المعلومات القانونية

لا تزال أسعار المساكن الحالية مرتفعة، وأصبح سوق تأجير المساكن أكثر نشاطًا مع انتقال المزيد والمزيد من الأشخاص للعمل والعيش وإدارة الأعمال في أماكن أخرى. أصبح المستأجرون في بكين وحتى في جميع أنحاء البلاد خائفين بعد تعرضهم لعاصفة زيادة الإيجارات، خوفًا من أن يقترح المالك فجأة في يوم من الأيام رفع الإيجار. إن طلب زيادة الإيجار هو اختبار لكلا الطرفين، نفسياً وعقد الإيجار الموقع في ذلك الوقت.

إن مسألة زيادة الإيجارات أم لا كافية لإثارة استياء الناس، لكن العديد من الملاك والمستأجرين لا يدركون أن المزيد والمزيد من العقارات المستأجرة تشارك في مشاريع الاستحواذ على الأراضي وهدمها التي يتم تنفيذها في جميع أنحاء البلاد. وقد جلبت عملية حيازة الأراضي وهدمها تحديات أكبر لكلا طرفي عقد الإيجار.

في الأيام الأخيرة، ظهرت عدة لقطات شاشة لسجلات دردشة WeChat على منصات الوسائط المختلفة، مما أثار نقاشًا واسع النطاق بين مستخدمي الإنترنت. يدور محتوى لقطة الشاشة تقريبًا حول اعتقاد المستأجر أنه يستأجر منذ ثلاث سنوات منزلًا مستأجرًا على وشك الهدم وأنه "هدف إعادة التوطين الفعلي"، وبالتالي يطلب من المالك أن يمنحه نصف أموال الهدم.

فهل يحق للمستأجرين الحصول على تعويضات عن هدم منازلهم المستأجرة؟ سيجيب المحامي أدناه على هذا السؤال من شقين: القوانين واللوائح والحقائق ذات الصلة.

الأحكام القانونية ذات العلاقة بنزع ملكية المساكن على الأراضي المملوكة للدولة:

وفقًا للأحكام ذات الصلة من "لوائح مصادرة وتعويض المنازل على الأراضي المملوكة للدولة"، إذا تمت مصادرة منازل كيانات أو أفراد على الأراضي المملوكة للدولة من أجل حماية المصالح العامة، فيجب تقديم تعويض عادل لأصحاب المنازل المصادرة (المشار إليهم فيما يلي باسم الأشخاص المصادرة).

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للأحكام الأخرى ذات الصلة من اللوائح، فإن التعويض المقدم للشخص الذي تمت مصادرته من قبل الحكومة الشعبية على مستوى البلدية أو المقاطعة التي اتخذت قرار مصادرة المنزل يشمل:

(1) التعويض عن قيمة المساكن المصادرة.

(2) تعويض الأشخاص المصادرة برسوم إعادة التوطين المؤقتة مقابل النقل وإعادة التوطين المؤقت الناجم عن مصادرة المنازل؛

(3) التعويض عن الخسائر الناجمة عن توقف الأنشطة التجارية بسبب مصادرة المنازل.

وينبغي للحكومات الشعبية على مستوى البلديات والمقاطعات التي تتخذ قرار المصادرة تقديم إعانات ومكافآت معينة للأشخاص المصادرة.

بالإضافة إلى ذلك، وفقًا للأحكام ذات الصلة من "اللوائح"، يمكن أن يكون لدى الشخص المصادر خياران لتعويض المصادرة، أحدهما تعويض نقدي، والآخر هو تعويض تبادل حقوق ملكية المنزل. يتعين على الحكومات الشعبية على مستوى المدن والمحافظة توفير المساكن لتبادل حقوق الملكية للأشخاص المصادرة الذين يختارون تبادل حقوق ملكية المساكن كتعويض، ويجب عليها حساب قيمة المنازل المصادرة ثم تسوية الفرق بين قيمة المنازل المصادرة وقيمة المنازل المستخدمة لتبادل حقوق الملكية.

إذا تمت مصادرة المساكن الشخصية بسبب الحاجة إلى إعادة الإعمار في المناطق الحضرية القديمة، فإن الحكومة الشعبية على مستوى المدينة أو المقاطعة التي تتخذ قرار مصادرة المنزل يجب أن توفر للشخص المصادر الذي يختار استبدال حقوق ملكية المنزل في منطقة إعادة الإعمار بمنزل في منطقة إعادة الإعمار أو منطقة قريبة.

وكما يتبين مما سبق، فإن الشخص المنزوع ملكيته في الأنظمة عادة ما يشير إلى مالك المنزل المنزوع ملكيته والمهدم، وأوجه التعويض هي أصحاب الحقوق المقابلة حسب بنود التعويض المختلفة.

الأنظمة ذات الصلة بهدم المنازل على الأراضي الجماعية:

بالإضافة إلى الأحكام الأساسية ذات الصلة في قانون إدارة الأراضي واللائحة التنفيذية لقانون إدارة الأراضي، قامت الحكومات المحلية أيضًا بصياغة القوانين واللوائح المحلية ذات الصلة بهدم المنازل الموجودة على الأراضي الجماعية. فيما يلي مثال على "تدابير إدارة هدم المساكن الجماعية لبلدية بكين" كمثال للتوضيح.

وفقًا للأحكام ذات الصلة من التدابير، يُطلق على الوحدة أو الفرد الذي يمتلك المنزل المراد مصادرته وهدمه اسم الشخص المصادر في هذه الإجراءات.

وفقًا للأحكام ذات الصلة من "التدابير"، يمكن لأولئك الذين تمت مصادرة منازلهم وهدمها اختيار الحصول على تعويض نقدي أو اختيار تبادل حقوق الملكية وإعادة التوطين كتعويض. في بعض المناطق، يمكن حتى الموافقة على مواقع المنازل.

وفقًا للأحكام ذات الصلة من "التدابير"، بالإضافة إلى تقديم تعويضات معينة وإعادة التوطين للأشخاص المصادرة الذين يستخدمون منازلهم الخاصة في المنزل للمشاركة في أنشطة الإنتاج والأعمال والحصول على تراخيص تجارية صناعية وتجارية، يجب على الطرف الذي قام بالمصادرة أيضًا التعويض بشكل مناسب عن الخسائر الناجمة عن توقف الأنشطة الإنتاجية والتجارية. ومن بينها، تقوم الحكومات الشعبية للمنطقة والمحافظة بصياغة معايير التعويض عن الخسائر الاقتصادية للمنازل التي تمت مصادرتها وهدمها؛ تقوم البلدة (بلدة الأقليات) والحكومات الشعبية في البلدة بصياغة معايير التعويض عن الخسائر الاقتصادية للمنازل التي تم هدمها، ويجب على البلدة (بلدة الأقلية) والحكومات الشعبية في البلدة تقديم ملف إلى الحكومات الشعبية في المنطقة والمقاطعة.

ووفقاً للأحكام ذات الصلة من "الإجراءات"، يجب على الطرف الذي قام بالمصادرة تعويض الأشخاص المصادرة عن تكاليف النقل بسبب مصادرة المنازل. ويجب على الطرف الذي قام بالمصادرة تقديم إعانات إعادة التوطين للأشخاص المصادرة.

ومن بينها، تنص الحكومات الشعبية للمنطقة والمحافظة على إعانات إعادة التوطين من أجل حيازة الأراضي وهدم المنازل؛ وتنص البلدات (بلدات الأقليات) والحكومات الشعبية للبلدات على إعانات إعادة التوطين من أجل حيازة الأراضي وهدم المنازل، ويجب تقديمها إلى الحكومات الشعبية للمنطقة والمقاطعة.

وكما يتبين مما سبق، فإن التعويض النقدي وتعويض الإسكان لإعادة التوطين والموافقة المنفصلة على مواقع المساكن هي الطرق الثلاثة الرئيسية لتعويض أصحاب المنازل وإعادة توطينهم على الأراضي الجماعية المصادرة والمدمرة.

لمن انتهت عقود إيجارهم قبل الاستملاك والهدم

بغض النظر عما إذا كنت تستأجر مبنى سكنيًا أو مبنى تجاريًا، فطالما أن عقد الإيجار قد انتهى قبل فترة المصادرة والنقل، فإن المصادرة والهدم لن يؤثر على الحقوق الفعلية للمستأجر، لأن المستأجر يحتاج فقط إلى الخروج وتسليم المنزل وفقًا لتاريخ انتهاء الصلاحية المحدد في الاتفاقية. لذلك، عند انتهاء عقد الإيجار، لا يوجد قانون ذو صلة كأساس للمستأجر للمطالبة بحقوق التعويض عن الهدم.

لمن لم تنتهي عقود إيجارهم وقت الهدم والهدم

إذا كان عقد الإيجار الموقع يتضمن أحكاماً تنص على ضرورة قيام المؤجر بإنهاء عقد الإيجار مع المستأجر مقدماً بسبب نزع ملكية المنزل وهدمه، فيتم اتباع شروط العقد. إذا كان العقد الموقع لا ينص على إنهاء عقد الإيجار مقدما بسبب مصادرة المنزل وهدمه، فيمكن للمستأجر التفاوض مع المالك للموافقة. إذا لم يتمكن الطرفان من التوصل إلى اتفاق في المفاوضات، فيمكن للمستأجر حماية حقوقه ومصالحه المشروعة من خلال الوسائل القانونية مثل التقاضي.

إذا كان العقد الموقع من قبل طرفي عقد الإيجار لا ينص على مسألة نزع الملكية والهدم، وتنازل المستأجر طوعًا عن حقوق التعويض ذات الصلة، فيمكن لمستأجر المنزل السكني المستأجر أن يطلب من المالك دفع تعويض عن رسوم النقل وإعانات إعادة التوطين؛

بالنسبة للمستأجرين الذين يستأجرون العقارات التجارية، يمكنهم أيضًا مطالبة المالك بدفع تكاليف التجديد التي استثمروها في الأصل، بالإضافة إلى التعويض عن الخسائر الناجمة عن توقف الأنشطة التجارية وتعويضات النقل، وما إلى ذلك. إذا اختار المالك مسكن إعادة التوطين كتعويض للمستأجر، فيمكن للمستأجر إعادة توقيع عقد إيجار السكن مع المالك بعد أن يكمل المالك استبدال حقوق الملكية.

إخفاء حقيقة أن المنزل على وشك الاستملاك والهدم واستمرار تأجير المنزل بعد الموافقة على استملاك الأرض والإخطار بها

وفقًا للأحكام ذات الصلة من قانون العقود، يمكن للمستأجر الذي يرتكب الاحتيال في العقد ضد المؤجر أن يطلب من المحكمة أو مؤسسة التحكيم تعديل العقد أو إلغائه وفقًا للقانون، ومطالبة المالك بتعويض المستأجر عن الخسائر الناتجة.

وإجمالاً، عند مصادرة وهدم منزل مستأجر، لا يحق للمستأجر المطالبة بحصة من التعويض عن المنزل المهدوم. ومع ذلك، يمكن للمستأجر، على أساس العقد، أن يطلب من المؤجر تقديم تعويض مماثل أو تعويض عن تأثير حيازة الأراضي والهدم وتغييرات العقد على حقوقه.ولذلك، يجب على طرفي عقد الإيجار توضيح الشروط ذات الصلة عند توقيع عقد الإيجار.

بالإضافة إلى إيجارات المساكن الخاصة المذكورة أعلاه، هناك أيضًا مساكن للإيجار العام (الإسكان العام الذي تديره الحكومة مباشرة والإسكان العام المدار ذاتيًا حسب الوحدات) لأسباب تاريخية وسياسية. وعلى الرغم من أن المستأجر ليس مالك المنزل، إلا أنه يتمتع في الواقع بحقوق ملكية مماثلة لتلك التي يتمتع بها مالك المنزل. عند مصادرة المساكن العامة وهدمها، يتمتع مستأجرو المساكن العامة بحقوق الشخص الذي تمت مصادرته في الحصول على التعويض وإعادة التوطين، فضلاً عن الآراء والبيانات وحقوق الحضور والمشاركة في جلسات الاستماع، وما إلى ذلك.

باختصار، لا يوجد قانون ذو صلة كأساس للمستأجر لطلب تقاسم متساوٍ لمدفوعات الهدم مع المالك. يتمتع المستأجر فقط بالحق في استخدام المنزل الخاص المستأجر بناءً على علاقة الإيجار. فقط عندما تتأثر الحقوق الفعلية وتنتهك، يمكن للمستأجر أن يطلب تعويضًا أو تعويضًا من المؤجر بناءً على عقد الإيجار والأحكام القانونية ذات الصلة.

يتمتع كلا طرفي عقد الإيجار بحقوقهما الأساسية. تذكر أن تتفاوض وتحل النزاعات دون المساس بالنتيجة النهائية لكلا الطرفين. إذا كانت المطالب غير المعقولة لأحد الطرفين تمس النتيجة النهائية للطرف الآخر، فيمكن للحقوق والمصالح التي يقع عليها ضحايا الانتهاك حماية حقوقهم من خلال القنوات القانونية بمساعدة محامي هدم محترف.