أخبار ينغتينج

مقدمة: عندما تصل حماية الحقوق المدنية إلى طريق مسدود، كيف يمكن للمحامين ذوي الخبرة كسر هذا الوضع؟

في منازعات العقود التي تنطوي على تأجير وبيع المباني التجارية، غالبًا ما يقع العديد من الأطراف في سوء فهم "التفاوض على العقد": عندما يرفض الطرف الآخر استرداد الأموال أو التعويض على أساس أن "المبنى قانوني وصالح"، أو حتى مطالبات مضادة بدفع الإيجار، يمكن أن تصبح الدعوى المدنية بسهولة سلبية لأن "شكل العقد قانوني".

في الآونة الأخيرة، قام وانغ هيجينغ، المحامي من شركة بكين ينغتينج للمحاماة، بتمثيل شركة في قضية نزاع على عقد بناء تجاري، ونجح في كسر الجمود من خلال الاستراتيجية التعاونية المتمثلة في "القانون الإداري + القانون المدني". وفي مواجهة معضلة قانونية معقدة، تجاوز المحامي وانغ هيجينغ الخلاف حول شروط العقد المدني وتناوله من منظور القانون الإداري، وحث السلطات المختصة على تحديد أن مبنى شركة التطوير العقاري بموجب ترخيص لجنة إدارة المدعى عليه تم تشييده بشكل غير قانوني وأمرت بهدمه خلال مهلة زمنية. تمهد هذه الإستراتيجية الطريق بشكل مباشر أمام المطالبات المدنية اللاحقة للأطراف وتظهر بشكل كامل الحكمة المهنية للمحامين المحترفين ذوي الخبرة في "القفز من النزاعات والنظر إلى الجوهر".

معضلة القضية 1: الإجراءات المدنية محدودة، ولا مجال للادعاء ببطلان العقد.

الطرف في هذه القضية، وانغ (اسم مستعار)، استأجر محلاً من شركة تطوير عقاري مرخصة من قبل لجنة إدارة منطقة معينة لتشغيل حانة. وبعد وقوع النزاع، اكتشف وانغ أن المتجر المتورط في القضية لم يتعامل مع القضية"تصريح تخطيط مشروع البناء"، هذا بناء غير قانوني. وخلال الدعوى المدنية، ادعى وانغ أن عقد الإيجار غير صالح بناء على ذلك، لكن المحكمة لم تؤيده. ورأت المحكمة أن الشركة العقارية تقدمت بـ«طلب السكن التجاري المؤقت» ومواد أخرى، ووافقت لجنة إدارة المنطقة على المحل محل الدعوى كمبنى مؤقت في عام 2017 ومددت الفترة حتى فبراير 2023. ولذلك قررت أن مدة تنفيذ عقد الإيجار قانونية وصحيحة. تقدم وانغ بطلب لتقييم صحة الموافقات المتعلقة بالقضية، لكن المحكمة المدنية رفضته على أساس أنها لا تقع ضمن نطاق مراجعة القضية المدنية. ولم تتمكن الإجراءات المدنية بشكل كامل من التأكد من صحة الموافقات، كما تم إغلاق مسار حماية الحقوق أمام أطراف إبطال العقد بشكل كامل.

معضلة القضية 2: يواجه التقاضي الإداري عقبات وتصل القضية إلى طريق مسدود إجرائيا.

ولم يكن من الممكن التحقق من صحة الموافقة عبر القنوات المدنية، لذلك لجأ وانغ إلى التقاضي الإداري، عازمًا على معرفة الشرعية الحقيقية للموافقة المؤقتة من خلال المحاكمات الإدارية. إلا أن المحكمة الإدارية رفضت الدعوى بشكل مباشر على أساس أن المدعي غير مؤهل، مما أدى إلى حجب القناة بالكامل للتحقق من صحة الموافقة. من ناحية، لا يتم النظر في القضايا المدنية، ومن ناحية أخرى، لا تقبل القضايا الإدارية. لقد فشلت قناتا الإغاثة الرئيسيتان لبنك الشعب الصيني. ليس لدى الأطراف أي شكاوى ولا توجد وسيلة للتحقيق في النقاط المشكوك فيها. لقد سقطت القضية في إجراءات خاملة واغاثة يائسة. لقد فشلت أساليب التقاضي التقليدية تماما.

محامون يكسرون الوضع: يتولون قضية "الوضع اليائس المزدوج" ويخترقون الاتجاه ويعيدون تشكيل المسار لكسر الوضع

عندما قبل المحامي وانغ هيجينغ التكليف، كانت القضية قد وصلت بالفعل إلى طريق مسدود نهائي. وقد رفضت المحكمة دعوى إدارية سابقة رفعها الطرفان لأن المدعي لم يكن مؤهلاً. وهذا يعني أنه لا يمكن للأطراف إلغاء إذن التخطيط غير القانوني بشكل مباشر من خلال الدعاوى الإدارية، ولا يمكنهم نقض صحة العقد المنشأ على أساس الإذن في الدعاوى المدنية. لقد وقع مسار حماية حقوق الأطراف في "وضع يائس مزدوج" حيث يتم حظر بنك الشعب الصيني وبنك الشعب الصيني بشكل مضاعف.

في مواجهة هذا المأزق المعقد، لم يندفع المحامي وانغ هيجينغ إلى طريق مسدود. وبدلاً من ذلك، قفزت من التفكير المتأصل في النزاعات التقليدية حول شروط العقود المدنية، وأعادت تنظيم العلاقات القانونية، وعدلت استراتيجيات التعامل مع القضايا. وهي تدرك تمام الإدراك أنه لكسر الجمود، لا يمكننا الاعتماد فقط على "تصحيح" الأدلة المدنية، ولكن يجب "إيجاد طريقة أخرى" والتعامل معها بدقة من منظور الامتثال الإداري.

ضع الإدارة أولاً و"أخرج الراتب من المرجل"

صاغ المحامي وانغ هيجينغ استراتيجية تخريبية تتمثل في "الإدارة أولاً، والمتابعة المدنية". الفكرة الأساسية هي: عدم التورط بعد الآن في تفاصيل العقود المدنية، بل البدء مباشرةإجراءات الرقابة الإدارية، مما ينفي بشكل أساسي مشروعية البناء المعني، ثم ينقض تمامًا الأساس المنطقي للحكم الأصلي وفقًا للمادة 153 من القانون المدني، التي تنص على أن "التصرفات القانونية المدنية التي تخالف الأحكام الإلزامية للقوانين واللوائح الإدارية باطلة".

حدد بدقة النقاط الثلاث القاتلة غير القانونية المتمثلة في "المباني المؤقتة"

قام الفريق القانوني لوانغ هيجينج بمراجعة وثائق الموافقة على المبنى المعني بالقضية.مراجعة اختراقاكتشف القضايا الخطيرة غير القانونية المخبأة وراء ذلك:

1) الأشكال النموذجية غير القانونية "للبناء المؤقت": المبنى المعني عبارة عن هيكل فولاذي مكون من طابقين بمساحة إجمالية تزيد عن 1800 متر مربع. ومن الواضح أنه مبنى دائم تم بناؤه باسم البناء المؤقت، وهو ما ينتهك بشكل مباشر الحكم الإلزامي للمادة 44 من "قانون التخطيط الحضري والريفي" الذي ينص على أن "البناء المؤقت لا يجوز بناء مباني دائمة".

2) وجود غير قانوني بعد المدة القانونية: حتى وفقًا للموافقة المقدمة من الطرف الآخر، انتهت فترة التمديد في عام 2021. وبعد ذلك، استمر استخدام المبنى للعمليات التجارية دون أي إجراءات قانونية، وكان وجوده نفسه غير قانوني.

3) العيوب في سلطة موضوع الموافقة: ما إذا كان سلوك الموافقة للجنة الإدارة ذات الصلة يتجاوز السلطة القانونية وينتهك الإجراءات القانونية يعد اختراقًا كبيرًا آخر في هذه الحالة.

إطلاق الرقابة الإدارية للسماح للمباني المخالفة بـ”كشف ألوانها الحقيقية”

واستنادا إلى الحجج القانونية القوية المذكورة أعلاه، لم يختر المحامي وانغ هيجينغ التقاضي الإداري المطول، بل اعتمد مسار إشراف إداري أكثر كفاءة. وقدمت آراء قانونية مفصلة ومواد أدلة إلى مكتب الموارد الطبيعية والتخطيط في مدينة معينة، مشيرة بوضوح إلى عدم قانونية البناء المعني والأزمة القانونية للموافقة الأصلية، وطلبت من السلطات المختصة إجراء التحقيقات والتعامل مع واجباتها وفقًا للقانون.

وسرعان ما حققت هذه الاستراتيجية نتائج حاسمة. في أبريل 2026، أصدر مكتب الموارد الطبيعية والتخطيط في مدينة معينة رسميًا "إشعار بتصحيح السلوك غير القانوني"، قرر بوضوح أن فترة استخدام المبنى المؤقت المعني بالقضية قد انتهت، في انتهاك للأحكام ذات الصلة من "قانون التخطيط الحضري والريفي"، وأمرت وحدة البناء بهدمه دون قيد أو شرط في غضون 30 يومًا.

ربط الدعاوى المدنية وإزالة العوائق التي تحول دون حماية الحقوق بشكل كامل

بعد تلقي "إشعار الأمر بالتصحيح" هذا، شهدت طبيعة القضية انقلابًا جذريًا. وهذا القرار الإداري ينفي بشكل مباشر الصحة القانونية للعقد المعني في القضية من أساس قانوني. ويمكن للعميل استخدامه على الفور كدليل أساسي جديد لإعادة المحاكمات المدنية اللاحقة أو إجراءات التقاضي.

نجح هذا القرار في كسر الجمود الأصلي في القضية، وإزالة العقبات الرئيسية ومهدت المسار القانوني للأطراف لمتابعة المطالبات والحقوق المدنية. لا يقتصر الأمر على عدم حاجة الحزب إلى الاستمرار في دفع الإيجار، بل إن مطالبته بإعادة الأموال المدفوعة والتعويض عن الخسائر تحظى أيضًا بدعم قانوني قوي، وهو ما يوضح بشكل كامل المهارات المهنية والحكمة الشاملة للمحامين المحترفين في كسر الوضع وإيجاد طريقة للخروج من المواقف اليائسة في القضايا المعقدة التي تتعلق ببنك الشعب الصيني.

نصيحة المحامي: المحامي ذو الخبرة يعرف كيف “يحل المشكلة من مصدرها”.

ويمكن اعتبار نجاح هذه القضية بمثابة مثال نموذجي لاستراتيجية التقاضي التعاوني "الإداري + المدني". خلال هذه القضية، قدم المحامي وانغ هيجينغ ثلاث نصائح مهنية مهمة للعملاء الذين يواجهون صعوبات مماثلة:

1) اخرج من تفكير "مناقشة الأمر كما هو" وابحث عن "جذر" الخلاف. غالبًا ما تكون الأسباب الجذرية للعديد من النزاعات المدنية مخفية في الإجراءات الإدارية. عندما تصدر محكمة مدنية حكمًا سلبيًا بناءً على "وثيقة ذات رأس أحمر"، فلا تستسلم. سيقوم المحامون ذوو الخبرة بفرز سياق القضية بشكل شامل والعثور على العوامل الأساسية التي تؤثر على صحة العقد - إذا كان الموضوع نفسه غير قانوني، فإن الإجراءات الإدارية التي تدعم "شرعيته" يجب أن تكون "السبع بوصات" من القضية.

2) الاستفادة من التعاون "الإداري + المدني" لتشكيل قوة مشتركة لحماية الحقوق. إن التقاضي الإداري، والإشراف الإداري، والتقاضي المدني لا يتعارضان، بل هما "لكمة مركبة" يمكن أن تتعاون مع بعضها البعض لتشكل قوة متآزرة. إن تشجيع الإدارات المختصة على التحقيق والتعامل مع الأعمال غير القانونية من خلال الإشراف الإداري يمكن أن ينفي بشكل مباشر الأساس القانوني للعقد؛ ويمكن للمعضلة في الدعاوى المدنية أن توفر هدفًا واضحًا لحماية الحقوق الإدارية. غالبًا ما يكون لاستراتيجية "المتوازية المتعددة الخطوط" تأثير "إحداث فرق كبير".

3) الاهتمام بدور "التغذية الراجعة" للأدلة وجعل الوثائق الإدارية "أداة حادة" لحماية الحقوق المدنية. في هذه الحالة، لا يكون "إخطار الأمر بالتصحيح" نتيجة تحقيق إداري فحسب، بل هو أيضًا دليل "الآس" في الدعاوى المدنية الذي يثبت بطلان العقد ويلغي الحكم الأصلي. سوف يهتم المحامون ذوو الخبرة بجمع واستخدام الأدلة، وخاصة الوثائق القانونية الصادرة عن الوكالات الإدارية، والتي يمكن أن تصبح في كثير من الأحيان المفتاح لتغيير الأمور.

الخلاصة: قيمة المحامي المحترف تكمن في “إيجاد الحل الأفضل للعميل”

ومن اليأس من النتائج المدنية إلى الهجوم المضاد اليائس من خلال حماية الحقوق الإدارية، فإن نجاح هذه القضية يثبت تمامًا أن المحامين ذوي الخبرة لا يفهمون الأحكام القانونية فحسب، بل يعرفون أيضًا كيفية استخدام الاستراتيجيات القانونية لحل المشكلات العملية.

من خلال الإستراتيجية التعاونية لـ "القانون الإداري + القانون المدني"، لم يأمر المحامي وانغ هيجينغ بهدم أكثر من 1800 متر مربع من المباني غير القانونية في غضون فترة زمنية فحسب، بل قام أيضًا بحماية الحقوق والمصالح المشروعة للأطراف بشكل أساسي. هذه هي بالضبط القيمة الأساسية للمحامين المحترفين: عدم الاقتصار على مجال قانوني واحد، ولكن النظر بشكل شامل في السياق العام للقضية، وإيجاد الحل الأساسي، والسعي لتحقيق أفضل المصالح للأطراف.

ستواصل شركة Beijing Yingting Law Firm التمسك بمفهوم "قانون Ying، الثقة في المحكمة"، وتزويد جميع الأطراف بخدمات قانونية شاملة، بحيث يمكن حل كل نزاع بشكل موضوعي.

مرفق: إشعار من المكتب البلدي للموارد الطبيعية والتخطيط يأمر بتصحيح الأعمال غير القانونية

المحامي المسؤول عن هذه القضية

شركة بكين ينغتينغ للمحاماة المحامي وانغ هيجينغ

المحامي وانغ هيجينغ

المحامي وانغ هيجينغ

شركة بكين ينغتينج للمحاماة محامية متفرغة

التركيز على التعامل مع القضايا الكبرى والمعقدة التي تنطوي على قضايا إقليمية

باحث، كلية الدراسات المؤسسية، جامعة الصين للعلوم السياسية والقانون، معهد مؤسسات المشاريع الحديثة

وسيط، جمعية بكين لتعزيز تنمية الوساطة المتنوعة

عضو جمعية قانون الإفلاس في بكين

العلامات ذات الصلة：