مقدمة مكتب محاماة المزيد》
ركزت شركة Beijing Yingtong للمحاماة على حماية حقوق ومصالح المؤسسات الخاصة لسنوات عديدة. وقد مثلت العديد من قضايا حماية حقوق الشركات في الممارسة القانونية لحماية الحقوق في الموارد الطبيعية، والتعدين، والأراضي، والمياه، والفضاء الإقليمي، وحقوق ملكية الشركات، والدفاع الجنائي، وهدم المصانع، وإغلاق حماية البيئة، والحظر والإجازات، وما إلى ذلك، بما في ذلك العقارات واسعة النطاق...
خدمات مكاتب المحاماة
موظفو مكاتب المحاماة المزيد》
عنوان الزيارة المزيد》
كيفية تقييم سعر التعويض عن هدم المنزل
الصفحة الرئيسية >> مجالات العمل >> البناء غير القانوني
كاتب المقال：مجموعة المحامين ينجتينج | وقت التحديث：2022-11-10 | أوقات القراءة：1320
مع تطور البناء الحضري في بلادنا وتحسين مستويات المعيشة المادية والثقافية للناس، لم تعد بعض المرافق والوظائف الداعمة الحضرية القديمة تلبي احتياجات التنمية الحضرية. من المؤكد أن تحول المدن القديمة سيصبح قضية مهمة في فترة زمنية معينة. وستعمل الحكومة أيضًا حتماً على إصدار سلسلة من القوانين واللوائح المتعلقة بهدم المنازل في المناطق الحضرية. تقترح "لوائح إدارة هدم المنازل الحضرية" الجديدة التعويض النقدي مقابل الهدم، وهو ما يعد خطوة كبيرة إلى الأمام في تحويل المدن القديمة في بلدي وهو أيضًا إجراء رئيسي في إصلاح عمليات الهدم في بلدي. ومع ذلك، كيف يمكن لوكالات التقييم والمثمنين ترشيد تقييم هدم المنازل؟ كيف يعوض المهدمون المهدومين؟ هذه مشكلة يجب حلها في أعمال هدم منازلنا.
1. هناك بشكل رئيسي المشاكل التالية في تقييم الهدم:
1. مشاكل في طرق التقييم
في الوقت الحاضر، تستخدم معظم تقييمات هدم العقارات في المناطق الحضرية الأسعار القياسية جنبًا إلى جنب مع معاملات مثل الحداثة والموقع وواجهة الشارع لتحديد سعر الهدم بشكل شامل. تتعارض طريقة الحساب هذه مع روح "لوائح إدارة هدم المنازل في المناطق الحضرية" و"لوائح التقييم العقاري". أولا وقبل كل شيء، هذا لأن سعر المنزل يتم تحديده من قبل السوق. فهي لا تتأثر فقط بالعوامل الملموسة المتأصلة في فيزيائيتها نفسها، ولكنها تتأثر أيضًا بالعديد من العوامل في السوق. وغالباً ما يكون الأخير أكثر تأثيراً من الأول. على سبيل المثال: العوامل المؤثرة في البيئة المحيطة بالعقار. نفس العقار في نفس الموقع، لكن هذا لا يعني أن البيئة المحيطة هي نفسها. ويتم تحديد ذلك من خلال خصائص (فردية) العقار. ولذلك، فمن غير المقنع بالنسبة لنا أن نستخدم السعر القياسي فقط لقياس سعر السوق العقاري. ثانياً، لا يمكن العثور على أصل مصطلح "السعر الأساسي" في "لائحة التثمين العقاري"، ناهيك عن الأساس والطبيعة العلمية لحسابه.
2. مشاكل في تحديد السعر القياسي للمنازل
يتم أولاً تحديد حساب سعر المنزل القياسي من قبل الحكومة لتحديد وكالة التقييم، ثم تقوم الوكالة بالحساب، ثم تعمل الحكومة مع الإدارات ذات الصلة لتأكيد نتائج الحساب. في الواقع، لا يزال هذا سلوكًا حكوميًا ولا يمكن التخلص من التدخل الحكومي. ولذلك، فإن السعر القياسي للمساكن ليس سلوكًا للسوق ولا يمكن أن يعكس بدقة التغيرات في أسعار المساكن في السوق. بل إن هناك سلوكيات من جانب الحكومة وإداراتها تتعمد خفض السعر القياسي.
3. مشاكل أسعار تعويضات هدم المنازل
(1) لا ينعكس سعر تعويض الأرض بشكل حقيقي. يتم دمج سعر تعويض هدم المنازل الحالي في بعض المدن في سعر تعويض هدم المنازل المشتق حديثًا. ولا يمكن للنتيجة النهائية أن تعكس إلا السعر الحقيقي الملموس للمنزل نفسه إلى أقصى حد، ولكنها لا يمكن أن تعكس بدقة قيمة المنفعة الاقتصادية التي يجلبها هذا الكيان السكني، ناهيك عن سعر الأرض، وهو أصل غير ملموس. وبطبيعة الحال، تعكس هذه النتيجة النهائية بشكل عام الاستنتاج بأن سعر التعويض منخفض. الفشل في مراعاة عوامل مثل نسبة المساحة الأرضية وكثافة بناء العقارات والاستخدام الرشيد للأرض. وبدلاً من ذلك، يتم دمج سعر استبدال الأراضي والمنازل باعتباره السعر القياسي، ويتم حسابه على أساس مساحة بناء المنزل. وستؤدي النتيجة حتماً إلى أسطورة مفادها أن الأراضي التي لها نفس الجودة والكمية والسعر لها نسبة مساحة أرضية عالية، والأرض ذات الكثافة العمرانية العالية يكون سعر أرضها أعلى؛ (2) تتدخل الإدارات الحكومية بشكل أكبر، وتقوم بعض الحكومات المحلية بتخفيض الأسعار والتكاليف لتعكس إنجازاتها السياسية، والاحتيال على الناس، وإيذاء الناس، والتنافس مع الناس على الأرباح، والإضرار بصورة الحكومة.
4. مشاكل في التعرف على طبيعة المنازل
وبما أن القوانين والأنظمة المتعلقة بالعقارات في بلدي متخلفة عن تلك الخاصة ببعض المنازل المهدمة، فمن الصعب حقًا استكمالها وتحسين الإجراءات ذات الصلة. لكن بعض المدن تؤكد بشكل أعمى على استكمال الإجراءات وتكون صارمة وعقائدية في تحديد طبيعة المنازل، دون النظر إلى الغرض الفعلي وقيمة الاستخدام. والنتيجة النهائية هي عدم احترام التاريخ والفشل في عكس الحقيقة الموضوعية المتمثلة في أن الإسكان يمكن أن يحقق فوائد أكبر.
5. مشاكل في تحديد سعر السكن التوطين
كما نعلم جميعًا، يتم توفير منازل إعادة التوطين من قبل القائمين على الهدم (عادة المطورين)، ويجب تحديد أسعارها من قبل المطورين المتابعين للسوق. وهل المنازل المهدمة أيضاً بسعر السوق الكامل؟ بالطبع هناك فجوة. أولاً، هناك مشاكل في تحديد سعر تعويض هدم المنزل. ثانياً، يتخلف سعر منازل التوطين عن المنازل المهدمة (بسبب فترة التطوير) وليس السعر في نفس الوقت. وهذا سيؤدي حتماً إلى غياب "العدالة والإنصاف" بين أسعار منازل إعادة التوطين وأسعار تعويضات الهدم.
6. المشاكل الموجودة في تنفيذ تعويضات هدم المنازل
بالطبع، من العدل والمعقول تقييم هدم المنازل أولاً على أساس سعر السوق؛ ومع ذلك، هناك مشكلة خطيرة تتمثل في الاستقطاب المزدوج في اقتصاد سكان المناطق الحضرية، وخاصة السكان الذين يقعون في نطاق الهدم. وهم من الفئات الضعيفة، ومعظمهم من العمال المسرحين والمقيمين العاطلين عن العمل. بعضهم طريح الفراش بسبب مرض طويل الأمد، ويعتمد معيشتهم على أطفالهم وأبنائهم. يأتي السكان من المجتمعات المحيطة للمساعدة. وحتى لو كانت منازلهم متداعية للغاية، فلا يزال بإمكانهم استخدامها كمأوى من الرياح والأمطار. وبمجرد هدم هؤلاء السكان، فسوف يفقدون إنتاجهم الأصلي المستقر ونظام معيشتهم. وبعد حصولهم على تعويضات الهدم، ما هو الدور الذي سيلعبه هذا التعويض الهزيل بالنسبة لهم؟ ولا يستطيعون شراء منزل صغير.
2. الأسباب الرئيسية المسببة للمشاكل المذكورة أعلاه
1. لا يوجد فرق بين الحكومة والمؤسسات
المظهر الأول هو تحديد السعر المرجعي لتعويضات الهدم. يتم تحديد وحدة التقييم الرئيسية للسعر القياسي لتعويضات الهدم من قبل الحكومة والإدارات ذات الصلة، بدلاً من الحصول عليها من خلال السوق التنافسية لوكالات التقييم؛ ويجب تحديد محتوى التقييم من قبل الحكومة والإدارات ذات الصلة. وهذا يجعل السعر القياسي اسميًا هو سعر السوق، ولكنه في الواقع هو السعر الذي توجهه الحكومة. ثانيا، كما يتجلى في تأكيد أسعار التعويضات، تشارك بعض الحكومات والإدارات ذات الصلة في "مشاريع صورية" من أجل إنجازاتها السياسية، وتخفض عمدا سعر التعويضات وخفض التكاليف، بحيث يمكن تنفيذ المشاريع التي يصعب تنفيذها (مثل الساحة الثقافية والترفيهية في مقاطعة ووهي بمقاطعة آنهوي).
2. نظام السوق لم يكتمل بعد ولا يزال في مرحلة التطوير.
وذلك لأن تحقيق الدخل من الهدم يتطلب قدرًا كبيرًا من بيانات معاملات سوق العقارات. ومع ذلك، فإن بعض المدن لديها أحجام صغيرة من المعاملات العقارية من مختلف الأنواع وتفتقر إلى مثل هذه المعلومات عن سوق العقارات. بالإضافة إلى ذلك، لا تزال معلومات المعاملات العقارية غير منتظمة إلى حد كبير ولا تزال في أيدي بعض الإدارات. الأمر ليس سلسًا ولم يتم إنشاء نظام المعلومات العقارية بشكل كامل.
3. لا تزال التنمية الاقتصادية لسكان الحضر غير متوازنة إلى حد كبير، ومستويا التمايز خطيران.
معظم الأشخاص الذين تم هدمهم هم من الفئات المحرومة. ولا يمكنهم بيع منازلهم بسهولة إلى القائمين على الهدم من أجل هدمها. وحتى لو تجاوز السعر الحالي لمنازلهم الحالية السعر الحالي، فلن يتمكنوا من بيعها. ويتم تحديد ذلك من خلال أمنهم المعيشي الأساسي (السكن).
4. لا توجد قواعد تنفيذ داعمة لـ "لوائح إدارة هدم المنازل في المناطق الحضرية"، مما أدى إلى تقييم عمليات الهدم المحلية المختلفة وإجراءات التعويض.
في الوقت الحاضر، طبيعة الأرض في بلادنا متنوعة. يمكن تقسيم ملكية الأراضي إلى مملوكة للدولة وملكية جماعية، ويمكن تقسيم الأراضي المملوكة للدولة إلى تخصيص ونقل. إذا لم يتم أخذ طبيعة سعر تعويض الهدم في الاعتبار، فإن نقل حقوق استخدام الأراضي في بلدي سيكون حتماً في مرحلة يصعب تنفيذها وستكون أيضًا في مرحلة فوضوية للغاية. حقوق استخدام الأراضي الحضرية في بلدنا هي نظام استخدام محدود المدة مدفوع الأجر (نظام منصوص عليه بوضوح في "قانون إدارة العقارات الحضرية"). لكن بعد انتهاء حق الانتفاع بالأرض، بالإضافة إلى كونها قابلة للتجديد، كيف تستردها الحكومة؟ هل يجب استرداد المباني فوق الأرض مع الأرض مجاناً؟ أم يجب استردادها مع التعويض؟ وهي أمور لا تنص عليها النصوص القانونية بشكل واضح، الأمر الذي سيؤثر حتماً على اعتبارنا لقيمتها المتبقية (أي القيمة المتبقية) في تقييم أسعار تعويضات هدم العقارات، ومن المستحيل قياس الانخفاض في قيمتها.
3. الاقتراحات
1. تحسين المستندات الداعمة ذات الصلة وتحديد طرق التقييم العلمي
عند تحديد السعر المرجعي، ينبغي استخدام "لوائح التقييم العقاري" كأساس؛ عند تحديد طبيعة استخدام المنزل، يجب مراعاة الاستخدام الفعلي وقيمة الاستخدام بشكل كامل؛ وفيما يتعلق بطرق التقييم، ينبغي استخدام "قواعد التقييم العقاري" لتحديد المسار الفني للتقييم.
2. تعزيز الإشراف على أنشطة تقييم المساكن وبناء فريق تقييم ممتاز
وينبغي لوكالات التقييم والمقيمين الحصول عليها من خلال المنافسة في السوق، بدلاً من إجراء عمليات تحديد إلزامية. ويجب على الإدارات الحكومية التعاون وإدارة النتائج بشكل مشترك. وحتى لو تم الاعتراف باستنتاج تقييم الهدم، فيجب أيضًا أخذ الصعوبات الفعلية التي تواجهها الفئات المحرومة في الاعتبار. بهذه الطريقة فقط يمكن تنفيذ عملية الهدم بسلاسة ويمكن تنفيذ مشاريع البناء التي تعود بالنفع على الشعب والبلد بشكل جيد.
المادة السابقة：آراء التنفيذ حول الإفصاح عن تعويضات هدم المنازل ونتائج إعادة التوطين
المقالة التالية：تحديد البناء غير القانوني أثناء مصادرة المنزل
القراءة الموصى بها
- تمويل الرهن العقاري لحقوق المعادن: مسار تمويل جديد لشركات التعدين الخاصة
- هل ينبغي إلغاء اتفاقية تشجيع الاستثمار الحكومية بمجرد سقوط القبعة؟ القانون يحمي ظهرك!
- التعدين باسم تسوية الأراضي؟ فريق التفتيش المركزي مكشوف! يا رؤسائي، من فضلكم لا تقعوا في هذا الفخ.
- هل تأخر تجديد رخصة التعدين؟ وتنص اللوائح الجديدة على أنه يجب الرد خلال 15 يوما
- فرص جديدة لإعادة النظر الإداري: زيادة معدل الفوز في الدعاوى القضائية، وقنوات أكثر سلاسة لحماية الحقوق
- تمويل الرهن العقاري لحقوق المعادن: مسار تمويل جديد لشركات التعدين الخاصة
- هل ينبغي إلغاء اتفاقية تشجيع الاستثمار الحكومية بمجرد سقوط القبعة؟ القانون يحمي ظهرك!
- التعدين باسم تسوية الأراضي؟ فريق التفتيش المركزي مكشوف! يا رؤسائي، من فضلكم لا تقعوا في هذا الفخ.
- هل يتم فرض غرامات كبيرة على الشركات بسبب الأشياء الصغيرة؟ المحكمة: العقوبة غير مناسبة ويجب تصحيحها!
- فرص جديدة لإعادة النظر الإداري: زيادة معدل الفوز في الدعاوى القضائية، وقنوات أكثر سلاسة لحماية الحقوق
