأحكام القانون. وبخلاف ذلك، ينبغي اعتبار العقار أو افتراضه ملكاً قانونياً، وليس للجهة الإدارية الحق في التصرف فيه تعسفاً، ولا يجوز لها إلا نزع ملكيته والتعويض عنه وفقاً للشروط المنصوص عليها في القانون.

يجب أن يشير "القانون" في "البناء غير القانوني" فقط إلى القوانين واللوائح، باستثناء اللوائح والوثائق المعيارية التالية. وذلك لأن العواقب القانونية النهائية للمباني غير القانونية قد تكون مصادرة المباني غير القانونية أو الهدم القسري. جوهر مصادرة المباني غير القانونية هو العقوبات الإدارية. وفقًا لأحكام قانون العقوبات الإدارية، فإن القوانين واللوائح وحدها هي التي يمكنها فرض عقوبات إدارية على مصادرة المباني غير القانونية. اللوائح والوثائق المعيارية التالية ليس لها القدرة على فرض عقوبات إدارية. ينتمي الهدم القسري من الناحية القانونية إلى التنفيذ الإداري. وفقا لأحكام قانون التنفيذ الإداري، فإن القوانين وحدها هي التي لها الحق في فرض التنفيذ الإداري.

وبطبيعة الحال، عندما تحدد القوانين واللوائح صلاحيات مقابلة لمصادرة المباني غير القانونية أو هدمها في غضون فترة زمنية محددة، لا يزال من الممكن استخدام اللوائح القانونية والوثائق المعيارية اللاحقة التي تحددها ضمن نطاق القانون الأعلى مستوى كأساس لتحديد المباني غير القانونية.

في الواقع، تحتوي قوانين بلدنا على العديد من الأحكام المتعلقة بالبناء غير القانوني ونطاقها واسع جدًا.

على سبيل المثال، تنص المادة 65 من قانون المياه المادة 11 على ما يلي: "أي شخص يقوم ببناء مباني أو هياكل ضمن نطاق إدارة النهر والتي تعيق تصريف الفيضانات، أو يشارك في أنشطة تؤثر على استقرار النهر، أو تعرض سلامة ضفاف النهر والسدود، أو تعرقل بطريقة أخرى تصريف فيضانات الأنهار، يجب أن تتم ملاحقته قضائيًا من قبل الإدارة الإدارية للمياه التابعة للحكومة الشعبية على مستوى المقاطعة أو أعلى أو وكالة إدارة حوض النهر. ويجب على الوكالة، وفقًا بسلطتها، الأمر بوقف الأنشطة غير القانونية، وهدم المباني والهياكل غير القانونية في غضون فترة زمنية، وإعادتها إلى حالتها الأصلية؛ وإذا فشلوا في تفكيكها أو إعادتها إلى حالتها الأصلية خلال المهلة الزمنية، فيجب عليهم تفكيكها بالقوة، وتتحمل الوحدة أو الفرد غير القانوني النفقات اللازمة، ويتم فرض غرامة لا تقل عن 10000 يوان صيني ولا تزيد عن 100000 يوان صيني.

تنص المادة 81 من قانون الطرق السريعة على ما يلي: "كل من ينتهك أحكام المادة 56 من هذا القانون عن طريق تشييد المباني أو الهياكل الأرضية أو دفن خطوط الأنابيب والكابلات وغيرها من المرافق دون ترخيص داخل منطقة مراقبة بناء الطرق السريعة، يجب أن تأمر إدارة النقل بتفكيكها خلال فترة زمنية ويجوز تغريمه بما لا يزيد عن 50000 يوان. إذا لم يتم هدم البناء خلال المهلة الزمنية، يجب على إدارة النقل تفكيكه، ويجب على إدارة النقل تفكيكه، و ويتحمل البنائين والبنائين التكاليف ذات الصلة".

بالإضافة إلى ذلك، فإن الأحكام القانونية مثل المادة 46 من قانون السكك الحديدية، والمادة 58 من قانون الطيران المدني، والمادة 17 من قانون حماية الآثار الثقافية، والمادة 45 من قانون الموانئ، والمادة 27 من قانون السيطرة على الفيضانات تحتوي على أحكام مقيدة بشأن تشييد المباني والهياكل ذات الصلة من زوايا مختلفة. يجب على الإدارات الوظيفية ذات الصلة أن تأخذ في الاعتبار بشكل كامل الأحكام ذات الصلة من القوانين الموضوعية المذكورة أعلاه عند تحديد المباني غير القانونية.

2. من الناحية الموضوعية، فهي تظهر في شكل أنشطة غير قانونية مثل البناء دون الحصول على تصريح تخطيط مشروع بناء، أو تصريح تخطيط مشروع بناء مؤقت، أو عدم تنفيذ البناء وفقًا لمتطلبات الترخيص المذكورة أعلاه، وما إلى ذلك.

لا يوجد فهم ثابت لنطاق البناء غير القانوني. يعتقد البعض أن البناء غير القانوني يشير إلى المباني والمنشآت التي تم إنشاؤها بالمخالفة لأحكام قانون التخطيط الحضري والريفي للأنشطة غير القانونية التي يجب المعاقبة عليها، أي المباني والمنشآت التي تم إنشاؤها لأنشطة البناء غير القانونية كما نصت على ذلك في المادتين 64 و 66 من قانون التخطيط الحضري والريفي. [1] يعتقد بعض الأشخاص أيضًا أن المباني والمنشآت التي تم تشييدها على أراضٍ تم احتلالها بشكل غير قانوني في انتهاك لقانون إدارة الأراضي هي أيضًا هياكل غير قانونية. لأن قانون إدارة الأراضي يتضمن أيضًا عقوبات مماثلة على احتلال الأراضي وبناء المساكن بشكل غير قانوني.

نعتقد أنه إذا نظرنا ببساطة إلى البناء غير القانوني الناجم عن بناء المنازل على الأراضي المملوكة للدولة، فلن نحتاج إلى النظر في الأحكام ذات الصلة في قانون إدارة الأراضي، لأن الاحتلال غير القانوني للأراضي الذي يتناوله قانون إدارة الأراضي يشير بشكل أساسي إلى الاحتلال غير القانوني للأراضي الزراعية. ومع ذلك، فإن عددًا كبيرًا من المشكلات التاريخية، وخاصة مشكلة البناء غير القانوني في المناطق الحضرية والريفية، لا يتم تغطيتها دائمًا من خلال المنازل المقامة على الأراضي المملوكة للدولة. مشكلة التعامل مع عدد كبير من المنازل التي تم بناؤها قبل مصادرة الأراضي ثم تم هدمها دون تعويض لفترة طويلة بعد المصادرة.

تم بناء هذا النوع من المنازل فعليًا على أرض جماعية، ولكن عندما تمت مصادرة الأرض الجماعية باعتبارها أرضًا مملوكة للدولة، لم يتم تقديم أي تعويض، وبالتالي تطورت إلى منازل على أرض مملوكة للدولة مبنية على الأرض الجماعية الأصلية. ولا يمكن حل هذا النوع من الإسكان بمجرد استخدام قوانين التخطيط الحضري والريفي أو قوانين التخطيط الحضري السابقة.

وفي ضوء ذلك، يعتقد المؤلف أن البناء غير القانوني يتضمن انتهاكات للأحكام القانونية المتعلقة بإدارة الأراضي وإدارة التخطيط. وبالنسبة للبناء غير القانوني، يتعين على الحكومات على جميع المستويات التنسيق مع إدارات الأراضي والتخطيط وغيرها من الإدارات ذات الصلة للتحقيق فيها والتعامل معها وفقًا للقانون وإدارتها بشكل شامل.

3. البناء غير القانوني موجود بالفعل، ولكن لا يتطلب بالضرورة أن يكون قد تم الانتهاء منه.

من المؤكد أن البناء غير القانوني يفترض وجود المباني والهياكل. وطالما أن الجهة غير القانونية قد استثمرت الأموال والمعدات وما إلى ذلك في البناء الفعلي للمباني والهياكل، يمكن اعتبار المباني والهياكل التي تشكلت بسبب أنشطة البناء غير القانونية بمثابة مباني غير قانونية. لا تحتاج المباني غير القانونية بالضرورة إلى أن تكون مباني مكتملة.

على العكس من ذلك، سيتم اكتشاف وإيقاف أنشطة البناء غير القانونية السابقة، وسيتم حماية الملكية القانونية والثروة الاجتماعية للجهات الفاعلة غير القانونية، وسيتم تجنب الخسائر الأكبر الناجمة عن البناء والهدم. لذلك، من المهم جدًا اكتشاف سلوكيات البناء غير القانونية والتعامل معها في الوقت المناسب. كلما كان الوقت مبكرًا وفي الوقت المناسب، قلت الخسائر، وأصبح التعامل معها أقل صعوبة.

4. يجب أن يكون مرتكب الجريمة مخطئًا ذاتيًا

عادة ما يتم تحديد الانتهاكات الإدارية للطرف المقابل على أساس مبدأ افتراض الخطأ. أي أنه طالما ارتكب الطرف المقابل مخالفة إدارية منصوص عليها في القانون، فمن المفترض أن يكون لديه نية ذاتية أو إهمال. وما لم تكن هناك أحكام خاصة في القانون، فإن النية أو الإهمال لن يؤثر على توصيف طبيعة العمل غير القانوني.

وهذا يختلف تمامًا عن التحديد الذاتي للخطأ في الانتهاكات الجنائية. وينطبق الشيء نفسه على تحديد البناء غير القانوني. طالما أن المبنى أو الهيكل تم تشييده بشكل ينتهك القوانين واللوائح القانونية، فيجب افتراض أن المنشئ لديه نية غير قانونية أو إهمال شخصي.

تجدر الإشارة إلى أنه إذا قام أحد الأطراف بأنشطة البناء بناءً على الثقة في الموافقة غير القانونية للوكالة، فيجب تقليل المسؤولية عن خطأ الطرف المتورط في البناء غير القانوني ما لم يقم الطرف بالاحتيال على البناء. ينبغي بشكل عام أن يتم التعامل مع البناء غير القانوني من قبل البناء غير القانوني، وليس منشئ المبنى أو الهيكل، ولا مستأجر المبنى غير القانوني. عادة لا يكون المنشئ والمستأجر مخطئين في سلوك البناء غير القانوني.

5. العواقب القانونية للبناء غير القانوني ليست كلها هدمًا مجانيًا

تختلف الظروف المحددة للانتهاكات الإدارية بشكل كبير، وتختلف درجة عدم الشرعية، كما أن الضرر الاجتماعي مختلف تمامًا. لذلك، في الظروف العادية، ينص القانون على مجموعة تقديرية من العقوبات الإدارية للأعمال غير القانونية، وينطبق الشيء نفسه على العقوبات المفروضة على البناء غير القانوني.

على سبيل المثال: تنص المادة 64 من قانون التخطيط الحضري والريفي على عدة خيارات علاجية لمن يفشل في الحصول على تصريح تخطيط مشروع بناء أو يفشل في تنفيذ البناء وفقًا لأحكام تصريح تخطيط مشروع البناء:

واحد هويجب أن يؤمر أولئك الذين هم تحت الإنشاء بوقف البناء؛

والثاني هوإذا كان لا يزال من الممكن اتخاذ تدابير تصحيحية لإزالة التأثير على تنفيذ الخطة، فسيتم إجراء التصحيحات خلال فترة زمنية وسيتم فرض غرامة لا تقل عن 5٪ ولكن لا تزيد عن 10٪ من تكلفة مشروع البناء؛

والثالث هوإذا لم يتم اتخاذ التدابير التصحيحية لإزالة التأثير، فسيتم هدمه خلال فترة زمنية؛

الرابع هوإذا لم يكن من الممكن هدمه، فسيتم مصادرة الأشياء المادية أو الدخل غير القانوني، وقد يتم فرض غرامة لا تزيد عن 10٪ من تكلفة مشروع البناء. ويجب التأكيد بشكل خاص على أن المباني غير القانونية أثناء عملية المصادرة والتعويض يجب أيضًا التعامل معها بشكل مناسب وفقًا للأحكام القانونية، ويجب عدم هدمها دون تعويض على أساس المصادرة أو تغييرات التخطيط، بغض النظر عن الظروف المحددة.

إذا كان الأمر كذلك، فإن الجهات الإدارية سوف تميل إلى التخلي عن إشرافها ومعالجتها المعتادة، وتتراكم كل المشاكل حتى تتطلب التغييرات التخطيطية نزع الملكية، وهو ما لا يساعد على منع حدوث المباني غير القانونية من المصدر. فقط من خلال التمييز بين المواقف المختلفة وتحقيق المعاملة العادلة وفقًا للقانون، يمكن أن يتماشى ذلك مع روح مبدأ حماية حقوق الملكية المشروعة للطرف المقابل الإداري في لوائح المصادرة.

[1] وبناءً على ذلك، يصنف البعض المباني غير القانونية إلى أربعة أنواع: (1) المباني المبنية دون التقدم بطلب أو الموافقة على طلبها، ودون الحصول على تصريح تخطيط أرض البناء وتصريح تخطيط مشروع البناء؛ (2) المباني المبنية بدون ترخيص عن طريق تغيير أحكام شهادة تخطيط مشروع البناء؛ (3) المباني المبنية بدون ترخيص بسبب تغيير طبيعة الاستخدام؛ (4) المباني المبنية بدون ترخيص من المباني المؤقتة إلى المباني الدائمة. انظر هي رونغ، رئيس التحرير: "بحث في القضايا العملية في قانون الملكية والتقاضي الإداري"، دار النشر القانونية الصينية، طبعة 2008، الصفحة 267.

لمزيد من الأسئلة حول استملاك الأراضي والهدم والتعويض عن العقارات، يرجى الاتصال بالخط الساخن لفريق محامي Yingting: 4000083855