اتفاقية إدارية

[النقاط الرئيسية في القضية]

فازت إحدى شركات التطوير بالطردين A وB في حزمة واحدة. ونظرًا لأن المجمع التجاري في القسيمة B كان متأخرًا، فقد قام مكتب الموارد الطبيعية باحتساب التعويضات المقطوعة على أساس السعر الإجمالي للقطعتين، والذي يصل إلى 999 مليون يوان. رفضت الشركة قبول العقوبة واعتقدت أن الانتهاء من قطعة الأرض "أ" كان في الموعد المحدد وأن التأخير في قطعة الأرض "ب" يرجع جزئيًا إلى تعديلات التخطيط الحكومية، لذلك تقدمت بطلب للمراجعة الإدارية.

وأشار المحامي ينغ تينغ إلى أن جوهر هذه القضية هو أن الإشراف يجب أن يستند إلى "الطرد" وليس "العقد الشامل". أخيرًا تبنت وكالة إعادة النظر هذا الرأي وقررت أن القطعتين A وB قد تم تقييمهما وبنائهما بشكل مستقل على مراحل. فقط قطعة الأرض "ب" كانت تمثل 20% من السعر الإجمالي، ومن الواضح أن العقوبة المبنية على المبلغ الإجمالي كانت غير مناسبة. وفي الوقت نفسه، تسببت اللوائح الجديدة للوكالة الإدارية في تأخر تصريح البناء، ولا ينبغي أن تتحمل المؤسسة المسؤولية بالكامل.

وبقيادة وكالة المراجعة، قامت الوكالة الإدارية بتصحيح الخطأ من تلقاء نفسها، وسحبت الشركة طلبها، ونجحت في تجنب خسارة ما يقرب من مليار يوان. تسلط هذه القضية الضوء على الدور الرئيسي للمراجعة الإدارية في حماية الحقوق والمصالح المشروعة للمؤسسات الخاصة وتصحيح السلوكيات الإدارية غير السليمة. كما أنه يوفر مرجعًا مهمًا للنزاعات المماثلة المتعلقة بأداء عقود الأراضي.

كانت إحدى شركات التطوير غير راضية عن إعادة النظر الإداري لمكتب الموارد الطبيعية والتخطيط لمدينة معينة في مقاطعة تشجيانغ بشأن تحصيل التعويضات المقطوعة - يجب أن يستند إشراف الوكالة الإدارية وإدارتها لأداء "عقد نقل حقوق استخدام أراضي البناء المملوكة للدولة" إلى قطع الأراضي[حقائق الحالة الأساسية]في عام 2017، حصلت الشركة المتقدمة، وهي شركة تطوير، على حقوق استخدام أراضي البناء المملوكة للدولة لقطعتي أرض A وB من حديقة في مدينة بمقاطعة تشجيانغ من خلال مناقصة شاملة، ثم وقعت "عقد نقل حقوق استخدام أراضي البناء المملوكة للدولة" مع مكتب الأراضي والموارد بالمدينة السابقة (الآن مكتب الموارد الطبيعية والتخطيط بالمدينة). ينص العقد بوضوح على منطقة النقل، والموقع، وإجمالي سعر النقل، ووقت بدء مشروع البناء واكتماله، وشروط التخطيط، وما إلى ذلك لقطعتي الأرض A وB على التوالي. وينص أيضًا على المسؤولية عن خرق العقد بسبب التأخر في الإنجاز: عن كل يوم تأخير، يجب دفع غرامة قدرها 1‰ من إجمالي سعر نقل حقوق استخدام الأرض. أثناء تنفيذ العقد، قرر مكتب الأراضي والموارد الأصلي للمدعى عليه في مدينة معينة أن مقدم الطلب قد أكمل بناء المشروع السكني على قطعة الأرض "أ" على النحو المتفق عليه. ومع ذلك، ولأسباب خاصة بمقدم الطلب، فشل إكمال مشروع المجمع التجاري الواقع على قطعة الأرض "ب" في الموعد المحدد. وبناءً على ذلك، أصدر المدعى عليه "قرارًا بدفع تعويضات مقطوعة" في 18 أبريل 2024، يحدد فيه أن مقدم الطلب كان مسؤولاً عن خرق العقد بسبب التأخر في استكمال قطعتي الأرض A وB لمدة 689 يومًا، ويجب عليه دفع تعويضات مقطوعة قدرها 999.739 مليون يوان بناءً على إجمالي سعر نقل حق استخدام الأرض (بما في ذلك قطعتي الأرض A وB). لم يكن المدعي راضيًا عن القرار وقدم طلبًا لإعادة النظر الإداري إلى الحكومة الشعبية لمدينة معينة لإلغاء قرار دفع التعويضات المقطوعة.
【نتيجة إعادة النظر】

وخلصت وكالة المراجعة الإدارية إلى أن القضية تركزت على ما إذا كان ينبغي لمقدم الطلب أن يتحمل المسؤولية عن خرق العقد وما إذا كان حساب التعويضات المقطوعة معقولا. من خلال عقد جلسات استماع، وعمليات تفتيش في الموقع لمشاريع البناء، وعقد مناقشات جماعية للقضايا، تعتقد وكالة إعادة النظر الإدارية أنه، بالإشارة إلى ممارسة التحقيق وتحديد ومعالجة الأراضي الخاملة على أساس قطعة الأرض في التخلص من الأراضي الخاملة، يجب أن يكون الإشراف والإدارة على أداء عقود نقل حقوق استخدام أراضي البناء المملوكة للدولة أيضًا على أساس قطعة الأرض. في هذه الحالة، كانت قطعة الأرض (أ) وقطعة الأرض (ب) قطعتين مستقلتين من الأرض. تم تحديد سعر التقييم بشكل منفصل قبل النقل. وبعد النقل تم تقديم المشروع للموافقة على البناء على مراحل. وينبغي مراقبة تنفيذ العقد بشكل منفصل بالنسبة لقطع الأراضي المختلفة. لم يمثل سعر قطعة الأرض لمشروع المجمع التجاري في قطعة الأرض "ب" سوى 20% من إجمالي سعر نقل العقد، لكن المدعى عليه احتسب التعويضات المقطوعة على أساس إجمالي سعر نقل قطعتي الأرض، وهو ما كان من الواضح أنه غير مناسب. بالإضافة إلى ذلك، بعد توقيع "عقد نقل حقوق استخدام أراضي البناء المملوكة للدولة"، طلبت الحكومة المحلية من مقدم الطلب مراجعة الخطة بسبب تنفيذ اللوائح الجديدة، مما أدى إلى تأخير معالجة تراخيص البناء لمشروع المجمع التجاري في المبنى ب. وقرر المدعى عليه مباشرة أن مشروع المجمع التجاري قد تم إنجازه متأخرًا لأسباب خاصة بمقدم الطلب، وهو أمر غير عادل. وبناء على ذلك، أشارت هيئة المراجعة الإدارية للمدعى عليه إلى وجود مشاكل في القرار الصادر في الدعوى، مما دفع المدعى عليه إلى تصحيح الخطأ من تلقاء نفسه. قام مقدم الطلب طوعًا بسحب طلب المراجعة الإدارية، وتم إنهاء المراجعة الإدارية.

【معنى نموذجي】
يعد الإشراف على أداء عقود نقل حقوق استخدام أراضي البناء المملوكة للدولة وإدارتها وفقًا للقوانين واللوائح وسيلة قانونية للحكومة لتعزيز السيطرة الكلية على الأراضي، وهو مطلب لا مفر منه لتنظيم سلوك سوق الأراضي وتعزيز الاستخدام الاقتصادي والمكثف للأراضي. Administrative review agencies should conscientiously implement the Private Economy Promotion Law, ensure that private economic organizations have equal use of land and other production factors in accordance with the law, and resolutely put an end to behaviors that harm the legitimate rights and interests of private enterprises. في هذه الحالة، أصرت وكالة المراجعة الإدارية على أخذ الحقائق كأساس والقانون كمعيار، وقررت أن الإشراف والإدارة على أداء "عقد نقل حقوق استخدام أراضي البناء المملوكة للدولة" يجب أن يستند إلى قطع الأرض. وأشار أيضًا إلى أن قرار المدعى عليه بأن المدعي يجب أن يتحمل المسؤولية عن الإخلال بالعقد كان قرارًا غير عادل وأن حساب مبلغ التعويضات المقطوعة كان غير مناسب بشكل واضح. ومن خلال تصحيح الفهم الخاطئ لدى المدعى عليه بأن "النقل الشامل يساوي المسؤولية الشاملة"، وتشجيع المدعى عليه على تصحيح سلوكيات الإشراف على الأداء غير السليم من تلقاء نفسه، فقد تجنب خسائر اقتصادية تبلغ حوالي مليار يوان للمؤسسات الخاصة، وحماية حقوق ومصالح الشركات بشكل فعال في الاستخدام المتساوي للأراضي وعوامل الإنتاج الأخرى وفقًا للقانون، وخلق بيئة تنمية جيدة للمؤسسات الخاصة.